Zwangsversteigerung 5-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 531.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der mit 112 bezeichneten Teileinheit (Büro, Praxis oder sonstige Gewerberäume im Obergeschoss), in einem Wohn- und Geschäftshaus, die aktuell als Wohnung genutzt wird.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.03.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung visuell untersucht. Es wurden keine zerstörenden oder technischen Prüfungen durchgeführt. Grundlage der Bewertung sind darüber hinaus Dokumente wie Grundbuchauszug, Bauakten, teilw. Eigentümerangaben und Teilungserklärung.

Wohnung

Die angebotene Wohnung befindet sich im Obergeschoss des Altbaus in einem eines historischen Gebäudekomplex aus ca. 1650 und erstreckt sich auf ca. 163 m² Wohnfläche laut Teilungserklärung. Die ehemals als Hotelzimmer und später als Büro konzipierten Flächen, wurden zum Wertermittlungsstichtag wie folgt genutzt: Eingangsbereich, Flur, 5 Zimmer, Badezimmer, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, Küche-/ Esszimmer, Balkon. Die Ausstattung ist durchschnittlich, ohne nennenswerte Zubehörelemente. Der Zugang erfolgt wahlweise über ein gemeinsames Treppenhaus oder über einen privaten Aufzug, der direkt in die Wohnung führt. Die Belichtung ist als ausreichend zu bezeichnen. Die Wohnung präsentiert sich in einem allgemein befriedigenden baulichen Zustand mit überwiegend zeitgemäßer Ausstattung, zuletzt modernisiert ca. 2011 (Innenausbau, Sanitär), 2019 (Abdichtung Innenhof/Tiefgarage), 2023 (Warmwasserleitungen). Die dekorative Gestaltung ist gepflegt.

Gebäude

Das zu bewertende Grundstück ist mit einem Gebäudekomplex, bestehend aus mehreren Gebäudeteilen mit Wohn- und Gewerbenutzungen sowie einer zweigeschossigen Tiefgarage bebaut. Laut Teilungserklärung waren in dem unter Denkmalschutz stehenden Haus, welches Anfang der 1980er Jahre um- und ausgebaut sowie durch Neubauten erweitert wurde, ca. 13 Wohnungen, 11 Ladengeschäfte, 4 Praxen/Büroeinheiten, 2 gastronomische Betriebe mit Hotelzimmern und mehreren Restaurantbereichen sowie 1 Café geplant. Die Gebäude auf dem gemeinschaftlichen Grundstück sind um einen Innenhof angelegt, der als Fußgängeraufenthaltsbereich für Passanten und Kunden der verschiedenen Ladengeschäfte angelegt wurde. Die baulichen Anlagen zeigen - soweit im Rahmen dieser Ortsbesichtigung äußerlich erkennbar-, einen baujahresgemäß befriedigenden konstruktiven Zustand. Der Unterhaltungszustand ist ebenfalls gut.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt und nicht vermietet.

• Dachform: Satteldach mit Gauben

• Dachdeckung: Biberschwanzziegel

• Heizung: Gas-Zentralheizung mit Heizkörpern; Warmwasserbereitung über Heizungsanlage

• Elektroinstallation: Zeitgemäß, ausreichende Anzahl Lichtauslässe und Steckdosen

• Böden: Fliesen und Holzparkett

• Fenster: Überwiegend isolierverglaste Holzfenster

• Sanitärausstattung: Badezimmer mit zwei Waschbecken, WC und Badewanne

• Sonstiges: Türen und Eingangsbereich in Holz- bzw. Holzfertigausführung, teils Glastüren.

• Personenaufzug (privat, BJ ca. 1980) direkt in die Wohnung

Ort: Bad Krozingen (21.971 Einwohner, Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Baden-Württemberg).

Die Mikrolage ist zentral im Stadtgebiet, zwischen Basler Straße (als verkehrsberuhigte B3/Fußgängerzone) und Kirchstraße gelegen. Die Wohnlage ist als gut eingestuft. Die Versorgung mit öffentlicher Infrastruktur ist sehr gut: Arzt, Apotheke, Schulen, Kindergarten, Gymnasium sowie Einkaufsmöglichkeiten, Naherholung und Freizeitanlagen sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an Bus und Bahn (Bahnhof ca. 500 m), sowie zur Autobahn (4,6 km) ist hervorragend.

Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus mehrgeschossigen Geschäfts- und Wohnhäusern, teils mit Einzelhandel, Gastronomie und Wohnungen in Obergeschossen. Die Straßen sind fertig ausgebaut, die Erschließung ist vollständig. Der Innenhof ist begrünt und als Aufenthaltsbereich ausgestaltet.

Das Grundstück ist polygonal, annähernd eben und die Fläche der Wohneinheit beträgt grundbuchlich 144,72 m² bezogen auf den Miteigentumsanteil. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB.

Baurechtliche, ökologische oder sonstige Wertbeeinträchtigungen ergaben sich nicht; das Gebäude steht jedoch unter Denkmalschutz, woraus höhere Instandhaltungskosten resultieren können.