Zwangsversteigerung Ein-/Zweifamilienhaus mit Ökonomieanbau

Verkehrswert: 105.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Ein-/Zweifamilienhaus mit Ökonomieanbau, Kulturdenkmal und erheblichem Investitionsbedarf.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.09.2025 besichtigt. Besichtigt werden konnten nur die aus Fußgängersicht erkennbaren Fassaden sowie die zugänglichen Innenbereiche; einige Räume im Dachgeschoss waren nicht einsehbar, die Bewertung stützt sich daher teilweise auf Unterlagen und vorliegende Pläne.

Gebäude

Das Gebäude ist ein in Fachwerkbauweise errichtetes, teilweise unterkellertes, zweigeschossiges Bauernhaus mit angebautem Ökonomieteil. Es stammt aus der Anfangs- bzw. Mitte des 19. Jahrhunderts, laut Denkmalbegründung um 1850, mit einem Querbau um 1900 und einem Terrassenanbau um 1965. Das Objekt ist als Kulturdenkmal eingestuft. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 650 m², davon entfallen rund 225 m² auf den Ökonomieanteil.

Der Wohnteil umfasst im Untergeschoss einen Keller, im Erdgeschoss eine 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 93 m² einschließlich Terrasse sowie im Obergeschoss eine weitere 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 84 m² zuzüglich etwa 30 m² Rohbaufläche für eine vorgesehene Wohnraumerweiterung. Im Dachgeschoss bestehen zwei weitere Zimmer und Abstellflächen; diese Bereiche konnten teilweise nicht besichtigt werden. Insgesamt sind rund 207 m² Wohnfläche angesetzt. Die Grundrissgestaltung ist baujahrstypisch einfach und im Erdgeschoss nur eingeschränkt gut nutzbar; in beiden Wohnungen sind gefangene Räume vorhanden. Die Raumgrößen sind üblich, die Raumhöhen jedoch teilweise gering mit etwa 2,08 bis 2,13 m. Die Dusche im Erdgeschoss liegt innen unter der Treppe und ist nur eingeschränkt nutzbar.

Das Gebäude ist allseitig mit Fenstern versehen, sodass die Räume überwiegend ausreichend belichtet sind; Querlüftung ist möglich. Der bauliche Zustand ist insgesamt deutlich überaltert. In den letzten etwa 20 Jahren wurden augenscheinlich keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt; lediglich Rohbauarbeiten für eine Wohnraumerweiterung erfolgten vermutlich nach der Jahrtausendwende. Es bestehen umfassender Modernisierungs-, Reparatur- und Fertigstellungsbedarf. Sichtbar waren unter anderem feuchtebedingte Putzabplatzungen am Außenputz, abgefallene Fliesen im Bad sowie bereits ausgeführte statische Sicherungsmaßnahmen im Keller. Aus heutiger Sicht ist das Haus ohne erhebliche Investitionen nur eingeschränkt als Wohnhaus nutzbar.

weitere Gebäude

An den Wohnteil schließt ein nicht unterkellerter Ökonomieanbau an. Im Erdgeschoss befinden sich ehemalige Stallungen und Lagerflächen, im Obergeschoss teils landwirtschaftliche Lagerräume und Heulager sowie teilweise im Rohbauzustand befindliche Räume, die für Wohnzwecke vorgesehen waren. Die Konstruktion ist einfach, überwiegend als Holzkonstruktion mit Holzverschalung ausgeführt. Der bauliche Zustand ist einfach und von Fertigstellungs- bzw. Modernisierungsbedarf geprägt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt als Ein-/Zweifamilienhaus mit Ökonomieanbau genutzt; konkrete mietvertragliche Bindungen oder eine gesicherte Vermietung waren nicht bekannt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldächer mit Ziegeldeckung, zusätzlich Wetterdächer mit Ziegeldeckung

• Heizung und Warmwasser: Nachtspeicheröfen und Holzöfen; im Untergeschoss alte Öltanks ohne erkennbare Funktion; Warmwasser über Elektroboiler und Warmwasserofen

• Elektroinstallation: einfache, teilweise bereits modernisierte Ausstattung

• Fenster: überwiegend einfach verglaste Holzfenster und Holzverbundfenster, teils neuere Kunststoff- oder Holzfenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss Dusche unter der Treppe sowie separates WC mit Waschbecken; im Obergeschoss Bad mit Badewanne, Waschbecken und Stand-WC; weiteres Bad im Rohbauzustand

Das Objekt liegt in Gernsbach, Ortsteil Reichental, mit ca. 14.000 Einwohnern in Gernsbach insgesamt und rund 700 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern in einem von Wohnhäusern geprägten Umfeld, überwiegend mit ein- bis zweigeschossiger Bebauung und teilweise ehemaligen Ökonomieanbauten. Das Grundstück liegt an einem asphaltierten, jedoch nicht mit PKW befahrbaren Fußweg; außergewöhnliche Immissionen wurden zum Besichtigungstermin nicht festgestellt, allerdings ist in den Sommermonaten insbesondere an Wochenenden mit Verkehrsbelastungen auf der nahegelegenen Zufahrtsstraße zum Ausflugsgebiet zu rechnen.

Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung von etwa 80 m. Die nächste Stadtbahnhaltestelle liegt in Weisenbach, von dort bestehen Verbindungen Richtung Rastatt und Karlsruhe; der nächste ICE-Bahnhof befindet sich in Baden-Baden. Kindergärten sowie alle Schularten sind in Gernsbach und Weisenbach vorhanden, Einkaufsmöglichkeiten vor allem in Gernsbach, eingeschränkt auch in Weisenbach.

Das Grundstück ist 508 m² groß, polygonal geschnitten und gut nutzbar. Es ist geneigt und als Südhang ausgebildet. Die Straßenfront zum Weg beträgt etwa 15 m, nach Süden grenzt das Grundstück auf rund 28 m an den Reichenbach. Zum Anwesen gehören befestigte Zugänge und eine Wiesenfläche; die Gartenanlage befindet sich in mäßig gepflegtem Zustand.