Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 410.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine leerstehende Doppelhaushälfte als Einfamilienwohnhaus mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.02.2026 im Rahmen eines Ortstermins innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützte sich zusätzlich auf Grundbuchauszug, Baupläne von 1955 und 1963, behördliche Auskünfte sowie sonstige Objektunterlagen.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte wurde ca. 1956 als Zweifamilienwohnhaus errichtet und wird heute als Einfamilienwohnhaus genutzt. Sie besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss und voll ausgebautem Dachgeschoss; darüber befindet sich ein nicht ausgebauter Dachspitz, der nur über eine Einschubtreppe erreichbar ist. Die Wohnfläche beträgt ca. 208 m². Hinzu kommt ein im Untergeschoss gelegenes Gästezimmer mit eingeschränkter Raumhöhe, das nicht in die Wohnfläche einbezogen wurde. Die Garage stammt ca. aus dem Jahr 1963. Das fiktive Baujahr des Wohnhauses wurde infolge Modernisierung mit 1982 angesetzt.

• Im Erdgeschoss liegen Windfang, Garderobe, WC, Diele, Küche mit Speisekammer, Flur, Esszimmer, Wohnzimmer, Terrasse und ein unbeheizter Wintergarten.

• Das Dachgeschoss umfasst Flur, WC, Bad, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer und Balkon.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Räume sind gut natürlich belichtet, belüftet und teils großzügig bemessen. Der Dachspitz ist wegen unzureichender Höhe nicht ausbaufähig. Im Untergeschoss besteht noch eine nicht zugemauerte Tür zur benachbarten Doppelhaushälfte; zudem gehen die Terrassen beider Haushälften ineinander über, ohne Abtrennung.

Das Gebäude befindet sich in überwiegend gutem bis durchschnittlichem Erhaltungs- und Instandhaltungszustand. Nach einem Brand in der Nachbarhälfte im Jahr 2011 entstanden Rauch- und Löschwasserschäden auch am Bewertungsobjekt; diese waren zum Stichtag beseitigt. Wertrelevante Mängel sind insbesondere die überalterte Ölheizung von 1978, noch vorhandene Holzverbund- und Isolierfenster aus dem Baujahr, Frostschäden am Terrassenbelag, offene Fugen im Parkett, ein zu niedriges Balkongeländer mit Abplatzungen an der Betonkragplatte sowie eingeschränkt funktionsfähige Schiebeelemente im Wintergarten.

Weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine Hanggarage in Massivbauweise mit Flachdach, Baujahr ca. 1963, Nutzfläche ca. 20 m². Sie verfügt über ein Holz-Schwingtor mit elektrischem Antrieb und weist Feuchtespuren an der Decke auf.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach aus Nadelholz mit Zwischensparrendämmung; Dacheindeckung mit Tonziegeln, nach dem Brandereignis 2011 erneuert

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung von 1978 mit zentraler Warmwasserbereitung; Wärmeabgabe überwiegend über Stahlgliederheizkörper, im Dachgeschoss über Kompaktheizkörper; Heizöllagerung in kellergeschweißtem Tank mit ca. 4.200 l Inhalt; stillgelegter Kachelofen im Erdgeschoss.

• Elektroinstallation: überwiegend Standard des Baujahrs, kein FI-Schutzschalter; Türsprechanlage vorhanden.

• Fenster: im Erdgeschoss Holzverbundfenster, teils Holzfenster mit Isolierverglasung aus dem Baujahr; im Dachgeschoss überwiegend PVC-Fenster mit Zweifachisolierverglasung, 2011 erneuert, teils noch Holzverbundfenster; Kunststoffrollläden.

• Sanitär: Untergeschoss mit WC und Waschbecken im Gästezimmer; Erdgeschoss mit Gäste-WC, Stand-WC und Waschbecken; Dachgeschoss mit separatem WC, Bad mit Badewanne und Doppelwaschtisch.

• Böden: Untergeschoss mit Kunststeinfliesen und Betonestrich in Kellerräumen, Klinker im Vorratskeller, Linoleum im Gästezimmer // Erdgeschoss mit Natursteinplatten in Windfang/Diele, Parkett in Wohnen/Essen, Fliesen in Küche und WC // Dachgeschoss mit Parkett in Flur und Schlafräumen, Fliesen in WC und Bad.

Das Objekt liegt in Albstadt, Stadtteil Ebingen, mit 47.164 Einwohnern im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich nahe dem nordwestlichen Stadtrand in Südhanglage innerhalb eines reinen Wohngebiets an einer Wohngebietserschließungsstraße. Die Umgebungsbebauung besteht aus Ein- und Zweifamilienhäusern mit guter Durchgrünung durch größere Hausgärten. Beim Ortstermin wurde nur geringer Anliegerverkehr mit entsprechend niedrigen Lärmimmissionen festgestellt.

Kindergarten ist in ca. 550 m, Grundschule in ca. 1,1 km erreichbar; weiterführende Schulen liegen im Umkreis von etwa 1,0 bis 1,9 km. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich in ca. 1,1 bis 2,6 km Entfernung. Eine Bushaltestelle liegt ca. 350 m entfernt, der Bahnhof ca. 1,3 km.

Das Grundstück ist 1.181 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und fällt von Nordwest nach Südost um etwa 10,3 m ab. Die Straßenfront beträgt ca. 18 m, die größte Tiefe ca. 56 m. Es ist mit Natursteinplatten befestigt, eingefriedet durch Hecken, Drahtzaun und Stützmauer und überwiegend mit Gehölzen, Bodendeckern, einzelnen Koniferen sowie Rasenflächen gestaltet. Ein nordwestlicher Grundstücksstreifen wurde gutachterlich als Gartenland beurteilt.

Rechtsanwalt Kiderlen, Arminstraße 14, 70178 Stuttgart, Tel.: 0711/6403035