Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 212.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.12.2025 im Außenbereich des Grundstücks sowie im Innenbereich des Wohnhauses vollständig besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch-, Bauakten-, Kataster- und Behördenunterlagen.

Gebäude

Das freistehende Gebäude wurde ursprünglich um 1960 als Malerwerkstatt in Massivbauweise errichtet und 1971 zu einem Wohnhaus umgebaut; das bewertungsrelevante Baujahr wurde mit 1976 angesetzt. Es verfügt über Teilkeller, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 236 m², die Wohnfläche ca. 107 m², die Nutzfläche ca. 47 m². Denkmalschutz wurde nicht festgestellt; für den Bereich bestehen jedoch Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen.

Die Raumaufteilung umfasst im Teilkeller Vorkeller, Keller-/Hauswirtschaftsraum sowie Heizungs- und Öltankraum. Im Erdgeschoss liegen Diele/Flur, Bad/WC, Küche und Wohnzimmer. Das Dachgeschoss enthält Flur, drei Zimmer, WC sowie Abstellflächen. Der Grundriss entspricht überwiegend noch den heutigen Anforderungen an ein Einfamilienhaus. Die Belichtung erfolgt über normale Fensteröffnungen sowie im Dachgeschoss zusätzlich über eine Schleppgaube und Dachflächenfenster; Besonnung und Belichtung sind insgesamt als üblich einzustufen.

Das Gebäude ist massiv errichtet, mit Satteldach, Teilkeller und überwiegend funktionaler Grundrissgestaltung. Die Nutzung ist auf Wohnzwecke ausgerichtet; eine Eigennutzung steht im Vordergrund, daneben wurde die Immobilie als Ferienhaus genutzt. Im Erdgeschoss ist Barrierefreiheit gegeben.

Der bauliche Zustand ist dem Alter und den vorgenommenen Modernisierungen entsprechend überwiegend durchschnittlich, jedoch mit Unterhaltungsrückständen. Im Unter-/Kellergeschoss bestehen Feuchtigkeitseinwirkungen an Innenaußenwänden mit Hinweis auf unzureichende oder schadhafte Außenabdichtung. An einigen erneuerten Fenstern fehlen außen Abschlussleisten, und an Holzteilen im Außenbereich sind Anstricharbeiten erforderlich. Die hierfür angesetzte wertmindernde Instandsetzung wurde mit insgesamt rund 8.500 EUR berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend als Ferienimmobilie für Kurzzeitvermietung vorgesehen, am Stichtag jedoch nicht genutzt; mietvertragliche Vereinbarungen bestanden nicht.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzbalkenkonstruktion mit Dachziegeleindeckung; vorderseitige Schleppdachgaube; Dachflächenfenster; Dachentwässerung aus Kunststoff

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, eingebaut 1991; Warmwasserbereitung über die Zentralheizung mit Speicher; Wärmeabgabe über Radiatoren- bzw. Plattenheizkörper; 3 Metall-Batterietanks mit je 1.500 Litern

• Elektroinstallation: Hausanschluss Strom; elektrische Absicherungen mit Zähleranlage; Telefon-/Internetanschluss; SAT-TV-Empfangsanlage

• Fenster: ein- und zweiflügelige Kunststofffenster, zweifarbig, mit Zweischeibenverglasung, überwiegend aus 2023; teilweise elektrische Außenrollläden

• Sanitärausstattung: im Unter-/Kellergeschoss Waschbecken und Duschwanne mit Abtrennung sowie Hebeanlage; im Erdgeschoss Stand-WC mit Spülkasten, Waschbecken und Badewanne; im Dachgeschoss Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken.

Das Objekt liegt in Steinkirchen mit rund 1.763 Einwohnern, in der Samtgemeinde Lühe, Landkreis Stade, Niedersachsen.

Die Mikrolage befindet sich im zentrumsnahen Bereich an einer Fußgängerzone. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Unmittelbar angrenzend verläuft der Fluss Lühe. Störende Verkehrs- oder sonstige überdurchschnittliche Immissionen wurden am Besichtigungstag nicht festgestellt.

Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie medizinische und kulturelle Einrichtungen sind teilweise im Ort, im Übrigen in umliegenden Gemeinden und Städten ausreichend vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung; weitere Bahnanbindungen bestehen über umliegende Orte.

Das Grundstück ist 298 m² groß, regelmäßig und annähernd rechtwinklig zugeschnitten. Es fällt von der Hauseingangsseite nach hinten zum Fluss hin ab und weist damit eine Hanglage auf. Pkw-Stellplätze befinden sich nicht auf dem Grundstück; eine direkte Zufahrt ist aufgrund der Lage auf dem Deich nur eingeschränkt möglich.

Sparkasse Stade-Altes Land, AZ: OE 5120001-1089835010