Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage

Lfd. Nr. 1: Gartenfläche, Verkehrswert: 4.700,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrsfläche, Verkehrswert: 1.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Wohnhaus mit Garage, Verkehrswert: 79.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Garage sowie eine Gartenfläche und eine Verkehrsfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.03.2026 örtlich besichtigt; die Bewertung stützt sich ergänzend auf vorliegende Bauunterlagen und Akten. Das Objekt konnte nicht vollständig eingesehen werden, insbesondere der laut Unterlagen teilunterkellerte Bereich blieb unbesichtigt.

Gebäude

Das ursprünglich vermutlich um 1920 errichtete freistehende Wohnhaus mit Garage ist teilweise massiv und teilweise in Fachwerkbauweise ausgeführt. Der südliche Gebäudeteil wurde auskunftsgemäß ursprünglich landwirtschaftlich als Stall- und Scheunenbereich genutzt; um 1996 erfolgte ein teilweiser Umbau des Erd- und Obergeschosses zu Wohnzwecken. Das Gebäude ist gemäß Unterlagen teilunterkellert und umfasst Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 459 m², die Wohnfläche rund 174 m².

Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, Flur mit Treppenhaus, Zimmer 1, Küche, zwei weitere Flure, Bad, Zimmer 2, Diele, Abstellraum und Zimmer 3. Im Obergeschoss liegen Flur mit Treppenhaus, ein Durchgangszimmer, Duschbad sowie zwei weitere Zimmer. Die Grundrissgestaltung ist teils zweckmäßig, überwiegend jedoch unwirtschaftlich, insbesondere wegen geringer Raumhöhen, Durchgangs- und gefangener Räume. Mehrere Räume weisen lichte Höhen deutlich unter heutigem Komfortniveau auf; teils bestehen Niveauunterschiede und Zugänge nur über andere Räume.

Das Gebäude wurde in Teilbereichen modernisiert: um 2015 Erneuerung von Fassade und teilweiser einfacher Außendämmung sowie Austausch der Heizungsanlage auf Pellet-Zentralheizung, um 2020 teilweise Erneuerung der Dacheindeckung. Belichtung und Besonnung sind normal. Der bauliche Zustand ist insgesamt mäßig, es besteht deutlicher Unterhaltungsstau. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden, erneuerungsbedürftige Fenster, veraltete Haustechnik, modernisierungsbedürftiger Innenausbau einschließlich Sanitärbereichen, teilweise Restbauarbeiten, teils ältere Dacheindeckung sowie teilweise überarbeitungsbedürftige Fassadenbereiche.

weitere Gebäude

Dem Wohnhaus ist eine im Erdgeschoss integrierte Garage zugeordnet. Zudem besteht an der östlichen Gebäudeseite ein eingeschossiger, wohl ursprünglich als Garagen- oder Lagerbereich errichteter und später dem Wohnhaus angegliederter Gebäudeteil, der teilweise auf das benachbarte Flurstück 965/10 überbaut. Dieser Überbau bildet mit dem Wohnhaus eine wirtschaftliche Einheit.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören neben dem bebauten Hausgrundstück zwei weitere selbständige Grundstücke. Das Hausgrundstück Flurstück 965/12 umfasst 131 m², ist rechteckig zugeschnitten, hängig und liegt in Straßenreihe. Das Flurstück 965/11 mit 48 m² ist unbebaut und dient in der Örtlichkeit als Verkehrs- und Erschließungsfläche für das dahinterliegende Hausgrundstück; aufgrund Größe und Zuschnitt ist es nicht eigenständig wirtschaftlich bebaubar. Das Flurstück 965/10 mit 236 m² ist als Garten- und Freifläche nutzbar, wird jedoch teilweise durch einen Eigengrenzüberbau des Wohngebäudes mit rund 92 m² in Anspruch genommen; dadurch und wegen einzuhaltender Grenzabstände ist es wirtschaftlich nicht selbständig bebaubar. Bei getrennter Veräußerung wäre die Erschließung des Hausgrundstücks rechtlich nicht gesichert und wohl nur über ein Notwegerecht lösbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend; die weiteren Flurstücke wurden als Gartenfläche mit Eigengrenzüberbau beziehungsweise als Verkehrs- und Erschließungsfläche genutzt.

Das Objekt liegt in Höchstenbach mit rund 700 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Hachenburg mit rund 25.000 Einwohnern, im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Die Grundstücke befinden sich in Ortsrandlage in einem von Wohnnutzung und Außenbereich geprägten Umfeld. In der Straße und im Ortsteil überwiegen wohnbauliche Nutzungen in offener Bauweise. Das Objekt liegt an einer Anliegerstraße mit keiner nennenswerten Verkehrsbelastung; die Verkehrslage wird als mittelgut, die Wohnlage als gut bis mittelgut beurteilt.

Kindergarten ist im Ort vorhanden. Lebensmittelgeschäfte, Apotheke, Ärzte, Zahnärzte, Bank, Postagentur sowie weiterführende Infrastruktur befinden sich in Hachenburg; eine Bäckerei, Metzgerei und Tankstelle sind am Ort vorhanden. Grundschulen bestehen in Hachenburg und Wied, Realschule und Gymnasium in Hachenburg. Die nächste Bushaltestelle liegt in etwa 250 m Entfernung, der Bahnhof Hachenburg in etwa 7,3 km Entfernung.

Die zugehörigen Grundstücke sind hängig und rechteckig zugeschnitten. Das Hausgrundstück liegt in Straßenreihe; die Außenanlagen umfassen in ortsüblichem Umfang Gartenanlagen und Pflanzungen. Das Erschließungsgrundstück dient als vorgelagerte Verkehrsfläche, während das Gartenflurstück teilweise durch den Eigengrenzüberbau in Anspruch genommen wird.