Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 670.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (2-Familienhaus).

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen von zwei Ortsterminen sowohl außen als auch innen durch den Sachverständigen besichtigt. Eine vollständige Begehung aller Flächen wurde durchgeführt, wobei in einer Haushälfte die Erstellung von Innenaufnahmen verweigert wurde. Die Bewertung beruht auf dieser Besichtigung und auf den vorliegenden Planunterlagen und Flächenberechnungen; ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht.

Gebäude

Das Zweifamilienwohnhaus (Doppelhaus), Baujahr ca. 2001, besteht aus zwei getrennten Haushälften (rechte Haushälfte: Badstraße 24, linke Haushälfte: Badstraße 24a), die jeweils über einen separaten Eingang und eigenständige Grundrisse verfügen. Die Wohnfläche beträgt ca. 127,70 qm (rechte Haushälfte) und ca. 124,70 qm (linke Haushälfte), jeweils zuzüglich Nutzflächen im Untergeschoss, Terrassen und Gartenbereichen. Die Räumlichkeiten der zwei Einheiten sind jeweils wie folgt aufgeteilt:

• Untergeschoss: Flur, Haustechnikraum, Keller, Hobbyraum (kein Aufenthaltsraum i. S. d. Landesbauordnung BW)

• Erdgeschoss: Eingang, Flur/Diele, WC, Küche, Wohn-/Esszimmer, Terrasse, PKW-Stellplatz, Vorgarten/Garten

• Obergeschoss: Flur/Diele, Bad/WC, zwei Zimmer, Balkon

• Dachgeschoss: Studio, Heizraum, Balkon

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, die Außenwände bestehen aus Mauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem und Putz, vereinzelt mit Leichtmetall-Wellplatten. Das Satteldach verfügt über einzelne Dachgauben und wurde mit Ziegeln/Dachsteinen gedeckt; Teilbereiche der Balkone sind mit Flachdächern ausgeführt. Die Fassade, Balkonabdichtungen sowie Teile der Fenster und Bodenbeläge weisen einen Instandhaltungsrückstau und teilweise Rissbildungen bzw. Verfärbungen auf. Die Belichtung und Besonnung der Wohnräume ist als gut einzustufen; Küchen und Bäder verfügen über Tageslicht.

Die Grundrisse entsprechen dem Baujahr, sind funktionsgerecht gegliedert und bieten u. a. Balkone und Terrassen. Der Zustand ist baujahrtypisch mit durchschnittlicher Ausstattungsqualität. Das Gebäude ist nicht unter Denkmalschutz.

Das Grundstück umfasst 383 qm in offener, straßenseitiger Bebauung mit befestigten Hauszugängen, Stellplätzen und gärtnerisch angelegten Flächen. Das Objekt ist vollständig erschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude vollständig und unbefristet vermietet.

• Satteldach mit Dachgauben, Ziegel-/Dachsteindeckung

• Gas-Zentralheizung (Bj. ca. 2001) je Haushälfte, überwiegend Fußbodenheizung, teilweise Heizkörper mit Thermostatventilen, Handtuchheizkörper in Bädern, zentrale Warmwasserbereitung

• Durchschnittliche Elektroinstallation, überwiegend elektrische Rollladensteuerungen, SAT-Anlage, Klingel-/Sprechanlagen

• Laminat- und Fliesenböden, Fliesen in Küchen und Sanitärräumen, Betonplattenbeläge auf Terrassen und Balkonen

• Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden, teilweise abschließbar, Dachflächenfenster ohne Rollladen

• Sanitärausstattung: Bad mit Eckbadewanne, Dusche mit Duschkabine, Handwaschbecken und WC; Waschküche im UG mit Waschmaschinenanschluss und Ausgussbecken

• Putz- und Tapezierarbeiten teilweise mit sichtbarem Instandsetzungsbedarf

• Ein Wäscheabwurfschacht als besonderer Einbau

Das Objekt liegt in Ettlingen, Ortsteil Bruchhausen, im Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg (Einwohnerzahl Ettlingen: ca. 39.000).

Die Mikrolage ist geprägt durch eine mittlere Wohnlage in einer überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebauten Wohnstraße (Anliegerstraße, mittlere Verkehrsimmissionen), teils mit gewerblicher Nutzung entlang der nahen Landstraße. Öffentliche Grünflächen oder Bahngleise befinden sich nicht unmittelbar am Grundstück. Die Nachbarschaftsbebauung ist offen, mit gelegentlich leichter Grenzbebauung. Das vielfältige infrastrukturelle Angebot umfasst Schule, Kindergarten, Restaurants, Freizeitmöglichkeiten und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf in unmittelbarer Nähe oder im weiteren Stadtgebiet.

ÖPNV-Anbindung besteht durch Bus (ca. 200 m), S-Bahn (ca. 450 m) und eine gute Verkehrsanbindung allgemein.

Das Grundstück ist überwiegend eben mit leichtem Gefälle zum rückwärtigen Teil, hat eine unregelmäßige Form (ca. 17 m Straßenfront, bis ca. 35 m tief) und ist vollständig erschlossen sowie gärtnerisch angelegt.