Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit 4 Garagenstellplätzen und 7 Außenstellplätzen

Verkehrswert: 570.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 2.000,00 € (Teeküche im Gewerberaum 1. OG)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ehemaliges Fabrikgebäude, umgebaut zu einem Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohnungen, Gewerbeflächen sowie 4 Garagenstellplätzen und 7 Außenstellplätzen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.03.2026 örtlich besichtigt. Das Gebäude, die Wohnungen, die Gewerbeflächen, das Untergeschoss mit Garagen sowie die Außenanlagen wurden in wesentlichen Teilen in Augenschein genommen, ergänzend lagen Bau- und Mietunterlagen vor.

Gebäude

Es handelt sich um ein unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit Ursprungsbaujahr ca. 1904, hervorgegangen aus einer früheren Gaststätten- bzw. Fabriknutzung und zuletzt auf Grundlage einer Baugenehmigung von 2021 zum Wohn- und Geschäftshaus umgebaut. Der nordwestliche Gebäudeteil umfasst Erdgeschoss sowie 1. bis 3. Obergeschoss, der südöstliche Gebäudeteil Erd- und Obergeschoss sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Im Untergeschoss befinden sich vier Garagenstellplätze.

Die wertrelevante Hauptnutzung besteht aus zwei Wohnungen im Erd- und 1. Obergeschoss sowie Gewerbeflächen im Erd- und 1. Obergeschoss. Im 2. und 3. Obergeschoss befinden sich weitere, nicht modernisierte und zum Stichtag nicht vermietbare Gewerbeflächen mit erheblichem Flächenpotenzial. Das Gebäude verfügt über zwei getrennte Treppenhäuser; die Gewerbeeinheiten sind zusätzlich über einen Aufzug erschlossen. Die Erdgeschosswohnung ist barrierefrei erreichbar.

Die Erdgeschosswohnung weist ca. 198,5 m² Wohnfläche zuzüglich eines im Mietvertrag enthaltenen Gewerberaums/Ateliers von ca. 236,0 m² Nutzfläche auf. Die Wohnung im 1. Obergeschoss hat ca. 162,9 m² Wohnfläche. Die Räume werden als großzügig bemessen, gut belichtet und gut besonnt beschrieben. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt weitläufig.

Der Bauzustand ist uneinheitlich. Modernisierte Teilflächen im Erd- und 1. Obergeschoss befinden sich in gutem bis brauchbarem Zustand, nicht modernisierte Gebäudeteile in unterdurchschnittlichem Zustand. Festgestellt wurden unter anderem Risse im Außenmauerwerk, Feuchtigkeitsspuren und Putzabplatzungen im Untergeschoss, ein überaltertes Garagentor, unfertige Innenoberflächen in der Erdgeschosswohnung, fehlende Heizung und Sanitäranlagen in der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, teils alte Holzverbundfenster, nicht fertiggestellte bzw. überalterte Beläge im Gewerbetreppenhaus, Spuren aktiven Nagekäferbefalls in Dach- und Deckenkonstruktion, fehlende Wärmedämmung im Dachbereich sowie fehlende Absturzsicherungen an Fenstertüren.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vermietet, die Wohnung im 1. Obergeschoss vermietet, die Gewerbefläche im Erdgeschoss vermietet, die Gewerbeflächen im 1. Obergeschoss überwiegend leerstehend und im 2. sowie 3. Obergeschoss nicht vermietbar.

• Dachform/Dachdeckung: teilweise Pfettendach aus Nadelholz sowie flachgeneigte Dachflächen; Dacheindeckung mit Tondachziegeln, zudem Wellblech, bituminöser Abdichtung und Folienabdichtung

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, vermutlich Baujahr 1990/1995, mit zentraler Warmwasserbereitung; nach Angabe teilweise Fußbodenheizung, in Teilbereichen Kompaktheizkörper; Gewerbeeinheit 1. Obergeschoss nach Angabe mit Fußbodenheizung; Wohnung 1. Obergeschoss nach Angabe vollständig über Fußbodenheizung; Erdgeschosswohnung über Kompaktheizkörper

• Elektroinstallation: ca. 2018 modernisiert; Brandmeldezentrale vorhanden, vermutlich nicht in Betrieb; im Gewerbe 1. Obergeschoss Elektroverteilung über Brüstungskanäle für Büronutzung

• Fenster: überwiegend PVC-Fenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung, teils mit Sprossenteilung; teilweise ältere Holzverbundfenster; im Untergeschoss Holzverbundfenster und einfach verglaste Fenster; Treppenhaus mit Holzverbundfenstern; Glasbausteine im Gewerbetreppenhaus

• Sanitärausstattung: Erdgeschosswohnung mit teilgefliestem Bad, Badewanne, Waschbecken, wandhängendem WC und Handtuchwärmer; Wohnung 1. Obergeschoss mit teilgefliestem Bad, bodengleicher Dusche, Waschbecken, wandhängendem WC und Handtuchwärmer, Modernisierung ca. 2022; Gewerbe 1. Obergeschoss mit Damen-WC und Herren-WC mit Urinal, wandhängendem WC, Handwaschbecken und motorischer Entlüftung

Das Objekt liegt in Straßberg mit 2.474 Einwohnern im Zollernalbkreis, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch eine gut sichtbare Ecklage an zwei Ortsdurchgangsstraßen geprägt. Die Umgebungsbebauung weist Mischgebietscharakter auf, die Durchgrünung ist gering. Es bestehen mäßige verkehrsbedingte Lärmimmissionen.

Kindergarten und Grundschule befinden sich im Ort, weiterführende Schulen in Albstadt. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind im Ort nur eingeschränkt vorhanden; weitere Versorgungsmöglichkeiten bestehen im nahen Nachbarort. Die ärztliche und zahnärztliche Versorgung ist im Ort noch gegeben, eine Apotheke befindet sich im Nachbarort. Eine Bushaltestelle liegt in kurzer Entfernung, ein Bahnhof ist vorhanden; über die B 463 besteht Anschluss an das überörtliche Straßennetz.

Das Grundstück ist 874 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und leicht hangig. Es fällt von Nordost nach Südwest um rund 1,80 m und von Nordwest nach Südost um etwa 1,50 m ab. Die Erschließung und Zugänglichkeit erfolgen über zwei Straßen; der Hauseingang liegt straßenseitig, die Garagenstellplätze sind von der rückwärtigen Straße anfahrbar.

Sparkasse Fürstenfeldbruck, Hauptstraße 8, 82256 Fürstenfeldbruck, Tel. 08141/407-3790, Kredit-Consulting, Frau Neumeir; KRC/1021/1083047107