Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Scheune und Anbau

Verkehrswert: 585.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem teilmodernisierten Zweifamilienhaus samt hofseitigem Anbau und freistehender Scheune mit Anbau bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen am 05.09.2023 und 29.09.2023 innen und außen besichtigt. Das Objekt war zugänglich; die Gebäudebeschreibung und Bewertung stützen sich zudem auf Bauakte, Grundbuch, Flurkarte, Fotos und weitere Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweiseitig angebautes, traufständiges Zweifamilienhaus in Massivbauweise mit geschlossener Bauweise und Nutzung zu Wohnzwecken. Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt; aktenkundig ist eine Aufstockung im Jahr 1955. Für die Wertermittlung wurde wegen der Modernisierungen ein fiktives Baujahr 1986 angesetzt. Das Gebäude ist teilweise modernisiert, insgesamt jedoch nur teilrenoviert und mit Mängeln sowie teilweisem Unterhaltungsstau behaftet.

Das Haus umfasst zwei Wohneinheiten mit zusammen ca. 195 m² Wohnfläche. Die Erdgeschosswohnung verfügt über ca. 73 m² und ist zweckmäßig geschnitten. Die Obergeschosswohnung umfasst ca. 122 m², weist jedoch teilweise gefangene Räume auf. Die Belichtung und Belüftung werden insgesamt als durchschnittlich bis befriedigend beschrieben. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut; der Zugang erfolgt über Deckenluke und Holzklappleiter. Im Keller befindet sich ein älterer Weinkellerbereich; eine vollständige Besichtigung war dort wegen Lagergut nicht möglich.

• Im Erdgeschoss sind Flur, Küche, Bad, Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer angelegt.

Die Wohnung ist renoviert, jedoch bestehen Mängel wie fehlende Türzarge im Flur, leichter Schimmel unter einem Außenwandfenster im Schlafzimmer und Wandfeuchte im Wohnzimmer.

• Im Obergeschoss befinden sich mehrere Wohn- und Schlafräume, Küche, Duschbad und weiteres Bad.

Die Wohnung ist vollständig renoviert, allerdings mit Schimmelbefall am Wannenrand und einer Stufe vom Flur zur Küche. Hofseitig besteht ein massiver Anbau mit Waschküche; dort wurden starke Feuchtigkeitsspuren festgestellt.

Das Satteldach ist nicht gedämmt und mit älteren Dachziegeln eingedeckt. Leichte Undichtigkeiten wurden am Kamin und im Firstbereich beschrieben. Die nachträglich angebrachte Fassadendämmung ist straßen- und gartenseitig nur grob verputzt und erkennbar unfertig; zudem besteht ein vertikaler Riss vom Dach bis zur Fußbodenhöhe des Obergeschosses. Weitere Schäden sind eine etwa 20 cm breite Lücke über dem Einfahrtstor, unfertiger Fenstereinbau im Obergeschoss sowie eine provisorische Entwässerung der Dachrinne direkt auf den Gehweg.

weitere Gebäude

Die freistehende ehemalige landwirtschaftliche Halle wird als Scheune bzw. Abstellraum genutzt. Modernisierungen sind nicht erkennbar. Das Gebäude ist massiv errichtet, nicht unterkellert und befindet sich in überwiegend befriedigendem Zustand. Belichtung und Belüftung sind ausreichend.

Zur Scheune gehört ein massiver Anbau mit Pultdach und älterer Ziegeldacheindeckung. Der Putz ist dort teilweise großflächig abgefallen. Innen dient der Anbau als Abstellraum und Beiküche.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss vermietet, das Obergeschoss von den Eigentümern selbst genutzt.

• Dachform und Dachdeckung Hauptgebäude: Satteldach, Holzdachkonstruktion, ältere Dachziegel; Dachraum nicht ausgebaut, keine Dachdämmung vorhanden; drei Kamine mit Ziegelverblendung sowie rückseitig Edelstahlkamin.

• Heizung und Warmwasser: Zentralheizung mit Gas, im Bereich der Durchfahrt eingebaut; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung; in beiden Wohnungen Fußbodenheizung, im Obergeschoss zusätzlich Kaminofen im Wohnzimmer.

• Elektroinstallation: in beiden Wohnungen durchschnittliche Ausstattung.

• Fenster: Erdgeschoss und Obergeschoss Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Scheune Kunststofffenster mit Einfachverglasung; Anbau der Scheune Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

• Rollläden: Kunststoff, teilweise mit Elektroantrieb.

• Sanitärausstattung Erdgeschoss: Bad ohne Fenster, raumhoch gefliest, mit Badewanne, Hänge-WC, Handwaschbecken, Waschmaschinenstellplatz und elektrischer Deckenentlüftung.

• Sanitärausstattung Obergeschoss: Duschbad deckenhoch gefliest mit Hänge-WC, Handwaschbecken und Duschkabine; weiteres Bad mit Eckbadewanne mit Whirlpooleinsatz, Handwaschbecken und Hänge-WC.

• Böden: Erdgeschosswohnung: Fliesen in den Wohnräumen // Obergeschosswohnung: überwiegend Fliesen // Anbau der Scheune: Fliesen

Das Objekt liegt in Bingen, Ortsteil Büdesheim, mit ca. 26.000 Einwohnern, im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern in einfacher Wohnlage innerhalb dörflich geprägter Wohnbebauung in geschlossener, traufständiger Bauweise. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen und beidseitigen Gehwegen. Als Beeinträchtigungen werden geringe Immissionen aus Straßenverkehr sowie Flugverkehr genannt.

Die Versorgung ist nur eingeschränkt beschrieben. Busverkehr ist vorhanden; Einkaufsmöglichkeiten sind beschränkt. Weitere konkrete Angaben zu Schulen, Kindergärten, Ärzten sowie Bahn- oder Fernverkehr sind im Gutachten nicht enthalten.

Das Grundstück ist 855 m² groß, westorientiert, unregelmäßig geschnitten, mit ca. 16 m Straßenfront und ca. 67 m mittlerer Tiefe. Die Topografie weist ein leichtes Gefälle von Süd nach Nord auf, die Höhenlage zur Straße ist normal. Der Hofbereich bis zum Scheunenanbau ist betoniert und mit Regenablauf versehen; der übrige Teil besteht aus unbefestigten Grasflächen, einem mit Betonplatten belegten Freisitz hinter der Scheune sowie Nutz- und Zierpflanzen im hinteren Gartenbereich.