Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Lfd. Nr. 1: Es handelt sich um den Tiefgaragenstellplatz im 2. UG in der Herrenkellergasse 16, 89073 Ulm - Verkehrswert: 29.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Es handelt sich um die Wohnung im 1. Obergeschoß und einen Kellerraum im 2. Untergeschoß ATP Nr. 39 in der Herrenkellergasse 16, 89073 Ulm - Verkehrswert: 281.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Es handelt es sich um ein mit einer repräsentativen Doppelhaushälfte, ca. 199 m² Wohnfläche, mit Doppelgarage und Pool bebautes Grundstück mit einer Fläche von ca. 784 m² in Hanglage am Michelsberg in der Alpenstraße 49, 89075 Ulm - Verkehrswert: 1.100.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte unter der Anschrift Alpenstraße 49 in 89075 Ulm. Des Weiteren gelangen unter dem gleichen Aktenzeichen eine Wohnung nebst Tiefgaragenstellpatz unter der Anschrift Herrengasse 16 in 89073 zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützte sich ergänzend auf vorgelegte Bauunterlagen, Grundbuchauszug, behördliche Auskünfte und überschlägige Flächenberechnungen; ein örtliches Aufmaß war nicht beauftragt.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte wurde um 1926 errichtet und ab 1958 in mehreren Bauabschnitten modernisiert, umgebaut und erweitert. Nachgewiesen sind Maßnahmen 1958, 1968, 1973, 1975, 1979 und 1998, darunter Umbauten des Wohnhauses, der Bau der Doppelgarage, Balkon- und Saunaanbau, Installation des Schwimmbads, drei Dachgauben sowie die Überdachung der Dachterrasse zum Wintergarten. Das Haus ist hangseitig eingeschossig, talseitig zweigeschossig, mit ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden in Massivbauweise errichtet. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 199 qm.

Die Grundrisse werden als funktional und gut beurteilt. Die Räume sind ausreichend groß, teils mit Überhöhe; im Erdgeschoss bestehen teilweise Differenzstufen. Im Obergeschoss sind die Wohnräume vorteilhaft nach Süden ausgerichtet, was zusammen mit der Hanglage gute Belichtung, Besonnung und Weitblick ermöglicht. Die nördlich ausgerichtete Terrasse wird als ungünstiger bewertet. Im Obergeschoss wurde die Grundrisssituation gegenüber den Plänen verändert; eine Wand zum ehemaligen Arbeitszimmer wurde entfernt.

Der bauliche Zustand ist gepflegt, insgesamt jedoch verbraucht und modernisierungsbedürftig. Sichtbar waren unter anderem verbrauchte Teppichböden, Schimmel im Arbeitszimmer des Erdgeschosses, Feuchteschäden an erdberührten Außenwänden, Risse im Esszimmer sowie im Treppen- und Flurbereich des Dachgeschosses, versottete Kamine im Spitzboden und Feuchteschäden an der Garagendecke. Die Heizungsanlage hat das Ende ihrer üblichen technischen Nutzungsdauer nahezu erreicht. Ein Energieausweis lag nicht vor. Denkmalschutz besteht nicht. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine eingeschossige, nicht unterkellerte Doppelgarage in Massivbauweise mit Flachdach; das Dach überdeckt auch den Eingangsbereich. Die Garage verfügt über zwei manuell bedienbare Holzschwingtore; ein abgemauerter Teilbereich nimmt die Schwimmbadtechnik auf und wird mittels Elektroofen frostfrei gehalten. An der Massivdecke wurden Stockflecken und Feuchteschäden festgestellt.

Zwischen Garage und Wohnhaus befindet sich ein Außenpool als Stahlbecken mit etwa 3,60 m Breite und 7,20 m Länge, Rollladenabdeckung, Chloraufbereitung und Beheizungsmöglichkeit über Zentralheizung sowie Solarpaneele auf dem Garagendach. Die Gegenstromanlage ist vermutlich defekt. Ferner vorhanden sind eine kleine überdachte Veranda in Holzkonstruktion sowie eine Gartenhütte, die als Abstellraum und Sauna genutzt wird.

• Dachform und Dachdeckung: Walmdach mit Biberschwanzeindeckung; vermutlich im Zuge der Maßnahmen 1975 neu eingedeckt und gedämmt; Spenglerarbeiten in Kupferblech. Doppelgarage mit Flachdach und Kiesschüttung.

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung im Erdgeschoss, mit integriertem Warmwasserspeicher von vermutlich ca. 135 l; Versorgung über außenliegenden Öltank. Wärmeabgabe über Glieder-, Blech- und Plattenheizkörper mit Thermostatventilen. Offener Kamin im Kaminzimmer des Erdgeschosses. Wintergarten mit Blechheizkörper.

• Elektroinstallation: Elektrozählertafel mit Schmelzsicherungen und zwei Eintarifzählern in der Garderobe des Erdgeschosses; Unterverteilung mit Kippschaltern im Obergeschoss; Gegensprechanlage; Alarmanlage vorhanden, laut Angabe nicht mehr in Betrieb.

• Fenster: Holzverbundfenster und teils Holzfenster mit Isolierverglasung; im Wohnzimmer zum Wintergarten hin Holzkastenfenster mit Sprossen und mundgeblasenen Füllungen; Holzdachflächenfenster im Dachgeschoss; Stahlblech-Dachflächenfenster im Spitzboden; Holzklappläden; Fenster im Erdgeschoss vergittert.

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit zwei Waschtischen, Duschwanne mit Thermostat und Glasspritzschutz, Badewanne, Bidet und Standklosett; WC im Obergeschoss mit Standklosett und Waschtisch; im Dachgeschoss separates WC mit Standklosett und Waschtisch, zusätzlich Waschbecken in einem Zimmer und Duschwanne in einem weiteren Zimmer.

• Böden: Fliesen und Teppich im Erdgeschoss; Teppich und Fliesen im Obergeschoss; Teppich, Parkett und Fliesen im Dachgeschoss; Holzbretterboden im Spitzboden; Fliesenboden im Wintergarten; Estrichboden im Technikbereich der Garage.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Ulm mit rund 127.000 Einwohnern im Landkreis Ulm in Baden-Württemberg, im Stadtteil Michelsberg.

Es handelt sich um eine ruhige Halbhöhenlage nördlich der historischen Innenstadt nahe der Wilhelmsburg mit umliegenden Grün- und Waldflächen. Die Nachbarschaft ist durch mehrgeschossigen Wohnungsbau mit Garagen geprägt. Das Grundstück wird von Süden über eine Wohnstraße erschlossen; beim Ortstermin wurden keine störenden Lärm-, Staub- oder Geruchsimmissionen festgestellt. Naturschutzrechtliche Belange werden nicht berührt.

Kindergarten, verschiedene Fachabteilungen der Universitätskliniken und ein Campus der technischen Hochschule sind fußläufig erreichbar. Die Innenstadt mit Einkauf, Gastronomie und weiteren Einrichtungen liegt etwa 2 km entfernt. Der öffentliche Nahverkehr ist durch Stadtbus und Straßenbahn grundsätzlich gut, die nächstgelegene Bushaltestelle ist erreichbar; wegen der Hanglage und der ruhigen Situation ist ein eigener Pkw hilfreich. Über den Hauptbahnhof bestehen sehr gute Fernverkehrsanbindungen.

Das 784 m² große Grundstück hat einen überwiegend rechteckigen Zuschnitt von ca. 45 m Länge und ca. 17 m Breite. Es liegt am Hang, fällt von Norden nach Süden um etwa 8 m und weist eine mittlere Hangneigung von rund 18,57 % auf. Die Topografie wird durch die Bebauung weitgehend aufgenommen. Der Garten ist terrassiert, mit Stützmauern gegliedert sowie mit Rasen und Büschen angelegt; die Hoffläche ist mit Betonsteinen gepflastert.