Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage

Verkehrswert: 20.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus um 1900 und massivem Anbau von 1966.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.09.2025 örtlich besichtigt; Grundlage waren außerdem Unterlagen, Bauakten, Flächenberechnungen und ein ergänzendes Fachgutachten zum Schadensbild. Das Objekt umfasste das Wohnhaus mit späterem Anbau, Kellerbereiche, Außenanlagen sowie die erkennbaren Haustechnik- und Schadensbereiche.

Gebäude

Das freistehende, gemischt genutzte Hauptobjekt besteht aus einem ursprünglichen Wohnhaus aus etwa 1900 sowie einem massiven Anbau aus etwa 1966. Das Gebäude ist insgesamt zwei Vollgeschosse hoch und umfasst Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Das ursprüngliche Wohnhaus ist voll unterkellert, der spätere Anbau nur teilunterkellert. Die Bauweise ist massiv; bei den Obergeschossen sind Holzbalkendecken vorhanden, im Keller- und Erdgeschoss teils massive, teils Holzbalkendecken. Die Dachform ist ein Satteldach.

Die Wohnflächen des ursprünglichen Wohnhauses betragen rund 109 m². Im Erdgeschoss liegen Flur, Wohnen, Schlafen, Küche und ein ehemaliges Bad mit zusammen ca. 57,19 m². Im Obergeschoss befinden sich Flur, Wohnen, Schlafen und Küche mit zusammen ca. 51,76 m². Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben, Belichtung und Besonnung als normal.

Der Anbau wurde ursprünglich für gewerbliche Zwecke errichtet. Im Erdgeschoss befinden sich Lagerflächen von rund 91 m². Im Obergeschoss sind Büro, Sanitär, Flur sowie wohnähnlich genutzte Räume mit Schlafen, Wohnen, Küche und Balkon vorhanden; diese Fläche beträgt rund 94 m². Hinzu kommen im Kellergeschoss des Anbaus rund 26 m² Nutzfläche. Für die Wertermittlung wurde eine Folgenutzung als Wohnhaus mit Garage unterstellt; dabei sollen die bisherigen Lagerflächen im Erdgeschoss des Anbaus funktional als Garage mit Werkstatt oder Kellerersatzräumen dienen, die Dachgeschosse zu Wohnzwecken ausgebaut und ein südlicher, bereits teilweise abgebrochener Anbau beseitigt werden.

Der bauliche Zustand ist schlecht bis sehr schlecht. Das Gebäude war bei der Besichtigung überwiegend entkernt, mit erheblichem Unterhaltungsstau und umfassendem Modernisierungsbedarf. Besonders wertrelevant sind massive Schäden im Kellergeschoss des Haupthauses durch Schimmelpilze und Echten Hausschwamm. Nach dem Gutachten ist ein vollständiger Austausch der betroffenen Holzbalkendecken über dem Kellergeschoss zwingend erforderlich; als nachhaltige Sanierungsvariante wird eine Wiederherstellung in Massivbauweise genannt. Zudem ist der Balkon einsturzgefährdet. Modernisierungen sind nicht bekannt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt gemischt genutzt; Mieter waren nicht vorhanden. Unter der Anschrift war ein Gewerbebetrieb gemeldet, die vorgefundene Nutzung betraf den Handel mit gebrauchten Baumaschinen.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach, Holzdach ohne Dachaufbauten, eingedeckt mit Faserzementwellplatten; eine mögliche Asbestbelastung war nicht bekannt. Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech.

• Heizung & Warmwasser: teilweise elektrische Heizstrahler; keine zentrale Brennstofflagerung angegeben.

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung.

• Fenster: keine gesicherten Angaben im Gutachten.

• Sanitärausstattung: im Anbau ist ein Sanitärraum vorhanden; im Wohnhaus ist ein ehemaliges Bad ausgewiesen.

Das Objekt liegt in Mündersbach mit ca. 780 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Hachenburg mit ca. 24.750 Einwohnern, im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in Ortsrandlage in guter Verkehrslage und guter Wohnlage an einer Anliegerstraße. Die Umgebung ist überwiegend durch wohnbauliche Nutzungen in offener Bauweise geprägt. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung waren zumindest zeitweise Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr feststellbar; zugleich wird die Verkehrsbelastung der Straße selbst als gering beschrieben.

Ein Kindergarten ist im Ort vorhanden. Die Grundschule befindet sich in Herschbach, Haupt- und Realschule sowie Gymnasium in Hachenburg. Ärzte sind am Ort vorhanden, Zahnärzte in Hachenburg, eine Apotheke in Herschbach und ein Krankenhaus in Hachenburg. Geschäfte des täglichen Bedarfs liegen in Herschbach, Verbrauchermärkte in Hachenburg. Die nächste Bushaltestelle ist etwa 300 m entfernt, der nächste Bahnhof in Hachenburg rund 10 km.

Das 463 m² große Grundstück ist eben, unregelmäßig zugeschnitten und liegt in einer Straßenreihe. Es ist voll erschlossen; vorhanden sind Anschlüsse an Strom, Wasser, Gas, Kanal und Telefon. Die Hoffläche ist asphaltiert. Wesentliche Freizeitflächen oder Einfriedungen sind nicht vorhanden. Es besteht ein geringfügiger Grenzüberbau auf ein gemeindeeigenes Flurstück.