Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 120.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag lediglich von der Straße aus außen besichtigt. Das Innere und nicht zugängliche Bereiche konnten nicht geprüft werden; die Bewertung stützt sich daher ergänzend auf Bauakte, Grundbuch- und Behördenauskünfte.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein zweiseitig angebautes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Keller; das Ursprungsbaujahr konnte nicht festgestellt werden. Ein Anbau wurde um 1989 errichtet. Die Wohnfläche beträgt rund 107 m², die Bruttogrundfläche rund 243 m². Ein Energieausweis lag nicht vor, der Zugang ist nicht barrierefrei. Nach den Unterlagen besteht voraussichtlich Ausbaupotenzial im Dachgeschoss.

Die überlieferten Grundrisse weisen im Erdgeschoss Küche, Zimmer, Bad/WC, Flur und Windfang auf. Im Obergeschoss befinden sich drei Zimmer, zwei Flurbereiche sowie ein weiteres Zimmer im Anbau. Das Dachgeschoss ist vermutlich nicht ausgebaut; zum Kellergeschoss liegen wegen fehlender Innenbesichtigung keine gesicherten Angaben vor. Der Grundriss gilt als unwirtschaftlich; insbesondere sind gefangene Räume vorhanden. Die Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend, jedoch nur von Norden und Osten beschrieben.

Das Gebäude ist vermutlich in Massivbauweise oder als Fachwerk errichtet. Außen zeigt sich das Erdgeschoss verputzt und gestrichen mit Rauputz, das Obergeschoss mit Vorhangfassade aus Faserzement. Sichtbar sind Feuchtigkeitsschäden am verputzten Sockel sowie ein vernachlässigter Hauseingangsbereich. Modernisierungen konnten innen nicht verifiziert werden; nach sachverständiger Einschätzung fanden in den letzten Jahren vermutlich keine wesentlichen Erneuerungen statt. Insgesamt wurde der bauliche Unterhaltungszustand nach äußerem Eindruck als unterdurchschnittlich beurteilt, ohne durchgreifende Modernisierung und bei unterdurchschnittlicher Instandhaltung. Das Grundstück liegt nicht selbst als Denkmal vor, jedoch im Umgebungsschutz mehrerer Kulturdenkmale.

Weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein Anbau aus etwa 1989 mit Garage im Erdgeschoss. Im Obergeschoss des Anbaus befindet sich nach den vorliegenden Plänen ein weiteres Zimmer mit rund 20 m². Außerdem ist eine Hofüberdachung als besonderes Bauteil vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach, Holzdach ohne Aufbauten, Eindeckung mit Betondachsteinen; Dachrinnen und Fallrohre aus Kunststoff

• Heizung & Warmwasser: Heizung wegen fehlender Innenbesichtigung nicht feststellbar; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: wegen fehlender Innenbesichtigung nicht feststellbar

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung älteren Baujahres, Kunststoffrollläden, äußere Fensterbänke aus Sandstein mit Anstrich

• Sanitär: laut Grundriss Bad/WC im Erdgeschoss vorhanden

• Böden: keine gesicherten objektspezifischen Feststellungen; laut unterstelltem Ausbaustandard einfacher Linoleum-, Teppich-, Laminat- oder PVC-Belag möglich

Das Objekt liegt in Worms, Stadtteil Pfeddersheim, mit rund 85.000 Einwohnern in der kreisfreien Stadt Worms, Rheinland-Pfalz. Pfeddersheim hat rund 7.300 Einwohner.

Es befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohnlage an einer Wohnstraße. Die nähere Umgebung ist ausschließlich wohnbaulich genutzt und überwiegend durch bis zweigeschossige typische Ortskernbebauung geprägt. Das Eckgrundstück weist nach dem Gutachten keine besonderen Beeinträchtigungen auf.

Öffentliche Verkehrsmittel, Kindergärten, Grundschule, Ärzte, Freizeitanlagen sowie Geschäfte und Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Entfernung. Ein Bahnhof besteht in Pfeddersheim; außerdem bestehen Anbindungen in Richtung Worms und überregional über die A 61.

Das Grundstück ist fast eben, unregelmäßig geschnitten und als Eckgrundstück ausgebildet. Die Straßenfronten betragen etwa 7 m beziehungsweise 11 m bei einer Gesamtfläche von 92 m². Das Wohnhaus ist grenzständig bzw. vollständig in Grenzbebauung errichtet.