Zwangsversteigerung Wohnung mit Kellerraum

Verkehrswert: 90.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohnung im Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit zugehörigem Kellerraum.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.10.2025 von außen und innen weitgehend besichtigt. In Augenschein genommen wurden die Wohnung, das Treppenhaus, der Hof sowie allgemein zugängliche Bereiche; nicht zugängliche Bereiche und die Dächer wurden nicht besichtigt, die Bewertung stützt sich insoweit auf den Ortseindruck und vorliegende Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 liegt im 1. Obergeschoss des Vorderhauses und umfasst nach vorliegenden Unterlagen rund 56 m² Wohnfläche; zusätzlich gehört ein Kellerraum zum Sondereigentum. Die Grundrissgestaltung ist baujahrtypisch, die Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend beurteilt.

Zur Raumaufteilung liegen nur Pläne vor; aus Besichtigung und Fotodokumentation sind jedenfalls Küche, Wohnraum, Flur und Duschbad ersichtlich. Der Innenausbau wurde teilweise renoviert, jedoch überwiegend unfachmännisch ausgeführt. Insgesamt besteht allgemeiner Renovierungsbedarf.

Wertrelevant sind vorhandene Feuchtigkeitsschäden und Schimmel an der straßenseitigen Außenwand sowie eine schadhafte Holzdecke im Flur. Die Wohnung verfügt über Gas-Einzelöfen und befindet sich insgesamt in einem einfachen bis überalterten Ausbauzustand mit teilweise modernisierten Bauteilen.

Gebäude

Das Wohnungseigentum gehört zu einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhauskomplex mit Vorderhaus, Mittelbau und Hinterhaus auf einem 400 m² großen Grundstück. Das Vorderhaus, in dem sich die Wohnung befindet, wurde ursprünglich 1928 errichtet, ist einseitig angebaut, dreigeschossig, unterkellert und besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Vorderhaus befinden sich vier Wohnungen; insgesamt umfasst die Gesamtanlage sechs Wohneinheiten in drei Gebäudeteilen. Modernisiert wurden am Vorderhaus insbesondere Dach und Haustür; beim Hinterhaus wurden Fenster erneuert.

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, mit Bruchsteinkeller im Vorderhaus, einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Holzbalken- bzw. Stahlbetondecken und bauzeittypischer Holztreppe. Die Grundrissstruktur der Gesamtanlage ist historisch gewachsen. Die Belichtung und Besonnung des Gebäudes sind normal.

Der bauliche Zustand ist insgesamt nur teilweise unterdurchschnittlich unterhalten, mit überdurchschnittlichen Verschleißerscheinungen und mittlerem Instandhaltungsstau. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden und Schimmel im Obergeschoss sowie baujahrestypische Feuchtigkeitsschäden im Keller. Hinzu kommt eine wirtschaftliche Wertminderung durch mangelnde Wärmedämmung. Die Gesamtanlage wurde ohne durchgreifende Instandsetzung und Modernisierung bei eher unterdurchschnittlicher Instandhaltung bewertet.

weitere Gebäude

Zur Gesamtanlage gehören außerdem ein eingeschossiger, beidseitig angebauter Mittelbau aus der Zeit um 1958 sowie ein zweigeschossiges Hinterhaus mit jeweils Wohnnutzung. Im gemeinschaftlichen Eigentum befindet sich ferner ein Schuppen im Hof.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Vorderhaus mit Sattel- bzw. Giebeldach und Satteldachgauben, Eindeckung mit Tonziegeln; Mittelbau mit Pultdach, gedeckt mit Tonziegeln und gewellten Faserzementplatten; Hinterhaus mit Pultdach und gewellten Faserzementplatten; Dachflächen jeweils nicht gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Wohnung mit Gas-Einzelöfen; im Gesamtobjekt teils Gas-Einzelöfen, teils Gas-Etagenheizungen; Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: überwiegend mittlere, teils erneuerte Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass, wenige Steckdosen, Gegensprechanlage, Türöffner, Zählerschrank und Kippsicherungen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden; innere Fensterbänke aus beschichteten Holzwerkstoffen, äußere Fensterbänke teils aus Sandstein

• Sanitärausstattung: Duschbad mit eingebauter Dusche und Glasabtrennung, Stand-WC und Waschtisch; ältere Standardausstattung mit weißen Sanitärobjekten

Das Objekt liegt in Worms mit rund 83.000 Einwohnern im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich in der Stadtmitte in mittlerer bis guter Wohnlage. Die nähere Umgebung ist überwiegend wohnbaulich geprägt und überwiegend mehrgeschossig bebaut. Das Grundstück liegt an einer Wohnstraße.

Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen und innerstädtische Versorgungseinrichtungen sind in einer Stadtmittellage typischerweise gut erreichbar. Der Bahnhof Worms ist vorhanden; zudem besteht Anbindung an die Bundesstraßen B 9 und B 47 sowie an die A 61.

Das Grundstück ist eben, fast rechteckig und leicht unregelmäßig geschnitten, mit ca. 12 m Straßenfront und ca. 35 m mittlerer Tiefe bei 400 m² Fläche. Es ist durch Mauer eingefriedet, im Hof teilweise befestigt und grenzt in Grenzbebauung an Nachbargrundstücke. Der Garten ist westlich ausgerichtet.