Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Lfd. Nr. 1: Garage - Verkehrswert: 20.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Einfamilienhaus mit Garage - Verkehrswert: 660.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage auf dem Flurstück 1744. Des Weiteren gelangt eine separate Garage als Miteigentumsanteil auf dem Flurstück 1744/4 zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.11.2025 jeweils nur von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung war bei beiden Bewertungsobjekten nicht möglich. Das Gutachten basiert deshalb auf äußerer Inaugenscheinnahme, vorliegenden Plänen und Unterlagen sowie sachverständigen Annahmen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde nach den vorliegenden Bauunterlagen 1954 genehmigt; als Fertigstellungsjahr ist 1955 plausibel. Es handelt sich um ein vollunterkellertes, eingeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 282 m². Das Gebäude wurde fortlaufend verändert und modernisiert: 1970 Anbau eines Windfangs, 1988 Umbauarbeiten im Erdgeschoss mit Verlegung einer Terrassentür, Vergrößerung bestehender Fensterflächen und Einbau von Kunststofffenstern mit Isolierverglasung, 1990 Anbau einer Garage, 2000 teilweise Aufstockung der Garage. Zudem wurden nach äußerem Eindruck ein Wärmedämmverbundsystem angebracht, Dachflächenfenster erneuert sowie Dacheindeckung, Spenglerarbeiten und mutmaßlich die Dachdämmung modernisiert.

Nach den Planunterlagen ist von einer funktionalen Grundrissgestaltung auszugehen. Die Räume erscheinen laut Schnittunterlagen ausreichend groß und hoch. Die Ausrichtung der Wohnräume nach Süden und Osten ist günstig; Belichtung und Besonnung sind daher als gut einzuschätzen.

Der bauliche Zustand wurde äußerlich als instandgehalten, modernisiert und gepflegt beschrieben. Offensichtliche Schäden wurden bei der Außenbesichtigung nicht festgestellt. Aus einer vorgelegten älteren Werteinschätzung ergibt sich jedoch der Hinweis, dass bei Starkregen Wasser in den Keller eintreten soll. Innenzustand, technische Funktionsfähigkeit, Schadstoffbelastungen und verdeckte Mängel konnten wegen der fehlenden Innenbesichtigung nicht überprüft werden. Denkmalschutz besteht nicht. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

weitere Gebäude

Zur Hauptsache gehört eine eingeschossige, nicht unterkellerte Garage mit Flachdach, angebautem Windfang und Sektionaltor. Die Garage wurde 1990 angebaut und 2000 teilweise aufgestockt; für die Aufstockung lag nur ein Bauantrag, jedoch keine nachgewiesene Baugenehmigung vor, die baurechtliche Legalität wurde unterstellt.

Östlich an das Wohnhaus ist zudem ein Wintergarten als Aluminiumrahmenkonstruktion mit Glasfüllungen, Glasoberlichtern und Jalousie angebaut. Auch hierfür wurde der baurechtliche Bestand unterstellt. Beide Bauteile wurden in der Wertermittlung als wertrelevante sonstige Anlagen berücksichtigt.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hausgarage im Rahmen der Eigennutzung des Wohnanwesens genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach; Dacheindeckung erneuert, Spenglerarbeiten in Kupferblech; Garage am Haus mit Flachdach; separate Garage Nr. 3 mit Flachdach

• Heizung & Warmwasser: vermutlich Zentralheizung; zwei Kamine deuten zusätzlich auf einen Ofen für feste Brennstoffe hin; auf dem Dach ist eine Solaranlage installiert, nähere Angaben nicht bekannt

• Elektroinstallation: keine näheren Angaben; augenscheinlich Alarmanlage vorhanden

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung im Erd- und Dachgeschoss; Dachflächenfenster; neuere Haustür mit Isolierglasausschnitten

• Sanitärausstattung: keine gesicherten Angaben; Innenbesichtigung nicht möglich

• Böden: keine gesicherten Angaben zu Innenräumen; Terrasse mit Natursteinplatten, Hof mit Ziegelpflaster

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Ulm, Stadtteil Weststadt/Kuhberg, mit rund 130.000 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis nahen Stadtraum des Bundeslandes Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine ruhige, bevorzugte und beliebte Wohnlage in einem reinen Wohngebiet. Die Nachbarschaft ist von wohnbaulicher Nutzung mit Wohnhäusern und Garagen geprägt. Beim Ortstermin wurden keine störenden Lärm-, Staub- oder Geruchsimmissionen festgestellt.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen und Freizeiteinrichtungen befinden sich in der Umgebung. Eine Bushaltestelle ist in etwa drei Gehminuten erreichbar, eine Straßenbahnhaltestelle in etwa zehn Gehminuten. Über den Hauptbahnhof bestehen gute Bahnverbindungen einschließlich Fernverkehr.

Das Hausgrundstück ist ca. 420 m² groß, rechteckig zugeschnitten und liegt am Hang mit einem Gefälle von Süden nach Norden von etwa 2 m. Es ist gärtnerisch angelegt, hofseitig befestigt und straßenseitig eingefriedet.