Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 540.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück mit einem freistehenden zweigeschossigen Einfamilienhaus, Einliegerwohnung und angebauter Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.10.2023 im Rahmen eines Ortstermins von außen und innen besichtigt. Das Objekt wurde zusätzlich anhand von Bauakte, Flurkarte, Grundbuchauszug, Baulasten- und Altlastenauskunft sowie eigenem Aufmaß und Flächenberechnung bewertet; Innenfotos waren nur eingeschränkt möglich.

Gebäude

Das 2016 errichtete freistehende Wohnhaus ist ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Massivbauweise. Es ist nicht unterkellert und mit einem Zeltdach ausgeführt. Die wohnwertabhängige Wohnfläche beträgt ca. 188 m² für die Hauptwohnung und ca. 68 m² für die Einliegerwohnung, insgesamt somit rund 256 m². Hinzu kommt ein Hauswirtschafts-/Haustechnikraum mit ca. 11 m² Nutzfläche im Garagengebäude. Das Gebäude ist verputzt und gestrichen;

Die Hauptwohnung umfasst im

• Erdgeschoss Flur, Duschbad, einen offen gestalteten Wohn-, Ess- und Kochbereich, Speisekammer, Terrasse und Treppenraum.

• Im Obergeschoss befinden sich Flur, fünf Zimmer, Ankleide, Bad und Treppenraum.

• Die Einliegerwohnung liegt im Erdgeschoss und besteht aus Flur, Bad, Abstellraum, Wohn- und Essbereich, Küche, Zimmer und Terrasse.

Die Grundrisse sind zweckmäßig und für das Baujahr zeittypisch; die offene Gestaltung im Wohnbereich der Hauptwohnung wirkt modern. Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt.

Das Haus besitzt Stahlbetondecken, Mauerwerkswände sowie eine Geschosstreppe als Stahlkonstruktion mit Holzwerkstofftritten und Metall-/Edelstahlgeländer. Das Dach ist als Holzdach mit Tonziegeldeckung, Dämmung sowie Dachrinnen und Fallrohren aus Zink ausgeführt; der Dachraum ist begehbar, jedoch ohne Ausbaupotenzial. Modernisierungen wurden seit Errichtung nicht vorgenommen.

Der bauliche Zustand ist insgesamt gut. Es besteht jedoch geringfügiger Renovierungs- und Fertigstellungsbedarf. Festgestellt wurden fehlende Fußbodenleisten im Obergeschoss, fehlende Absturzsicherungen an Fenstern im Obergeschoss, Rissbildung an der Außenfassade sowie ein korrodierter Heizkörper. In die Wertermittlung wurden hierfür sowie für unterstellte Malerarbeiten wertmindernde Ansätze eingestellt.

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine 2016 errichtete massive Doppelgarage mit verputzter Außenansicht und Flachdach aus Beton mit Bitumenabdichtung. Ausgeführt sind ein Sektionaltor mit elektrischem Antrieb, Betonboden sowie Kunststofffenster mit Dreifachverglasung. Im Garagengebäude befindet sich zusätzlich ein Hauswirtschafts-/Haustechnikraum mit Laminatboden und ca. 11 m² Nutzfläche.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt; die Einliegerwohnung wurde familienintern genutzt. Ein Mietvertrag für die Einliegerwohnung bestand nicht.

• Dachform und Dachdeckung: Zeltdach; Holzdachkonstruktion; Dacheindeckung mit Tonziegeln; Dachflächen gedämmt; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech. Garage mit Flachdach aus Beton und Bitumen.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Brennwertheizung, Fabrikat Viessmann Vitodens 200, Baujahr 2016; Wärmeübertragung über Fußbodenheizung, in den Bädern zusätzlich Heizkörper; zentrale Warmwasserversorgung über die Heizung mit Solarthermie-Unterstützung und 400-l-Speicher.

• Elektroinstallation: zeitgemäße und durchschnittliche Ausstattung.

• Fenster: Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, besseren Beschlägen, Kunststoffrollläden mit elektrischem Antrieb; innere Fensterbänke aus Granit, äußere aus Metall.

• Sanitärausstattung: Hauptwohnung mit Duschbad im Erdgeschoss sowie Bad im Obergeschoss mit Wanne, Dusche, wandhängendem WC, Waschtisch und Bidet; Einliegerwohnung mit Bad, Dusche, wandhängendem WC und Waschbecken; jeweils gute Wasser- und Abwasserinstallation, weiße Sanitärobjekte, Fensterlüftung.

• Böden: Laminat und Fliesen in Hauptwohnung und Einliegerwohnung; Beton in der Garage; Laminat im Hauswirtschafts-/Haustechnikraum der Garage.

• Türen: Hauseingangstüren aus Kunststoff/Aluminium mit Lichtausschnitt; Innentüren aus Röhrenspan mit besseren Schlössern und Beschlägen, Holzzargen.

• Wand- und Deckenoberflächen: überwiegend Putz, teils Tapeten bzw. Anstrich; Fliesen an Objektwänden in Bad und Küche; Decken überwiegend in Putz bzw. Putz mit Anstrich.

Das Objekt liegt in Nalbach, Ortsteil Piesbach, mit rund 9.100 Einwohnern, im Landkreis Saarlouis im Saarland.

Es befindet sich in einem Wohngebiet in Ortsrandlage an einer Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend durch wohnwirtschaftlich genutzte, freistehende Bebauung in offener Bauweise geprägt. Lärmimmissionen sind nur gering. Die öffentliche Parksituation ist entspannt; auf dem Grundstück selbst sind drei Außenstellplätze und zwei Garagenstellplätze vorhanden.

Einkaufsmöglichkeiten für den periodischen Bedarf sind in der näheren Umgebung vorhanden, ebenso Gastronomie. Im Gemeindegebiet bestehen die gängigen Schularten sowie Angebote der ärztlichen Primärversorgung. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung; über das Straßennetz besteht Anschluss an die B269 und die A8. Ein eigener Personenbahnhof besteht in Nalbach nicht.

Das 755 m² große Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, mit ca. 22,5 m Straßenfront und ca. 31 m mittlerer Tiefe. Es steigt von der Straße leicht an; der Garten ist westorientiert. Das Grundstück ist eingefriedet, das Wohnhaus steht ohne Grenzbebauung, die Garage als Bauwichgarage. Vorhanden sind befestigte Wege- und Hofflächen, Stellplatzflächen, Terrassen, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einhausung für Müllgefäße, Stützmauer, Außentreppen, überdachter Freisitz, Gartenhaus und Gewächshaus. Bauplanungsrechtlich ist die Zulässigkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen.