Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage und Nebengebäude

Verkehrswert: 710.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein großes Wohnhaus mit Doppelgarage und Nebengebäude auf einem 963 m² großen Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.05.2026 lediglich von außen sowie auf dem Grundstück besichtigt, da der Zutritt zum Wohnhaus nicht möglich war. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen anhand äußerer Eindrücke, vorliegender Bauunterlagen und sonstiger Bewertungsunterlagen beurteilt.

Gebäude

Das 1988 errichtete Einfamilienhaus ist ein freistehendes, massiv gebautes Wohnhaus mit Untergeschoss, Erdgeschoss und äußerlich erkennbar ausgebautem Dachgeschoss. Es handelt sich um ein großes Wohnhaus mit angebauter Doppelgarage und später ergänztem Wintergarten. Genehmigt wurden der Neubau des Einfamilienhauses am 10.02.1988, der Wintergarten samt Dachgauben mit Baugesuch vom 30.12.2005 sowie ein Garagengebäude mit Genehmigung vom 10.07.2008. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Die bekannte Wohnfläche aus den Unterlagen beträgt 152,39 m², wobei diese nur die im ursprünglichen Baugesuch erfassten Wohnräume berücksichtigt. Nach äußerem Eindruck und späteren Planunterlagen ist das Dachgeschoss weitergehend ausgebaut, eine belastbare zusätzliche Wohnflächenberechnung lag jedoch nicht vor. Die Bruttogrundfläche wurde mit 808,36 m² ermittelt.

Die Raumaufteilung umfasst im Untergeschoss unter anderem Flur, Waschküche, Abstellräume, Trockenraum, Hobbyraum, Vorrat, Heizraum, Holzlager und Öllager. Im Erdgeschoss sind Diele, WC, Speisekammer, Küche, Essbereich, Wintergarten, Wohnzimmer, Flur, Kinderzimmer, Bad, Elternzimmer, überdachter Sitzplatz und die Doppelgarage angeordnet. Im Dachgeschoss sind nach den vorliegenden Plänen unter anderem Flur, Garderobe, Dusche/WC, Gast, Essbereich, Wohnzimmer, weiteres WC, Dusche, Elternzimmer und Kaminzimmer vorhanden; Wohnzimmer und Elternzimmer verfügen über einen überdachten Balkon.

Der Grundriss erscheint als großzügig und auf gehobenes Wohnen ausgerichtet. Durch Fenster, Türen, Wintergarten, Gauben und Balkone ist von einer guten Belichtung und Besonnung auszugehen. Äußerlich vermittelt das Wohnhaus einen gepflegten Gesamteindruck. Es wurden jedoch Putzabplatzungen an der Balkonunterseite sowie Betonrisse infolge eindringenden Oberflächenwassers festgestellt; zudem wurde auf zeitweise Nässe im überdachten Eingangsbereich bei Starkregen hingewiesen. Modernisierungen sind nur in geringem Umfang erkennbar, insbesondere bei der Heizungsanlage und durch den Wintergartenanbau. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 42 Jahren angesetzt.

weitere Gebäude

Neben dem Wohnhaus sind mehrere wertrelevante Nebengebäude und bauliche Anlagen vorhanden. Direkt an das Wohnhaus ist eine Doppelgarage angebaut. Im südlichen Grundstücksbereich steht ein separates Garagen- und Lagergebäude, das nach den Unterlagen 2008 genehmigt wurde und auch die Photovoltaikanlage auf dem Dach trägt. Zusätzlich ist an der südwestlichen Hausfassade ein verkleideter Carport angegliedert; hierzu lag kein Baugesuch vor.

Die Außenanlagen sind überdurchschnittlich gestaltet und umfassen insbesondere Natursteinwege, Gartenflächen, eine Brunnenanlage sowie den Wintergartenanbau. Insgesamt unterstreichen die Nebengebäude und Außenanlagen den gehobenen Charakter der Bebauung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt zu Wohnzwecken genutzt; aus den Unterlagen ergibt sich, dass zumindest das Erdgeschoss bewohnt war. Eine vollständige nutzungsbezogene Innenprüfung konnte aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung nicht erfolgen.

• Dachform und Dachdeckung: aufwendiges Satteldach als Zwerchdach mit weiteren Dachgauben; Eindeckung mit Biberschwanzziegeln; Dachrinnen und Fallrohre aus Kupfer

• Heizung & Warmwasser: Wärmepumpe, Außengerät hinter der Doppelgarage; ein weiterer Holzkaminofen erscheint möglich, da ein Edelstahlkaminrohr äußerlich erkennbar ist

• Fenster: Holzfenster, dem äußeren Eindruck nach überwiegend aus dem Baujahr; 2-fach verglast

• Elektroinstallation: dem äußeren Eindruck nach baujahrstypisch

• Sanitärausstattung: laut Grundriss WC im Erdgeschoss, Bad im Erdgeschoss, Dusche/WC im Dachgeschoss sowie weiteres WC und weitere Dusche im Dachgeschoss

• Böden: nach sachverständiger Annahme höherwertige Fliesen- und Holzböden, insbesondere in Wohn- und Aufenthaltsräumen

Das Objekt liegt in Ehingen mit rund 27.980 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem reinen Wohngebiet am Stadtrand in guter Wohnlage. Die nähere Umgebung ist von gepflegten Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße am Ende einer Wendeplatte und weist eine ruhige Verkehrslage auf. Bei der Ortsbesichtigung wurden keine auffälligen Immissionen festgestellt.

Kindergarten und Schulen sind in fußläufiger bzw. kurzer Entfernung erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, ärztliche Versorgung und weitere Dienstleistungen befinden sich im Stadtgebiet. Eine Bushaltestelle liegt etwa 500 m entfernt; darüber bestehen Anbindungen zum Zentralen Omnibusbahnhof und weiter zum Bahnverkehr.

Das Grundstück umfasst 963 m², ist unregelmäßig geschnitten und am ehesten als dreieckig mit abgeschnittener Nordostecke zu beschreiben. Es fällt von Norden nach Süden um ca. 2,23 m auf 35,1 m Länge ab. Die Straßenfront beträgt ca. 18 m, die mittlere Tiefe ca. 31 m. Das Grundstück ist mit dichter Thujahecke eingefriedet und mit gehobenen Außenanlagen gestaltet.