Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit Kellergarage und separater Garage

Verkehrswert: 212.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte als Zweifamilienhaus mit Kellergarage und separater massiver Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 07.05.2026 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakten, Kataster, Grundbuchauszug, Bodenrichtwerte und weitere Unterlagen.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um eine massive Doppelhaushälfte, ursprünglich 1955 errichtet und 1966 durch einen Anbau erweitert. Das Gebäude ist zweigeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Es ist als Zweifamilienhaus eingeordnet, tatsächlich aber mit drei beheizbaren Wohnebenen angelegt, da für Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss jeweils eigene Thermen vorhanden sind. Die Brutto-Grundfläche wurde mit 344 m² angesetzt; als Wohnflächen sind für das Erdgeschoss 77,30 m², für das Obergeschoss 58,20 m² und für das Dachgeschoss/Mansarde 47,50 m² ausgewiesen.

Die Grundrissgestaltung wird als gut beurteilt; ebenso sind Belichtung und Besonnung gut. Zum Gebäude gehören ein rückwärtiger Anbau, ein Balkon, eine Loggia sowie eine Terrasse. Der Hauseingang liegt straßenseitig. Die Erschließung der Geschosse erfolgt über Holztreppen mit Geländer und Handlauf, zum Keller massiv ausgeführt.

Das Gebäude zeigt in Ausstattung und technischem Standard im Wesentlichen einen überalterten Zustand mit Modernisierungsstand bis etwa in die 1960er Jahre. Im Erdgeschoss wurde ein Feuchteschaden im Wohnbereich beschrieben, der auf Undichtigkeiten der darüberliegenden Terrasse zurückgeführt wird; im Bereich eines straßenseitigen großen Fensters wurden Feuchtigkeit, Stockflecken und möglicher Schimmel festgestellt. Zusätzlich sind Feuchteschäden im Kellermauerwerk benannt.

Für eine zeitgemäße weitere Nutzung sind umfangreiche Modernisierungen erforderlich, insbesondere an Fenstern, Haustür, Heizthermen, Leitungssystemen, Sanitärräumen, Bodenbelägen sowie im allgemeinen Innenausbau. Das Gebäude ist nach Einschätzung des Gutachtens in seiner baulichen Substanz baujahrtypisch befriedigend bis ausreichend.

weitere Gebäude

Neben dem Wohnhaus besteht eine separat stehende massive Garage mit Metallschwingtor. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, da das Garagentor defekt war; nach den Angaben im Gutachten soll die Garage jedoch nutzbar sein. Zusätzlich ist im Kellergeschoss eine Kellergarage vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss durch den Eigentümer genutzt; die Wohnung im Obergeschoss war innerhalb der Familie vermietet. Für das Dachgeschoss ergibt sich aus dem Gutachten keine gesondert gesicherte Nutzungsangabe.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Gauben, Eindeckung mit Pfannen, Dachentwässerung über Rinnen und Fallrohre

• Heizung & Warmwasser: Beheizung über separate Thermen für Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss; Warmwasserbereitung über die jeweiligen Thermen

• Elektroinstallation: im Wesentlichen baujahrs- bzw. 1960er-Jahre-Standard; nach Gutachten besteht Erneuerungsbedarf unter anderem am Sicherungskasten

• Fenster: Alufenster mit Isolierverglasung und PVC-Rollläden; Keller mit normalen Kellerfenstern

• Sanitärausstattung: Bäder mit einfachster Ausstattung, Wandflächen nur teilweise gefliest

Das Objekt liegt in Neuwied, im Stadtteil Heddesdorf, im Landkreis Neuwied in Rheinland-Pfalz. Die Stadt hat ca. 65.000 Einwohner.

Die Mikrolage ist innerörtlich im Bereich des Sohler Wegs, nahe Raiffeisenring und Friedhof. Das Umfeld ist überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Das Grundstück liegt an einer Hauptverkehrsstraße; der Straßenausbau ist ortsüblich mit Fahrbahn, Gehwegen und teilweise Parkmöglichkeiten.

Die Anbindung und Versorgung sind gut. Die Kernstadt ist etwa 1,5 km entfernt; behördliche Einrichtungen und Krankenhäuser befinden sich im Umkreis von rund 1 km.

Das Grundstück ist eben und regelmäßig zugeschnitten. Die Fläche beträgt 335 m². Es ist eingefriedet und mit kleinem Gartenbereich sowie Vorgarten mit geringerem Aufwuchs versehen. Der Außenbereich befindet sich insgesamt in einem pflegebedürftigen Zustand.