Zwangsversteigerung 2-ZKB-Wohnung mit Terrasse

Verkehrswert: 70.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 gekennzeichneten Wohnung. Sondernutzungsrechte sind vereinbart.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.01.2026 von außen besichtigt. Die Wohnung selbst konnte nicht betreten werden; lediglich die Garage sowie Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Waschküche und Heizungsraum wurden von innen in Augenschein genommen. Die Bewertung basiert für wohnungsbezogene Angaben auf Unterlagen und Annahmen.

Wohnung

Die im Kellergeschoss gelegene Wohnung Nr. 3 hat eine Wohnfläche von ca. 53 m², bestehend aus zwei Zimmern (davon ein Durchgangszimmer und ein gefangener Raum, über die Küche erschlossen), Küche, Bad, Flur sowie einer Terrasse (Terrassenfläche zu 50 % angerechnet). Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig mit einfacher Belichtung und guter Besonnung. Die Wohnung gilt als renovierungsbedürftig; ein aktueller Zustand konnte aufgrund der rein äußeren Besichtigung nicht ermittelt werden. Bestandteil des Sondereigentums ist ein Kellerraum. Modernisierungen innerhalb der letzten 10-15 Jahre sind nicht bekannt.

Im Gartenbereich der Wohnung wurde ein Anbau begonnen, für den eine baurechtliche Genehmigung noch aussteht. Risiken aus der fehlenden Genehmigung (Abriss oder Nachgenehmigung) wurden im Verkehrswert berücksichtigt.

Es besteht ein Sondernutzungsrecht an Garage Nr. 3 (innen besichtigt) sowie an einer Gartenfläche im Osten mit Terrasse und Geräteschuppen.

Gebäude

Das Gesamtgebäude besteht aus einem freistehenden, unterkellerten, eingeschossigen Wohnhaus in Massivbauweise mit drei Wohneinheiten. Das Gebäude wurde ca. 1970 errichtet, der Dach- und Kellergeschossausbau sowie Anbauten erfolgten 1998. Die durchschnittliche Nutzungsdauer wurde aufgrund begrenzter Modernisierungen auf ein mittleres Maß korrigiert. Die Fassaden sind verputzt mit Natursteinsockel, die Fenster bestehen aus Holzrahmen (blau-grau, Rollläden teils vorhanden).

Im Gemeinschaftseigentum gibt es sichtbare Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss an Wand und Decke sowie Putzabplatzungen an Fassade und Garage. Das Treppenhaus ist nicht barrierefrei, ein Aufzug ist nicht vorhanden. Die energetische Beschaffenheit ist überwiegend bauzeittypisch und als unterdurchschnittlich einzuschätzen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend. Sie befand sich zuvor in Eigennutzung. Im Gebäude insgesamt Wohnnutzung, drei separat abgeschlossene Wohneinheiten. Für eine Wohnung war ein Gewerbebetrieb gemeldet, jedoch ohne weiter präzisierte Nutzung.

• Satteldach, Dachdeckung aus Betondachsteinen (grau)

• Öl-Zentralheizung (Viessmann, Baujahr 1987) mit zentraler Warmwasserversorgung

• Heizkörper im Treppenhaus sichtbar, genaue Wärmeübertragung in der Wohnung nicht überprüft, vermutlich Heizkörper

• Elektroinstallation auf Stand 1998 (Annahme), ggf. nicht zeitgemäß

• Böden und Innentüren: keine expliziten Angaben, Annahme mittlere Qualität, sanierungsbedürftig

• Holzfenster (blau-grau), teils mit Rollläden

• Sanitärausstattung von 1998, vermutlich Standard-Ausstattung, Zustand unklar

• Photovoltaikanlage auf der Südseite des Dachs (Nutzungsrecht besteht)

Ortsname: Bad Arolsen
Einwohnerzahl, Kreis, Bundesland: ca. 16.000 Einwohner, Landkreis Waldeck-Frankenberg, Hessen

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt liegt im südöstlichen Bereich von Bad Arolsen in einer mittleren Wohnlage in einem homogenen Wohngebiet mit überwiegender Ein- und Zweifamilienhausbebauung in offener Bauweise. Die Straße (Königsbergallee) ist eine innerörtliche, asphaltierte Wohnstraße mit überwiegend Anliegerverkehr, Gehweg und Parkmöglichkeiten. Es gibt keine wesentlichen Beeinträchtigungen oder Belastungen. Das Gebäude ist freistehend, die Garage an der Grundstücksgrenze. Die Umgebung gilt als nicht beeinträchtigt, kein Hinweis auf Naturschutzgebiet oder Biotop.

Versorgung und Infrastruktur:
Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar, weitere Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich ca. 1 km entfernt. Bahnhof Bad Arolsen ca. 2,5 km, nächster Autobahnanschluss (A44) ca. 14 km. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufseinrichtungen sind in ortsüblichem Maß im Stadtgebiet vorhanden.

Grundstück:
Das Grundstück hat eine Größe von 769 m², straßenseitig ca. 23 m breit und ca. 33 m tief, mit regelmäßiger Form und ebener Topographie. Das Grundstück ist als Vorgarten gärtnerisch angelegt, eine Einfriedung existiert nicht. Nutzung als Wohnbaugrundstück, Nutzung zu Wohnzwecken, baureifes Land. Der zugehörige Gartenbereich im Osten ist mit Sondernutzungsrecht für Wohnung Nr. 3 belegt.