Zwangsversteigerung 5-Zimmerwohnung mit Garage

Verkehrswert je 1/2 Anteil: 161.500,00 € insgesamt 323.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die mit Nr. 1 bezeichnete Wohnung im Erd- und Obergeschoss sowie Zimmer Nr. 1 im Dachgeschoss, Speicher Nr. 1, Abstellraum Nr. 1 im Kellergeschoss und Garage Nr. 3. es besteht das Sondernutzungsrecht an Terrasse Nr. 1 und Stellplatz Nr. 1.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.07.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung visuell beurteilt. Die Bewertung erfolgte anhand einer Augenscheinnahme. Ergänzende Unterlagen, Pläne und Angaben wurden aus einem Vorgutachten übernommen.

Wohnung

Die Eigentumswohnung (ETW Nr. 1) erstreckt sich über das Erd- und Obergeschoss sowie ein ausgebautes Zimmer und einen Speicher im Dachgeschoss. Sie umfasst ca. 151 m² Wohnfläche und ist als wohnhausähnliche Einheit mit separatem Zugang gestaltet. Die Wohnung hat einen eigenen Kellerraum (Abstellraum Nr. 1), der über die Garage zugänglich ist.

Die Belichtung und Besonnung gelten als durchschnittlich bis gut, im Dachgeschoss wurde eine Innenwand nachträglich eingebaut. Zustand und Ausstattung der Wohnung zeigen einen deutlichen Renovierungsbedarf: Es bestehen umfassende Gebrauchsspuren, Feuchteschäden und teilweise Schimmel (z. B. im Bad, Keller und WC), Risse sowie fehlende Ausstattungsbestandteile (u. a. Geländer an der Terrasse).

Gebäude

Das Gebäude besteht aus Misch- und Natursteinmauerwerk, Massivdecken, Satteldach mit Ziegeleindeckung und Außenfassade mit Putz und Holzverschalung. Das aus dem Baujahr 1881 stammende Gebäude wurde 1986 umgebaut und erweitert; zum Objekt gehört ein anteiliger Alt- und Neubau, eingebettet in enge dörfliche Wohnbebauung. Der Grundriss ist zweckmäßig und entspricht im Wesentlichen dem Baujahr und nachfolgenden Umbauten. Der Zugang erfolgt über eine Außentreppe mit Vordach, eine interne Verbindung zur Garage oder zum Keller gibt es nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung

• Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung (im Anbau installiert)

• Elektroinstallation baujahrestypisch

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise mit Rollläden und Dachflächenfenster

• Böden: Laminat, Naturstein, Fliesen (insbesondere im Bad und WC)

• Sanitärausstattung: Keramische und Stahlausstattungen, Fliesen an Wand und Boden, Bad mit Wanne; in Teilen Rostbildung und Schimmel vorhanden

Baden-Baden, Stadtteil Varnhalt
Einwohnerzahl: ca. 58.499 (Stadt), Varnhalt ca. 1.870; Landkreis: Stadtkreis Baden-Baden; Bundesland: Baden-Württemberg.

Die Eigentumswohnung befindet sich zentral im Ortsteil Varnhalt, eingebettet in dörfliche Wohngebietsstruktur mit Ein- und Mehrfamilienhäusern. Die Erschließung erfolgt über eine öffentliche Wohngebietsstraße (Weinsteige), ausgeführt mit Asphaltbelag und Gehwegen. Die Umgebung ist dicht bebaut, Beeinträchtigungen bestehen in Form von enghausiger Bebauung sowie Renovierungsbedarf am Objekt selbst. Es handelt sich um eine normale bis mittlere Wohnlage.

Das infrastrukturelle Angebot umfasst eine Grundschule und die grundlegende Nahversorgung im Dorf, weiterführende Schulen und größere Versorgungseinrichtungen sind im Rest der Stadt. Öffentliche Verkehrsanbindung besteht per Bus (ca. 200 m), weitere ÖPNV-Stationen und der Bahnhof Baden-Baden sind per Auto erreichbar. Die überörtliche Verkehrsanbindung ist durch nahegelegene Bundesstraßen und die Autobahn A5 sichergestellt.