Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte geteilt nach WEG

Verkehrswert: 90.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus in Form einer Doppelhaushälfte, das im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 bezeichnet und nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist. Dem Bewertungsobjekt ist ein Sondernutzungsrecht an einer klar abgegrenzten Gartenfläche zugeordnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Basis vorliegender Unterlagen und Auskünfte der Gemeinde.

Gebäude

Das Objekt ist ein Einfamilienwohnhaus als Doppelhaushälfte aufgeteilt nach WEG. Das Baujahr ist um 1900. Es besteht aus Erdgeschoss, Obergeschoss sowie einem nicht ausgebauten Dachgeschoss, das baulich für einen Ausbau geeignet erscheint. Die Bausubstanz ist unterdurchschnittlich; wesentliche Bauteile wie Außenwände im Erdgeschoss bestehen aus Natursteinmauerwerk, Ober- und Dachgeschoss aus verputztem Riegelfachwerk. Fensterelemente sind isolierverglast (ca. 2014 erneuert), Haustür PVC (2019). Vereinzelte Fenster sind ältere Holzverbundfenster. Es sind Holzklappläden und teilweise Kunststoffrollläden vorhanden.

Die Grundrissgestaltung folgt einem klassischen Zuschnitt mit kleinen, natürlich belüfteten Räumen. Im Erdgeschoss befinden sich Flur, Bad, Heizung, Abstellraum und Schlafzimmer. Das Obergeschoss umfasst Flur, Küche, Wohn-/Essbereich sowie zwei Kinderzimmer und ein WC. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut; die Tragfähigkeit der Holzbodendecke erscheint teilweise fragwürdig.

Das Gebäude weist insbesondere im Bereich Dach (überalterte Dachdeckung, statisch fragwürdige Konstruktion, Spuren von Nagekäfern), Fassade (Putzrisse, Abplatzungen), Brandschutz (fragwürdige Trennwand zwischen den Doppelhaushälften), und Boden/Decken (provisorische Abstützung im Abstellraum EG, große Fugen in Bodenbelägen) Mängel auf. Die lichten Raumhöhen sind mit ca. 2,08 m (EG) und 2,02 m (OG) relativ niedrig. Die Fassadengestaltung folgt dem Stil der Entstehungszeit. Energetische Eigenschaften sind rückständig, Nachrüstpflichten (Dämmung oberste Geschossdecke) bestehen.

Grundstück

Das Grundstück ist 495 m² groß, in unregelmäßiger Form geschnitten (Straßenfront ca. 30 m, Tiefe ca. 23 m) und weitgehend eben. Es ist an die Bruderschaftsstraße angeschlossen, wo sich auch der Hauseingang und die PKW-Zufahrt befinden. Der Gartenbereich, auf den das Sondernutzungsrecht besteht, ist als Rasenfläche mit Terrasse, Stellplätzen und diversen Einfriedungen (Holz- und Maschendrahtzaun) gestaltet. Bewuchs und Bodenverhältnisse sind unauffällig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet.

• Satteldach, Pfettendachkonstruktion aus Nadelholz ohne Dämmung, Dachdeckung mit alten Tonziegeln

• Gas-Brennwerttherme Bj. 2019 mit zentraler Warmwasserbereitung, Solaranlage für Warmwasser, Kompaktheizkörper

• Elektroinstallation modernisiert ca. 2014

• Fenster: PVC-isolierverglast (2014), einzelne Holzfenster/WC noch älter, Rollläden/Klappläden

• Sanitärausstattung: Bad EG mit Eckwanne, wandhängendem WC, Handtuchheizkörper, Waschbecken (modernisiert 2019); OG Dusche (Zimmer) und separates WC; Waschmaschinenanschluss im Bad EG

Grosselfingen (ca. 2.200 Einwohner, Zollernalbkreis, Baden-Württemberg) liegt zwischen Balingen und Hechingen in der Nähe der B27. Die Grundstückslage ist durch eine einfache bis mittlere Wohnlage geprägt. Umliegende Bebauung ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt, die Straße ist eine typische, stärker befahrene Erschließungsstraße. Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm sind gegeben. Der Ort liegt in Erdbebenzone 3.

Im Ort gibt es einen Kindergarten, eine Grundschule, einzelne Einkaufsmöglichkeiten und eine ärztliche Grundversorgung im benachbarten Bisingen. Weiterführende Schulen sowie größere Einkaufsmöglichkeiten sind in ca. 2 km Distanz erreichbar. Es bestehen Busverbindungen sowie Bahnanbindung ab Bisingen/Hechingen. Der nächste Autobahnanschluss ist ca. 20 km entfernt.