Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Büro und Garagen

Verkehrswert: 520.000,00 € Versteigerungsobjekt (Grundstück)
1.500,00 € Zubehör (Maschinen- und Betriebseinrichtungen im Büro)
Summe: 521.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Büro und Garagen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde 2023 in Außen- und Innenbereichen vollständig besichtigt. Im Jahr 2025 war trotz mehrerer Ortstermine nur eine Außenbesichtigung möglich; die stichtagsbezogene Bewertung der Innenbereiche beruht daher ergänzend auf den Erkenntnissen aus 2023 und vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Zweifamilienwohnhaus in Massivbauweise mit Büro und zwei Garagen, errichtet ca. 1969; der Erker wurde ca. 1986 erweitert. Es umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss. Die Wohn- und Nutzflächen betragen ca. 24,65 m² Büro im Erdgeschoss, ca. 101,68 m² Wohnung im Erdgeschoss und ca. 87,78 m² im Dachgeschoss, insgesamt ca. 214,11 m², zuzüglich Untergeschoss mit Fluren, Heizraum, Waschküche und Kellerräumen.

Im Erdgeschoss befinden sich Hauseingang mit Diele und Flur, Küche, Wohnzimmer, Erker, Zwischenflur, Bad/WC und zwei Zimmer sowie ein separat zugängliches Büro mit Bad/WC. Das Dachgeschoss verfügt über Flur/Diele, Küche, Dusche/WC, vier Zimmer und Erker. Die Grundrissgestaltung wird als funktionsgerecht beschrieben; Küchen und Sanitärräume haben jeweils Tageslicht. Belichtung und Besonnung sind durch die Fensteranlagen und den Erker insgesamt als zweckentsprechend anzusehen.

Das Wohnhaus besitzt ein Satteldach mit Dachgauben. Die Konstruktion entspricht weitgehend dem Baujahr, weshalb baujahrestypische bauphysikalische Einschränkungen bei Schall-, Wärme-, Brand- und Feuchteschutz bestehen. Teilmodernisierungen und Instandsetzungen wurden nur vereinzelt durchgeführt. Das Objekt ist nicht barrierefrei; die Treppe zum Untergeschoss weist eine eingeschränkte Durchgangshöhe auf.

Zum Wertermittlungsstichtag befand sich das Anwesen in einem überwiegend baujahresgemäßen, teils teilmodernisierten und insgesamt unterdurchschnittlichen Unterhaltungszustand bei durchschnittlicher Ausstattungsqualität. Es besteht in Teilbereichen überdurchschnittlicher Instandsetzungs- und Reparaturbedarf; die wertmäßige Minderung hierfür wurde mit rund 70.000 € berücksichtigt. Ein Schadstoffgutachten kam dagegen zu dem Ergebnis, dass keine Sanierungsnotwendigkeit besteht.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören zwei Garagen. Garage 1 stammt wie das Wohnhaus aus ca. 1969, Garage 2 mit Unterkellerung aus ca. 1986. Beide Garagen sind grenzständig angeordnet; Garage 1 verfügt über ein Holz-/Eisen-Schwingtor, Garage 2 über ein Leichtmetall-Falttor mit Drahtglaseinsätzen. Die Garagen haben Flachdächer mit Bitumenabdichtung und ergänzen die Wohnnutzung funktional.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teils eigengenutzt durch Miteigentümer und Familienangehörige, teils leerstehend und teils vermietet; vermietet waren das Büro im Erdgeschoss sowie die Wohnräume im Dachgeschoss auf Grundlage eines unbefristeten Mietvertrags.

Das Objekt liegt in Eggenstein-Leopoldshafen, Ortsteil Leopoldshafen, im Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat rund 16.000 Einwohner.

Es befindet sich in mittlerer ortsspezifischer Wohnlage am Ortsteilrand auf einem Mittelgrundstück an einer Wohn- und Anliegerstraße in Sackgassenlage mit Wendehammer. Die Umgebung ist überwiegend durch offene Wohnbebauung mit Ein- bis Zweifamilienhäusern sowie teilweise Reihenhausbebauung geprägt. Nahegelegen befinden sich auch Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie entlang der Leopoldstraße. Die Verkehrsimmissionen sind gering.

Schulen, Kindergarten, Läden, Restaurants sowie Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort bzw. ortsnah vorhanden. Die Verkehrsanbindung wird als gut beschrieben. Bus- und S-Bahn-Anschluss bestehen; die nächste Bushaltestelle liegt in etwa 550 m, die nächste S-Bahn-Haltestelle in etwa 500 m Entfernung.

Das Grundstück ist eben, nahezu rechteckig geschnitten und 832 m² groß, mit ca. 32,5 m Breite und ca. 25,5 m Tiefe. Hauszugänge, Hofbereiche und Garagenzufahrten sind mit Betonpflastersteinen und/oder Betonplatten befestigt. Hinzu kommen Terrassenflächen, ein begrünter und bepflanzter Vor- und Gartenbereich, Teilbereiche mit Einfriedung sowie eine Holz-Gartenhütte ohne angesetzten Restwert.