Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Anbauten und Schuppen

Verkehrswert: 605.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilfertiggestelltes, freistehendes Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Schuppen; eine genehmigte freistehende Garage ist noch nicht errichtet.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.03.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Die Bewertung stützt sich auf den sichtbaren Zustand, vorliegende Bauunterlagen, Grundrisspläne aus der Bauakte sowie behördliche Erhebungen; Maß-, Funktions- und Bauteilprüfungen erfolgten nicht.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Zweifamilienwohnhaus in Massivbauweise mit Ursprungsbaujahr 1964, das ab 2021 durch Anbau, Umbau und Ausbau wesentlich erweitert und energetisch in Teilbereichen aufgewertet wurde. Es ist voll unterkellert, verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und basiert auf einem Altbau mit neueren Anbauten. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses wurde mit ca. 353 m² angesetzt. Im Untergeschoss befinden sich Kellerräume, die von der Erdgeschosswohnung über eine Treppe erreichbar sind, sowie eine Garage mit eingeschränkter Nutzbarkeit infolge der steilen Zufahrtsrampe. Das Erdgeschoss und das Dachgeschoss bilden jeweils eigenständige Wohnungen; ein Speicher ist vorhanden, jedoch nicht ausgebaut.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben und ist aus Altbau und Anbauten entstanden. Die Belichtung und Besonnung sind aufgrund üblicher Wohnnutzung und vorhandener Fensteranlagen als angemessen anzusehen. Das Haus umfasst mehrere Ebenen mit Massivdecken, massiven Treppen und Dachgauben; eine Dachterrasse ist vorhanden, deren Endbelag noch fehlt.

Der bauliche Zustand ist maßgeblich durch den nicht abgeschlossenen Aus- und Umbau bestimmt. Es bestehen keine wesentlichen augenscheinlichen Altschäden, jedoch zahlreiche wertrelevante Restarbeiten und Ausstattungsdefizite. Im Untergeschoss wurden Wasserschäden an Außenwänden erwähnt, die augenscheinlich durch Perimeterdämmung behoben worden sein sollen. Im Haus fehlen unter anderem Heizkessel und Pumpe, Innentüren, Teile der Elektro-Endmontage, Boden- und Wandbeläge, Bad-Endmontagen, Fenstersimsen sowie Treppen- und Wandbeläge im Treppenhaus. Außenputz, teilweise Wärmedämmung, Terrasse, Außentreppe, Zufahrt zur Untergeschossgarage und die komplette Außenanlage sind noch nicht fertiggestellt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein Schuppen in Grenzbauweise, der nicht besichtigt werden konnte. Er wird als einfacher Massivbau in Mauerwerksbauweise mit Satteldach und Ziegeleindeckung beschrieben, vermutlich mit Massiv- oder Hohlkörperdecke und ohne besondere bauliche Ansprüche.

Weiterhin ist eine freistehende Garage genehmigt, aber noch nicht errichtet. Nach den Unterlagen soll sie vermutlich als Massivbau ausgeführt werden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen leerstehend; die bauliche Anlage ist erkennbar auf wohnwirtschaftliche Nutzung als Zweifamilienhaus ausgerichtet.

Das Objekt liegt in Kürnbach mit 2.438 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Es befindet sich südlich des Ortszentrums in einem Wohngebiet. Die Umgebungsbebauung besteht aus Wohnhäusern entlang der Straße. Das Objekt liegt an einer öffentlichen, asphaltierten Straße mit Gehwegen; beschrieben wird lediglich Quellverkehr aus dem Wohngebiet, insgesamt eine ruhige Wohnsituation.

Einkaufsmöglichkeiten und die allgemeine Infrastruktur werden als ausreichend beschrieben. Eine regelmäßige Busanbindung in die umliegenden Gemeinden ist vorhanden; Stadtbahnanschlüsse bestehen in Sulzfeld oder Oberderdingen-Flehingen mit weiterer Verbindung in Richtung Karlsruhe und Heilbronn. Über Landes- und Bundesstraßen ist auch die überörtliche Erreichbarkeit gegeben.

Das Grundstück umfasst 854 m² und wird als regelmäßig zugeschnittenes Reihengrundstück beschrieben. Es ist mit Wohnhaus und Schuppen bebaut; die freistehende Garage ist bislang nicht erstellt. Der Baugrund wurde ungeprüft als normal bebaubar angenommen. Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan ist vorhanden; ausgewiesen sind ein reines Wohngebiet, offene Bauweise sowie weitere Festsetzungen zu Maß und Art der baulichen Nutzung. Die Außenanlagen sind noch nicht hergestellt; ein späterer Ziergarten ist vorgesehen.