Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum

Verkehrswert: 430.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte sowie Sondernutzungsrechten an Terrasse, Grundstücksfläche und Kfz.-Stellplatz.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.11.2025 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Das Gutachten basiert zudem auf Planunterlagen, Flächenangaben aus Unterlagen sowie einer überschlägigen Flächenermittlung ohne vollständiges Aufmaß.

Gebäude

Die versteigerte Doppelhaushälfte ist mit Sondereigentum einer Wohnungseigentumseinheit zugeordnet und wurde ca. 1994 in Massivbauweise errichtet. Sie umfasst eine Wohnfläche von ca. 113,05 m², verteilt auf Erdgeschoss mit ca. 57,18 m² und Dachgeschoss mit ca. 55,87 m² einschließlich anteiligem Balkon. Hinzu kommen im Untergeschoss ein Flur, zwei Kellerräume, ein teilausgebauter Kellerraum ohne Aufenthaltsraumqualität, Dusche/WC sowie gemeinschaftliche Kellerflächen. Außerdem bestehen Sondernutzungsrechte an Terrasse, Grundstücksfläche und Kfz.-Stellplatz; der Einheit ist ein Stellplatz in der Doppelgarage zugeordnet.

Im Erdgeschoss befinden sich über den gemeinschaftlichen Hauseingang mit Windfang Flur/Diele, WC, Küche, Arbeitszimmer sowie Wohn-/Esszimmer mit Zugang zu Terrasse und Gartenflächen. Das Dachgeschoss umfasst Flur/Diele, Bad/WC, drei Zimmer und Balkon. Darüber liegt ein nicht ausgebauter Spitzboden, der über eine Dachbodenluke mit Einschubtreppe als Abstell- und Lagerfläche genutzt wird. Die Grundrissgestaltung wird als baujahresgemäß und funktionsgerecht beschrieben; Küche und Sanitärräume verfügen über Tageslicht, Terrasse und Balkon verbessern Belichtung und Besonnung.

Das Gebäude verfügt über ein Satteldach mit Dachgaube; im Bereich von Terrasse und Erker bzw. Balkon bestehen Flachdachausführungen. Die Unterhaltung wird insgesamt als baujahresgemäß überwiegend normal, in Teilbereichen jedoch eher vernachlässigt beurteilt. Es besteht ein überdurchschnittlicher Instandhaltungsrückstau, insbesondere an Trauf- und Ortgangschalung, sichtbaren Dachhölzern, Fassadenflächen, Balkon- und Terrassenbelägen einschließlich Abdichtung, Fenstern, Kelleraußenwänden sowie an der baujahresgemäßen Heizzentrale.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Dachgaube; Flachdachbereiche bei Terrasse und Erker bzw. Balkon; Garagenflachdach mit Kiesschüttung; Eindeckung mit Ziegeln/Dachsteinen

• Heizung/Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung mit Öl als Heizmedium, Baujahr ca. 1994; Heizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen, im Erdgeschoss zusätzlich Fußbodenheizung; drei Kunststoff-Öltanks mit je ca. 1.500 l; zusätzliche Beheizung über Kachelofen im Wohn-/Esszimmer mit Heizeinsatz im Untergeschoss; zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: baujahresgemäße durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen; teilweise elektrische Rollladensteuerungen; Fernsehanschlüsse, SAT-Anlage, Klingel-/Sprechanlage

• Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster, teils als Hebe-/Schiebeelemente; teils mit, teils ohne Rollläden, teilweise elektrisch; Dachflächenfenster als Kunststoff-Dachliegeisolierglasfenster mit Rollläden; im Untergeschoss teilweise Stahlrahmenfenster mit Einfachverglasung und Mäusegitter

• Sanitär: Untergeschoss mit Dusche/WC, Einbaudusche mit Duschkabine, Waschbecken, Urinal und WC; Erdgeschoss mit WC, Handwaschbecken, Urinal und WC; Dachgeschoss mit Bad/WC, Einbaubadewanne, Einbaudusche mit Duschkabine, Waschbecken, Bidet und WC sowie separates WC mit Handwaschbecken

Das Objekt liegt in Karlsruhe, Ortsteil Grünwettersbach, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Karlsruhe hat rund 310.000 Einwohner.

Es befindet sich am Ortsteilrand in guter ortsteilspezifischer Wohnlage an einer Anlieger- bzw. Wohnstraße in einer Tempo-30-Zone. Es handelt sich um ein Eck- bzw. Endgrundstück in offener Bauweise mit überwiegender Wohnbebauung im Umfeld; die Nachbarschaft ist durch 1 ½- bis 2 ½-geschossige Wohnhäuser geprägt. Geringe Verkehrsimmissionen ergeben sich aus dem üblichen Anliegerverkehr.

Infrastrukturelle Einrichtungen wie Schule, Kindergarten, Läden, Restaurants sowie Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ortsteil bzw. nahegelegen vorhanden. Die Verkehrsanbindung wird als mäßig bezeichnet; Bus und S-Bahn stehen zur Verfügung. Die nächste Bushaltestelle liegt in etwa 650 m Entfernung, die nächste S-Bahn-Haltestelle in Wolfartsweier Nord in ca. 3,9 km Entfernung.

Das Gesamtgrundstück ist 789 m² groß, trapezförmig geschnitten, etwa 21 m breit und bis zu ca. 33 m tief. Es liegt in Hanglage mit Gefälle in südöstlicher Richtung und weist grundstücksspezifische Modellierungen auf. Hauszugang, Garagenzufahrt und Wege sind befestigt; vorhanden sind außerdem Einfriedungen, Stützmauern, Mülltonnenboxen, Garten- und Vorgartenbereiche mit Bepflanzung bzw. Rasen. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 586 „Am Michelsberg“ in einem reinen Wohngebiet.