Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung und Tiefgaragenstellplatz

Lfd. Nr. 1: Wohneinheit - Verkehrswert: 583.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 3.000,00 € (Einbauküche)
Lfd. Nr. 2: Tiefgaragenstellplatz - Verkehrswert: 20.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 2) im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit zugehörigem Sondernutzungsrecht an der vor der Wohnung gelegene Gartenfläche einschließlich Terrasse sowie einem Kellerraum und einem Tiefgaragenstellplatz (Nr. T22).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.07.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung begutachtet. Die Bewertung erfolgte unter Maßgabe der Ortsbesichtigung sowie unter Einbeziehung vorgelegter Unterlagen, insbesondere Grundrissen, Flächenberechnung, Energieausweis, Protokollen der Eigentümerversammlungen und Jahresabrechnungen. Ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines viergeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss, das 2010 erbaut wurde. Die Wohnung umfasst eine Wohnfläche von ca. 126 m², die sich auf vier Zimmer, Küche, Wohn-Essbereich, Bad mit WC, Flur, Abstellkammer/Wäsche (im Plan als WC bezeichnet), drei Schlafzimmer und eine großzügige Terrasse verteilt. Die Terrasse ist von mehreren Räumen zugänglich und mit ca. 70 m² sehr groß (zu 25 % in die Wohnflächenberechnung eingeflossen). Weiterhin ist der Wohnung ein Kellerraum im Untergeschoss zur alleinigen Nutzung zugeordnet.

Die Wohnung weist einen guten, familiengerechten Grundriss auf mit funktionaler Raumaufteilung und großen, hellen Räumen. Die Terrasse und der Garten sind nach Osten und Süden ausgerichtet und bieten eine gute natürliche Belichtung. Die Ausstattung ist überwiegend dem Baujahr entsprechend gut erhalten. Die Wohnung hat zudem das Sondernutzungsrecht an der Grundstücksfläche vor der Wohnung, inklusive der Terrasse sowie einem Holzschuppen.

Gebäude

Das Gebäude selbst besteht aus zehn Wohneinheiten, einem Aufzug (Baujahr 2010), gemeinschaftlichen Keller- und Technikräumen sowie einer Tiefgarage im Untergeschoss. Der energetische Zustand entspricht der Klasse B. Gemeinschaftsflächen und Fassaden wurden in den letzten Jahren saniert. Der gesamte bauliche Zustand ist gepflegt und instandgehalten.

Weitere Gebäude

Im Garten befindet sich ein Schuppen aus Holzkonstruktion mit Wellblechdach und Betonplattenbelag.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung sowie der Tiefgaragenstellplatz eigengenutzt.

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmeanschluss, Blechheizkörper mit Thermostatventilen, Fußbodenheizung im Bad, zentraler Warmwasserspeicher.

• Elektroinstallation: Unterverteilung mit Kipp- und Fehlerstromschaltern (Baujahr 2010), Gegensprechanlage, Zählerplätze im Technikraum.

• Böden: Parkett, Laminat, Vinyl, Fliesen.

• Fenster: Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierverglasung, elektrische Rollläden.

• Sanitärausstattung: Bad mit bodengleicher Dusche, Badewanne, WC, zwei Waschtischen, Waschmaschinenanschluss im Abstellraum.

• Einbauküche: Cerankochfeld, Spülmaschine, Kühlschrank, Gefrierschrank, Mikrowelle, Backofen und Dunstabzug (Baujahr 2010).

Ulm, Weststadt (Kuhberg), ca. 127.000 Einwohner, Landkreis Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg

Die Mikrolage ist geprägt von einem durchmischten, städtisch geprägten Wohnumfeld mit überwiegend mehrgeschossiger Bebauung.

Infrastruktur

In unmittelbarer Nähe befinden sich Supermarkt, Getränkemarkt, Drogeriemarkt, Gärtnerei und das Polizeirevier. Die Versorgung mit Schulen, Kindertagesstätten und weiterführenden Bildungseinrichtungen ist im Stadtgebiet von Ulm sehr gut ausgeprägt. Es besteht ein umfangreiches Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, medizinischer Versorgung (inkl. Universitätsklinik und Bundeswehrkrankenhaus) und Freizeitaktivitäten. Die Verkehrsanbindung ist durch Autobahnen, Bundesstraßen, den nahe gelegenen ICE-Hauptbahnhof und umfassendes Bus- und Straßenbahnnetz ausgezeichnet. Die Straßenbahnhaltestelle "Grimmelfinger Weg" ist etwa zwei Gehminuten entfernt und bietet eine sehr gute ÖPNV-Anbindung.

Grundstück

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten (ca. 30 m x 25 m, insgesamt 770 m² laut Grundbuch) und fällt von Norden nach Süden um etwa 3,90 m ab. Die Topografie wurde durch die Gebäudestruktur aufgenommen. Der Gartenbereich der Wohnung ist eingefriedet und mit Hecke, Hangabsicherung und Doppelstabmattenzaun gestaltet. Nutzungsrechte und Gestaltungsverpflichtungen sind in der Teilungserklärung geregelt.