Zwangsversteigerung Dreifamilienwohnhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 520.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Dreifamilienwohnhaus sowie einer Doppelgarage bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.10.2025 im üblichen Umfang von innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Inaugenscheinnahme sowie vorhandener Bauunterlagen. Es wurden keine destruktiven Untersuchungen an Bauteilen oder technischen Einrichtungen durchgeführt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, eingeschossiges Dreifamilienwohnhaus mit voll ausgebautem Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Errichtet wurde es 1999 in Massivbauweise. Die Wohnflächen verteilen sich auf ca. 90 m² im Kellergeschoss, ca. 119 m² im Erdgeschoss und ca. 106 m² im Dachgeschoss, insgesamt ca. 315 m².

Der Grundriss ist modern und funktional, mit separaten Wohnungen je Etage. Die Belichtung und Besonnung wird als gut bis befriedigend bezeichnet. Die Fassade befindet sich noch im Rohbau: die vorgesehene Dämmung und Verklinkerung sowie der Außenputz am Kellergeschoss und der Terrassenbelag fehlen. Daher gibt es Feuchteprobleme (Schimmelbildung, Stockflecken) insbesondere im Kellergeschoss und an Außenwänden. Außen sind zudem die Fensterbänke und Regenfallrohre unvollständig. Auch innen bestehen kleinere Instandhaltungsstaupunkte, wie fehlende Fußleisten oder schwergängige Fenster.

Die Wohnung im Dachgeschoss ist nachträglich und nicht genehmigt als eigenständige Wohneinheit ausgebaut, der Ausbau entspricht jedoch in Qualität, Grundrissgestaltung und Erschließung weitgehend den anderen Geschossen.

Doppelgarage

Es handelt sich um eine eingeschossige, massiv gebaute Doppelgarage mit ca. 46 m² Nutzfläche, Baujahr 1999. Diese ist einseitig an das Wohnhaus angebaut. Die Garage ist unvollendet: Es fehlen Außendämmung, Verklinkerung, Garagentore, Innenputz, Fensterbänke und endgültiger Bodenbelag. Das Dach besteht aus einer Holzkonstruktion mit Pultdach und ist nicht gedämmt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung vom Eigentümer bewohnt, die Wohnungen im Kellergeschoss und Dachgeschoss standen leer.

• Satteldach, Eindeckung mit Betondachsteinen, Dachdämmung aus Glasfaser (14 cm lt. Bauakte), Dachrinnen aus Zinkblech; Regenfallrohre teils provisorisch als Kunststoffrohre

• Heizung: 3 separate Gas-Etagenheizungen (je WE), Erdgeschoss mit Warmwasserbereitung und Fußbodenheizung in Flur, Bad, Küche und Wohnzimmer, sonst Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Keller- und Dachgeschoss Warmwasserbereitung per Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen

• Fenster: Kunststoff-Isolierverglasung mit Rollläden aus Kunststoff, innen Fensterbänke (Naturstein), außen Fensterbänke fehlen

• Böden: überwiegend Fliesen und Laminat in Wohn- und Schlafräumen, Fliesen in Bädern, Küchen und Fluren

• Sanitärausstattung:

  • Bäder mit Wanne, Dusche (Kellergeschoss/Erdgeschoss), wandhängendem WC, Waschbecken

  • Gäste-WC im Erdgeschoss vorhanden

  • Bad im Dachgeschoss mit Wanne, WC, Waschbecken

Ochtendung (ca. 5.500 Einwohner, Landkreis Mayen-Koblenz, Rheinland-Pfalz)

Beeinträchtigungen/Nachbarschaft:
Das Objekt liegt zentral im Ortskern in einer reinen Wohnlage, ca. 250 m vom Ortszentrum entfernt. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus aufgelockerter, 1–2-geschossiger, offener Wohnbebauung. Geringfügige Lärmbeeinträchtigungen bestehen durch den rückwärtigen Verlauf der L98 (Koblenzer Straße), trotz Lärmschutzwall.

Verkehr, Nahversorgung, Infrastruktur:
Busverbindungen sind fußläufig ca. 250 m entfernt. Kindergärten, eine Grundschule und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich im Ort. Weiterführende Schulen sind im Umland erreichbar. Die Verbandsgemeindeverwaltung ist in Polch. Die Anbindung an die A61 und A48 ist in etwa 3–4 km Entfernung gut, die Städte Andernach, Polch, Mayen und Koblenz liegen jeweils rund 11–17 km entfernt.

Grundstück:
Das Grundstück ist 646 m² groß, unregelmäßig geschnitten (ca. 16 m Straßenfront, 27 m Tiefe), weitgehend eben mit Südost-Gartenausrichtung. Im Gartenbereich finden sich Rasenflächen, Pflanzungen, unterirdischer Regenwasserspeicher, Stützwände aus Pflanzsteinen, betonierte Terrasse (ohne Belag), Befestigungen mit Betonsteinpflaster, Rasen, einzelne Bäume und Sträucher.