Zwangsversteigerung historisches denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus mit ehemaligem Wirtschaftsgebäude

Lfd. Nr. 1: bebautes Grundstück St. Stephanstraße 14 - Verkehrswert: 110.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Stellplatzflächengrundstück an der Uferallee - Verkehrswert: 9.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes historisches Wohn- und Geschäftshaus mit Seitenflügel, Treppenhausanbau und ehemaligem Wirtschaftsgebäude in der St. Stephan-Str. 14 (Flurstück 805/13). Des Weiteren gelangt ein separates Stellplatzgrundstück mit zwei privaten Kfz-Stellplätzen zur Versteigerung (Uferallee).

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen besichtigt; dabei konnten die beiden Grundstücke sowie sämtliche Räume des Wohn- und Geschäftshauses in Augenschein genommen werden. Das Wohn- und Geschäftshaus war teilweise bewohnt, überwiegend leerstehend und teils möbliert; verdeckte Schäden konnten nicht ausgeschlossen werden.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes historisches Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise auf Bruchsteinfundamenten mit Bruchsteinmauerwerk und Holzfachwerk; das Haupthaus stammt aus dem Jahr 1629, der Seitenflügel aus 1738. Das Hauptgebäude ist nicht unterkellert, zweigeschossig und besitzt ein vollständig ausgebautes Dachgeschoss; der Seitenflügel ist teilweise unterkellert, eingeschossig mit ausbaubarem Dachgeschoss. Eine bauliche Besonderheit ist der im Erdgeschoss liegende Bruchsteingewölbekeller, der sich unter Teile des Hauptgebäudes und des Seitenflügels erstreckt. Das Objekt steht mit sämtlichen Gebäudeteilen innen und außen unter Denkmalschutz.

Die derzeit wertrelevante Raumstruktur umfasst im Erdgeschoss eine abgeschlossene Gewerbeeinheit mit 5 Zimmern, Flur/Diele und Terrasse bei rund 100 m² Nutzfläche. Darüber liegt eine große Wohneinheit über Ober- und Dachgeschoss mit insgesamt 8 Zimmern, 2 Bädern, Fluren und Balkon bei rund 214 bis 218 m² Wohnfläche. Im Seitenflügel befindet sich eine weitere abgeschlossene Wohneinheit mit 4 Zimmern, Bad, WC, Hauswirtschaftsraum, Fluren und Eingangsbereich bei rund 104 bis 107 m² Wohnfläche. Insgesamt wurden rund 421 m² Wohn- und Nutzfläche, ertragswertseitig rund 537 m² inklusive Wirtschaftsgebäude, zugrunde gelegt.

Der Grundriss ist überwiegend zweckmäßig und funktional, mit teils großzügigen Räumen und überwiegend zentraler Erschließung. Positiv wirkt die Trennung der erdgeschossigen Einheit durch den separaten Treppenanbau. Nachteilig sind die eingeschränkte Marktgängigkeit der sehr großen Hauptwohnung, ein Durchgangsraum und ein gefangener Raum im Seitenflügel sowie ein gefangener Raum im Dachgeschoss der Hauptwohnung. Belichtung und Belüftung sind gut, die Besonnung ist insgesamt normal.

Der bauliche Zustand ist uneinheitlich: Das Hauptgebäude befindet sich innen überwiegend in schlechtem, verwohntem und instandhaltungsbedürftigem Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau, Putzrissen, teilweise abgängigen Wand- und Deckenbekleidungen sowie Feuchtigkeitsschäden. Die Räume der Wohnung im Seitenflügel sind dagegen befriedigend erhalten. Außen bestehen Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich, Farbabplatzungen, Putzrisse, erneuerungsbedürftige Holzklappläden und überalterte Fenster. In den letzten 20 Jahren wurden keine wesentlichen Modernisierungen festgestellt; die Dacheindeckung wurde augenscheinlich vor etwa 20 Jahren erneuert. Das Gebäude ist nur teilweise barrierefrei, die oberen Geschosse sind ausschließlich über innenliegende Treppen erreichbar.

weitere Gebäude

Das ehemalige Wirtschaftsgebäude ist seitlich versetzt angebaut und in Teilmassiv- sowie Holzfachwerkbauweise mit Bruchstein- und Fachwerkwänden errichtet. Es ist teilweise unterkellert, zweigeschossig und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss; rückseitig besteht ein eingeschossiger Anbau als Garagenverlängerung mit Terrassenaufbau und Betontreppe. Im Erdgeschoss befinden sich Garage/Maschinenhalle, Werkstatt, Abstellraum sowie ehemalige Toilettenanlagen einer früheren gastgewerblichen Nutzung; Ober- und Dachgeschoss sind nicht ausgebaut. Die Nutzfläche beträgt rund 115 m².

Das Gebäude befindet sich in befriedigendem, aber vernachlässigtem Zustand. Erkennbar sind Feuchtigkeitsschäden, Farb- und Putzabplatzungen, Putzrisse sowie starker Bewuchs bis in den Dachbereich. Das Gebäude besitzt Ausbaureserve und wurde in der Wertermittlung als wertrelevanter Nebengebäudebestand berücksichtigt.

Grundstück

Das Hauptgrundstück mit 688 m² ist annähernd trapezförmig zugeschnitten und fällt topografisch vom Marktplatz nach Süden zur Uferallee ab. Es weist Straßenfronten von ca. 20 m und ca. 25 m sowie Tiefen zwischen etwa 19 m und 26 m auf. Das Grundstück ist weitgehend überbaut; zwischen Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude liegt nur eine kleine Grünfläche, der Innenhof ist vollständig mit Basaltkopfsteinpflaster befestigt. Eingefriedet ist es überwiegend durch Mauern, teils als Bruchsteinmauer.

Zum Versteigerungsumfang gehört außerdem ein separates, 43 m² großes Stellplatzgrundstück mit trapezförmigem Zuschnitt, rund 19 m Straßenfront und etwa 2,60 m Tiefe. Es wird als private Stellplatzfläche genutzt und bietet Raum für zwei längsseitig angeordnete Kfz-Stellplätze.

Beide Grundstücke liegen vollständig im gesetzlich festgelegten Überschwemmungsgebiet der Mosel. Das bebaute Grundstück ist mit Wasser, Kanal, Strom, Telefon und Breitband erschlossen; das Stellplatzgrundstück ist nur wegemäßig erschlossen und Teil der Verkehrsanlagen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohn- und Geschäftshaus durch Miteigentümer und Angehörige teilweise eigengenutzt, im Übrigen überwiegend leerstehend. Das separate Grundstück war als private Stellplatzfläche für zwei Fahrzeuge genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Mansard-Walmdach mit mehreren Rundbogengauben und gemauertem Zwerchgiebel; Treppenhausanbau mit Spitzdach; Wirtschaftsgebäude mit Krüppelwalmdach; Dacheindeckungen überwiegend in Naturschiefer; Dachentwässerung aus Zinkblech; drei mit Naturschiefer verkleidete Kamine

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung mit doppelwandigen Kunststofftanks; im Hauptgebäude ältere Flachheizkörper, in der Wohnung 2 neuere Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasser dezentral über Durchlauferhitzer und Boiler

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung in normaler Qualität, Leitungen unter Putz, Zählerschrank mit Kippsicherungen, separate Unterverteilungen mit Kippsicherungen in Wohnung 2 und im Dachgeschoss, Telefonanschluss; teils unfachmännisch verlegte und ergänzte Kabel

• Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung, teilweise einfachverglaste Holzsprossenfenster; teilweise Kunststoffrollläden; zusätzlich vielfach Holzklappläden; Fenstereinfassungen und Fensterbänke teils aus Sandstein mit Verzierungen

• Sanitärausstattung: farbige Sanitärobjekte und Armaturen in normaler Qualität; Bäder jeweils mit Stand-WC, Handwaschbecken und Dusche mit hoher Duschtasse; in den beiden Bädern des Hauptgebäudes zusätzlich eingebaute Wanne

• Böden: Bruchsteingewölbekeller mit Betonboden und Sandsteinplatten; Erdgeschoss teils Betonboden, teils Fliesen, überwiegend historische Ornamentfliesen in Räumen und Flur; obere Geschosse mit Holzdielen auf Holzbalkendecken, überwiegend PVC-Beläge in Wohnräumen und Fluren, teils ohne Belag; Wohnung 2 mit Laminat; Sanitärräume mit Fliesen

Das Objekt liegt in Zeltingen-Rachtig, Ortsteil Zeltingen, mit ca. 2.100 Einwohnern, im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist zentral zwischen historischem Ortskern und Moselpromenade. Das Wohn- und Geschäftshaus liegt an einer einspurigen, voll ausgebauten innerörtlichen Gemeindestraße mit Kopfsteinpflaster; das Stellplatzgrundstück grenzt an eine zweispurige Durchgangsstraße. Die Umgebung ist gemischt, überwiegend wohnlich genutzt, in teils geschlossener Blockbauweise mit zwei bis drei Geschossen. Wertrelevant sind verkehrsbedingte Immissionen, insbesondere in der touristischen Hauptsaison durch die durch den Ort verlaufende B 53. Die Wohnlage wurde als mäßig, die innerörtliche Geschäftslage wegen Sichtbarkeit und Passantenfrequenz als gut geeignet beurteilt.

Kindergarten, Grundschule, Bäckerei, Bankfiliale, Apotheke sowie zwei Ärzte sind im Ort vorhanden. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Fachärzte, Krankenhaus und weiterführende Schulen befinden sich in Bernkastel-Kues. Ein direkter Bahnanschluss besteht nicht; der nächstgelegene Bahnhof liegt in Wittlich. Bus- und Straßenanbindungen an das regionale und überregionale Verkehrsnetz sind gegeben.

Das Hausgrundstück ist hängig und von trapezförmigem Zuschnitt. Es ist überwiegend überbaut, der Innenhof vollständig befestigt, nur im südöstlichen Bereich besteht eine kleine Grünfläche mit Büschen und Sträuchern. Das separate Stellplatzgrundstück ist schmal, langgestreckt und parallel zur Fahrbahn angelegt.