Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 198.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmerwohnung mit Balkon und Vorplatz (Wintergarten) im OG und einen Kellerraum im Kellergeschoss in einem Dreifamilienhaus, sowie einen Abstellraum im Nebengebäude, SE-Nr. 2. Es besteht ein Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz im Freien, im Lageplan mit Nr. 2 bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.06.2025 sowie am 24.07.2025 persönlich besichtigt. Sämtliche Räumlichkeiten des zu bewertenden Wohnungseigentums waren zugänglich. Die Bewertung basiert auf Eindrücken vor Ort sowie vorliegenden Unterlagen und Plänen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Obergeschoss eines um 1905 errichteten, voll unterkellerten Dreifamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss. Sie besteht aus drei Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur, Vorraum und einem Balkon. Die Wohnfläche beträgt ca. 88 m², die Raumaufteilung ist altbautypisch, jedoch unterdurchschnittlich geschnitten. Das Schlafzimmer verfügt nicht über direktes Tageslicht, sondern ist zum Vorraum (Balkonzugang) orientiert. Die Belichtung der restlichen Räume ist noch befriedigend, insgesamt besteht ein mittlerer Wohnwert.

Die Wohnung befindet sich in überwiegend befriedigendem Zustand ohne akuten Renovierungsstau. Die letzten wesentlichen Modernisierungen erfolgten an Bad (ca. 2000), Bodenbelägen (2020), Fenstern (2010), Heizung (2005) und Dachdeckung (nach 2000, genauer Zeitpunkt unbekannt).

Gebäude

Das Wohngebäude ist typischer Altbau mit zwei Vollgeschossen, ausgebautem Dachgeschoss und vollumfänglicher Unterkellerung. Es wurde als Doppelhaushälfte errichtet und ist der Umgebungsbebauung angepasst. Die Fassade besteht aus Backsteinmauerwerk, teilweise gestrichen. Gemeinschaftseigentum umfasst u. a. das Treppenhaus, Heizraum, Kellerflur, Tankraum, Technikräume und einen überdachten Sitzplatz im Garten.

Weitere Gebäude

Im hinteren Grundstücksbereich steht ein eingeschossiges ehemaliges Nebengebäude (Abstellhaus), massiv gebaut mit Pultdach, Ziegeleindeckung, PVC-Böden und einfachen Holzfenstern. Der dem Wohnungseigentum zugeordnete Abstellraum ist ca. 9 m² groß, unbeheizt und mit Strom- sowie Wasseranschluss versehen. Der bauliche Zustand ist einfach, aber weiterhin gebrauchsfähig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnungseigentum vermietet.

• Ölzentralheizung (Baujahr 2005), Wärmeabgabe über Heizkörper, Warmwasser zentral.

• Elektroinstallation teils erneuert.

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweischeibenisolierverglasung (2010), Kunststoffrollläden.

• Innentüren in Holz mit Holzzargen, lackiert.

• Bodenbeläge: Laminat, Fliesen, im Kellerraum Fliesen, ein Zimmer mit Parkett.

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC, Waschbecken, Boden- und Wandfliesen.

Rastatt (ca. 51.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg)

Mikrolage:
Das Objekt befindet sich in einem mittleren Wohngebiet östlich der Stadtmitte, nahe der Murg. Es grenzt östlich an die Bahntrasse und liegt unmittelbar neben einer Schule (Karlschule). Die Bebauung im Umfeld ist überwiegend zwei- bis viergeschossig, Wohnbebauung prägt die Nachbarschaft. Das Haus steht an einer asphaltierten, zweispurigen und öffentlich gewidmeten Straße. Es sind keine Störbetriebe bekannt. Durch die Nähe zur Schule ist mit erhöhten Immissionen (Lärm/Verkehr) zu rechnen, jedoch bestehen keine starken Lärm- oder Hochwasserbeeinträchtigungen (geringes Risiko laut Gefährdungskarte).

Infrastruktur:
Alle Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in Rastatt vorhanden. Die Nahverkehrsanbindung ist mit Bushaltestellen (ca. 300 m), Bahnanschluss (ca. 2 km) und schnellen Anbindungen an B36, B3, B462 sowie die A5 (ca. 5 km) gut ausgebaut. Auch umfangreiche städtische Infrastruktur (Krankenhaus, Bäder, Museen, Veranstaltungsstätten) ist vorhanden.