Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Lfd. Nr. 1: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 561,00 €
Lfd. Nr. 2: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 5.389,00 €
Lfd. Nr. 3: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 162.687,00 €
Lfd. Nr. 4: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 6.362,00 €
Lfd. Nr. 5: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 1,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Des weiteren gelangen vier unbebaute Grundstücke zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.07.2026 lediglich von außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen, Grundbuch, Katasterauszug, behördliche Auskünfte und vorliegende Grundrisszeichnungen.

Gebäude

Es handelt sich um ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr 1925. Das Haus umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss und Spitzboden. Genehmigungen liegen für den Ursprungsbau von 1925 sowie für einen Eingangsanbau und eine Terrasse aus 2017 vor; nach den Feststellungen vor Ort wurde der Eingangsanbau umgesetzt, die geplante Terrasse jedoch nicht realisiert. Im Bereich der vorgesehenen Terrasse wurde ein bodentiefes Fenster bzw. eine Balkontür eingebaut.

Die Raumaufteilung ist nach den Bauzeichnungen wie folgt: im Kellergeschoss drei Kellerräume; im Erdgeschoss Windfang, Flur, Gäste-WC sowie ein offenes Wohn-/Esszimmer mit Küche; im Dachgeschoss Flur, drei Zimmer und Bad; im Spitzboden ein Zimmer sowie Speicherflächen. Die Brutto-Grundfläche beträgt 219 m². Die Grundrissgestaltung wird anhand der Unterlagen als zweckmäßig beurteilt, Belichtung und Besonnung als durchschnittlich.

Der bauliche Zustand ist nach äußerem Eindruck mäßig. Festgestellt wurden Risse und Putzabplatzungen in mehreren Bereichen, besonders unter dem Balkon und am Sockel, außerdem eine nicht fertiggestellte Eingangstreppe sowie unfertig wirkende Leitungsbereiche am Hauseingang. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus nach den vorliegenden Informationen eigengenutzt.

Grundstück

Das Versteigerungsobjekt besteht aus insgesamt fünf Flurstücken mit zusammen 615 m². Das Hauptflurstück ist mit dem Einfamilienhaus bebaut; hinzu kommen mehrere unbebaute Teilflächen. Für die Wertermittlung wurde zwischen dem bebauten Grundstück mit Gartenanteilen von 491 m² und einem unbebauten Teilgrundstück von 124 m² unterschieden.

Das Gesamtgrundstück weist eine Straßenfront von etwa 34 m und eine mittlere Tiefe von rund 28 m auf. Die Topografie ist eben. Der Zuschnitt der unbebauten Teilflächen ist teils ungünstig: Ein 31 m² großes Flurstück ist sehr schmal und lang und nicht eigenständig nutzbar; ein 12 m² großes Flurstück ist wegen seiner geringen Größe ebenfalls nicht eigenständig nutzbar und bildet funktional eine Einheit mit einem 112 m² großen Flurstück. Diese Flächen können im Wesentlichen nur als Gartenland bzw. Arrondierungsflächen dienen; eine eigenständige Bebauung ist laut Gutachten nicht möglich.

Die Erschließung erfolgt über eine ausgebaute Straße; die Zuwegung zum Wohnhaus verläuft über ein im Eigentum der Stadt stehendes Flurstück. Anschlüsse an Strom, Wasser, Kanal und Telefon sind vorhanden. Das Grundstück ist beitragsfrei, es bestehen keine Baulasten, und die baulichen Anlagen werden als formell und materiell legal behandelt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus eigengenutzt; die unbebauten Flurstücke wurden als Gartenland bzw. nicht selbstständig nutzbare Arrondierungsflächen beurteilt.

Das Objekt liegt in Neuwied mit 67.083 Einwohnern im Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich am Stadtrand. In der Straße und im Umfeld überwiegt offene, meist mehrgeschossige Bebauung mit teils wohnbaulicher, teils gemischter Nutzung. Das Grundstück liegt an einer Straße mit Durchgangsverkehr; dadurch bestehen Immissionen durch Straßenverkehr. Laut Gutachten ist im Zuge einer geplanten Änderung der Stadtzufahrt künftig mit geringerem Verkehrsaufkommen zu rechnen.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten, Schulen und Ärzte befinden sich in einer Entfernung von bis zu etwa 2 km, ein Krankenhaus in rund 3 km. Das Stadtzentrum ist in etwa 1,5 km erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof in rund 2 km Entfernung.

Das Grundstück ist eben. Die Gesamtfläche umfasst 615 m² bei etwa 34 m Straßenfront und rund 28 m mittlerer Tiefe. Die unbebauten Nebenflächen sind teils schmal, klein und nur eingeschränkt nutzbar; sie dienen im Wesentlichen als Garten- oder Arrondierungsflächen. Außenanlagen bestehen überwiegend aus Rasenflächen sowie einem überdachten Sitzplatzbereich.