Zwangsversteigerung Wohnhaus mit angebautem Seitengebäude

Verkehrswert: 410.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Keller, zweigeschossigem Anbau sowie angebautem Seitengebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.03.2025 außen und ohne Innenbesichtigung des Wohnhauses sowie am 03.09.2025 nochmals mit Innenbesichtigung des Wohnhauses besichtigt. Nicht besichtigt werden konnten Speicher und Dach; die Bewertung beruht insoweit auf dem augenscheinlichen Eindruck und ergänzend auf Bauakten und weiteren Unterlagen.

Gebäude

Das einseitig angebaute, unterkellerte Wohnhaus mit zweigeschossigem Hauptbau, ausgebautem Dachgeschoss und nicht unterkellertem zweigeschossigem Anbau ist ein Massivbau. Das Ursprungsbaujahr ließ sich nicht sicher feststellen; es wird ein Baualter vom Anfang des 20. Jahrhunderts angenommen, nach dem Zweiten Weltkrieg wieder aufgebaut. Nach Bauakte wurde das Gebäude als Dreifamilienhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen errichtet; für die Wertermittlung wurde wegen der sehr kleinen sanitären Einheiten eine Nutzung als Zweifamilienhaus bzw. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung unterstellt. Die Wohnfläche beträgt rund 155 m², die Bruttogrundfläche rund 307 m².

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss Kellerräume. Im Erdgeschoss befinden sich Eingang, Flur, WC bzw. Dusche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Garderobe und Kochküche. Im Obergeschoss liegen Vorplatz, WC, Küche, zwei Zimmer sowie eine Küche im Anbau. Das Dachgeschoss enthält Vorplatz, WC, Küche und zwei Zimmer. Der Grundriss ist baujahrestypisch, insgesamt funktional, jedoch nach heutigem Maßstab mit kleinen Sanitärbereichen. Belichtung und Besonnung wurden als normal beurteilt.

Modernisiert wurden insbesondere Wärmeerzeuger, WCs, Bäder, Teile des Innenausbaus sowie die Fassade mit geringfügiger Dämmung. Der bauliche Unterhaltungszustand wurde als durchschnittlich mit üblichen Verschleißerscheinungen bewertet. Festgestellt wurden baujahrestypische Feuchtigkeitsschäden im Keller, verstärkt durch wassersperrende Anstriche. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist ein Seitengebäude angebaut, Baujahr etwa 1959, in massiver Bauweise, nicht unterkellert und mit rund 70 m² Wohn-/Nutzfläche bei etwa 97 m² Bruttogrundfläche. Es ist verputzt, teilweise beheizt und weist mangelnde Wärmedämmung auf. Das Gebäude erstreckt sich über zwei Ebenen, besitzt eine Betontreppe, Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie ein Pultdach in Holzkonstruktion. Auf dem Dach befinden sich Solarpanels.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus mit Anbau vermietet, das angebaute Seitengebäude eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung Wohnhaus: Walmdach mit Schleppgauben, Dacheindeckung mit Ton-Biberschwanzziegeln, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer

• Dachform und Dachdeckung Seitengebäude: Pultdach, Holzdach, vermutlich mit Dachziegeln

• Heizung und Warmwasser: erneuerte Gastherme von Vaillant, Wärmeabgabe überwiegend über Flachheizkörper; Seitengebäude teilweise mit Einzelofen beheizt

• Solartechnik: ca. 18 Solarpanels auf dem Dach des Seitengebäudes; im Gutachten zudem Solaranlage als besondere Einrichtung genannt

• Elektroinstallation: mittlere, teilweise erneuerte Ausstattung, Gegensprechanlage

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, Kunststoffrollläden, innen Marmorfensterbänke, außen Aluminiumfensterbänke

• Sanitärausstattung: Duschbad im Erdgeschoss mit bodengleicher Dusche und Waschtisch, erneuerte weiße Sanitärobjekte; WCs in Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils mit Stand-WC, Spülkasten und Handwaschbecken, neuere Ausstattung, teils farbige Sanitärobjekte

• Böden: überwiegend Laminat in den Wohnbereichen; Fliesen in Nassbereichen; im Seitengebäude Nadelfilz, Fliesen und Laminat; Kellertreppe mit Teppichboden- oder Kunststoffbelag

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, im Stadtteil Oppau, in Rheinland-Pfalz. Ludwigshafen hat ca. 170.000 Einwohner, Oppau ca. 10.000 Einwohner; Ludwigshafen ist eine kreisfreie Stadt.

Die Mikrolage befindet sich im westlichen Teil des Stadtteils in einer Wohnstraße. Die Umgebung ist ausschließlich wohnbaulich genutzt und überwiegend durch aufgelockerte, bis zweigeschossige Bebauung geprägt. Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt; die Wohnlage wird als mittel bis gut beurteilt.

Öffentliche Verkehrsmittel in Form von Bus und Bahn sind vorhanden. Kindergärten, Schulen, Ärzte, Freizeitanlagen, Geschäfte sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Stadtteil bzw. im näheren Umfeld vorhanden. Auch eine überörtliche Anbindung an Bahnhof, Bundesstraßen und Autobahnen ist gegeben.

Grundstück

Das Grundstück ist eben, fast rechteckig zugeschnitten, etwa 10 m breit und rund 30 m tief, mit Südostausrichtung des Gartens. Das Wohnhaus ist zweiseitig grenzständig bebaut; das Grundstück ist durch Mauer eingefriedet. Vorhanden sind Hof- und Wegebefestigungen, Gartenanlagen und Pflanzungen, ein Gartenteich, eine Pergola bzw. überdachte Terrasse sowie ein Hoftor mit elektrischem Antrieb.

Rechtsanwältin Susanne Höfler, Tel.Nr. 0771 83255 50, GZ: 000234-24/H/cm