Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Kellerraum

Verkehrswert: 73.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohneinheit SE-Nr. 3 (3-Zimmerwohnung) im Dachgeschoss mit einem Kellerraum im Kellergeschoss in einem Dreifamilienwohnhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.05.2026 vor Ort besichtigt. Besichtigt wurden die Dachgeschosswohnung, das Treppenhaus, der Dachspitz sowie das Untergeschoss, wobei dieses wegen zahlreicher Lagergegenstände nur eingeschränkt einsehbar war; ergänzend erfolgte die Bewertung auf Grundlage vorliegender Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 3 liegt im Dachgeschoss und ist als 3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Küche, Bad, separatem WC, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer ausgebildet. Zur Einheit gehört ein Kellerraum im Untergeschoss. Die für die Wertermittlung zugrunde gelegte Wohnfläche beträgt 68,12 m² nach WoFlV; eine ältere Berechnung wies abweichend 68,12 m² auf, wobei dort Dachschrägen und Kamin nicht zutreffend berücksichtigt worden waren. Die Wohnung ist überwiegend nach Südwesten ausgerichtet.

Der Grundriss wird als zweckmäßig beschrieben. Die Raumstruktur ist funktional, die Belichtung und Besonnung sind aufgrund der Südwestorientierung überwiegend günstig. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Der Dachspitz gehört nicht zum Sondereigentum, wird aber von den Wohnungseigentümern zu Lagerzwecken genutzt; nach Teilungserklärung ist er Gemeinschaftseigentum und nicht zu Wohnzwecken bestimmt.

Der Instandhaltungszustand der Wohnung ist insgesamt überwiegend durchschnittlich. Wertrelevant sind jedoch festgestellte Mängel und Risiken: leichte Schimmelbildung im Bad und im Kinderzimmer sowie Verformungen an den Gas-Einzelöfen in Küche und Kinderzimmer. Hier wurde eine fachtechnische Überprüfung als dringend erforderlich bezeichnet; im Gutachten wird vorsorglich von einem erforderlichen Austausch der betroffenen Geräte ausgegangen. Die Wohnung ist nicht barrierefrei zugänglich.

Gebäude

Das Gebäude ist ein dreigeschossiges, voll unterkellertes Dreifamilienwohnhaus mit drei Eigentumswohnungen, ursprünglich wohl 1925 errichtet. Es handelt sich um ein Wohnhaus in Riegelfachwerkbauweise mit ausgemauerten, verputzten und gestrichenen Außenwänden in Erd- und Obergeschoss; im Untergeschoss besteht teilweise Natursteinmauerwerk bzw. Stampfbeton. Die Decken sind als Holzbalkendecken ausgeführt.

Die Erschließung erfolgt über eine Treppe von der Straße zum Haus. Im Inneren bestehen Betonstufen ins Untergeschoss sowie Holztreppen in Ober- und Dachgeschoss. Das Haus ist voll unterkellert; der Dachspitz ist nicht ausgebaut und über eine feste Treppe erreichbar. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist leicht unterdurchschnittlich. Besonders wertrelevant sind die marode Zugangstreppe von der Straße, die nach behördlicher Aufforderung unverzüglich abzusperren und instand zu setzen ist, die starke Feuchtebelastung im Untergeschoss mit teilweiser Schimmelbildung, Versottung am Kamin im Dachgeschoss sowie wiederkehrende Schimmelprobleme an Außenwänden nach Angabe des Mieters. Energetisch ist das Haus unterdurchschnittlich; ein Bedarfsausweis weist 178,1 kWh/(m²·a), Effizienzklasse F, aus. Beheizt wird nicht zentral, sondern über Gas-Einzelöfen in den Wohnungen; Warmwasser erfolgt dezentral. Die Vermarktbarkeit wurde auch wegen fehlender Eigentümerversammlungen und fehlender Beschlusssammlung als eher schwierig beurteilt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Dachgeschosswohnung vermietet. Das weitere Flurstück wurde als Gartenland bewertet; der Dachspitz wurde von den Wohnungseigentümern zu Lagerzwecken genutzt.

• Dachform: Pfettendach aus Nadelholz mit Unterdachschalung

• Dachdeckung: Betondachsteine

• Heizung & Warmwasser: keine Zentralheizung; Beheizung der Wohnung über Gas-Einzelöfen in Küche, Wohnen, Schlafen und Kinderzimmer; Bad mit Elektro-Heizlüfter; Warmwasserbereitung dezentral über Gas-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: Standard nach 1985 im Gemeinschaftseigentum; in der Wohnung Kippsicherungen mit Fehlerstrom-Schutzschalter

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: separates WC mit Stand-WC, Spülkasten und Handwaschbecken; innenliegendes Bad mit Badewanne, Waschbecken und motorischer Entlüftung, Wände raumhoch gefliest

• Böden: Fliesen in Flur, WC, Küche und Bad; Laminat in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer

• Weitere Ausstattung: Holzhaustür mit Glasvordach; Wohnungseingang als holzfurnierte Tür mit Einfachverglasung; Innentüren als Holztüren, überwiegend mit Glasfüllung; Türsprechanlage

Das Objekt liegt in Schramberg mit rund 21.325 Einwohnern im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg.

Die Wohnung befindet sich oberhalb der Talstadt in starker Hanglage in einer ruhigen Anliegerstraße. Die Umgebung ist durch vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser in aufgelockerter Wohnbebauung geprägt. Die Durchgrünung ist gut; relevante Lärmimmissionen wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Eine Hochwassergefährdung besteht laut Hochwasserrisikokarte nicht.

Kindergarten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Bushaltestelle sind in kurzer Distanz erreichbar. Ein Bahnanschluss besteht in Schramberg selbst nicht; der nächste Bahnhof befindet sich in Schiltach Mitte, Fernanschlüsse bestehen unter anderem über Rottweil. Die ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten über den täglichen Bedarf hinaus sind in Schramberg vorhanden.

Das Gesamtgrundstück umfasst die Flurstücke 2532/1 mit 312 m² und 2532 mit 157 m². Es ist nahezu rechteckig zugeschnitten, an der Straße etwa 18 m lang und bis ca. 28 m tief. Das Gelände fällt von Nordost nach Südwest um rund 7 m ab. Das bebaute Flurstück ist über die Straße erschlossen; das Hinterliegerflurstück wurde wegen Steilhanglage und Erschließungssituation als Gartenland eingeordnet. Außenanlagen bestehen in Form eines steilen Gartens mit Stützmauern, Betonplattenwegen, Hecken, Laubbäumen, Gehölzen und teils wildem Bewuchs. Stellplätze oder Garagen sind nicht vorhanden; Parkmöglichkeiten bestehen nur im öffentlichen Straßenraum.