Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage, nicht fertiggestellt

Verkehrswert: 333.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein noch nicht fertiggestelltes Wohnhaus mit Garage und 5 Kfz-Stellplätzen; es besteht Fertigstellungsbedarf in wesentlichen Teilbereichen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.06.2025 innen und außen besichtigt. Das Untergeschoss, Erdgeschoss, die Außenanlagen und die Garage konnten in Augenschein genommen werden; die Bewertung des nicht zugänglichen Obergeschosses und der geplanten Dachausbildung basiert ergänzend auf Bauakten und vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das freistehende Wohnhaus wurde ursprünglich 1923 errichtet und 2021 in Teilbereichen umfassend umgebaut, erweitert und modernisiert. Wertermäßig prägend ist das Wohnhaus mit angebauter Garage; es besteht aus Untergeschoss und Erdgeschoss, während das Obergeschoss nicht fertiggestellt ist und das Dachgeschoss rückgebaut wurde. Ein funktionsfähiger Dachabschluss fehlt. Die Wertermittlung unterstellt wirtschaftlich die Fertigstellung des Obergeschosses und die Errichtung eines baurechtlich zulässigen Daches. Für die bestehende Wohnung in Unter- und Erdgeschoss sind rund 229 m² Wohnfläche ausgewiesen; zusätzlich war im Obergeschoss eine weitere Zwei-Zimmer-Wohnung mit ca. 61,6 m² geplant.

• Im Untergeschoss befinden sich Wohnen/Essen, Küche, Vorratsraum/Kellerraum, Technik, Hauswirtschaftsraum, Sauna, Vorraum, Abstellraum sowie Flur mit Treppenraum.

• Das Erdgeschoss umfasst Wohnen, Büro, Schlafzimmer, Ankleide, Bad, Garderobe und Flur.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig und zeitgemäß beschrieben, mit überwiegend guter Belichtung und Belüftung durch ausreichend große Fensterflächen sowie ausreichender lichter Raumhöhe. Das Gebäude ist als Mischbau aus Mauerwerk und teilweise Fachwerk errichtet; straßenseitig prägen Holzschindelverkleidung, Holzeinfassungen mit Zierelementen und Klappläden das Erscheinungsbild. Für diese Fassade besteht nach Aktenlage eine Erhaltungsauflage; Denkmalschutz besteht jedoch nicht.

Der Zustand ist deutlich belastet. Das Obergeschoss befindet sich in rohbauähnlichem Zustand ohne funktionsfähigen Dachabschluss und ohne hergestellten Zugang. Durch den Rückbau des Daches und unzureichende Schutzmaßnahmen kam es über längere Zeit zu Niederschlagswassereintritt mit erheblichen Feuchte- und Wasserschäden in Erd- und teilweise Untergeschoss. Hinzu kommt eine defekte Fußbodenheizung mit Leckage im Untergeschoss und daraus resultierenden Feuchteschäden. Ferner bestehen ein überwiegend rohbauähnlicher Fassadenzustand mit fehlendem Putz bzw. fehlender Dämmung sowie Schäden aus unterbrochenen Bauabläufen. Das Gebäude ist eigengenutzt; eine gewerbliche Nutzung wurde nicht festgestellt.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine 2011 anstelle einer abgebrochenen Scheune errichtete Doppelgarage in Massivbauweise mit rund 59,9 m² Grundfläche. Sie verfügt über ein Dach aus Holzbalken mit Brettschalung und Wellblecheindeckung, verputzte und gestrichene Fassaden, gefliesten Boden sowie ein elektrisches Sektionaltor. Zusätzlich sind nach Gutachten 2 Garagenstellplätze und 3 Außenstellplätze vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus ohne vorhandenes Dach, da das Dachgeschoss rückgebaut und der neue Dachaufbau nicht ausgeführt wurde; Doppelgarage mit Dach aus Holzbalken, Brettschalung und Wellblecheindeckung.

• Heizung und Warmwasser: Luft-Wärmepumpe auf Strombasis sowie zwei Festbrennstofföfen; Wärmeübertragung überwiegend über Fußbodenheizung, zusätzlich 2 Handtuchheizkörper; die Fußbodenheizung ist im Untergeschoss durch Leckage schadhaft.

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroinstallationen; Erneuerung der Elektroinstallationen ca. 2013.

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise großformatige Fensterschiebetüren; Kunststoffrollläden, straßenseitig teilweise Klappläden.

• Türen: Außentüren mit Lichtausschnitt; Innentüren überwiegend strukturierte Holztüren mit Holzzargen.

• Sanitärausstattung: im Erdgeschossbad Waschtisch mit Unterschrank, WC mit Einbauspülkasten und Badewanne; Sanitärinstallationen insgesamt durchschnittlich.

• Bodenbeläge: Fliesen, Parkett, Holzdielen, Kork und Vinyl in den Wohn- und Nebenräumen; Doppelgarage mit Fliesenboden.

• Wand- und Deckenoberflächen: Wände verputzt und gestrichen, teilweise Lehmputz, Fliesen und Natursteinverkleidungen; Decken überwiegend verputzt und gestrichen, teilweise Sichtbalken.

• Außenbereiche: Terrasse/Vorplatz im Untergeschoss mit Dielenbelag und Holzüberdachung; Balkon im Erdgeschoss mit bituminösem Belag bzw. Abdichtung.

Das Objekt liegt in Bad Herrenalb mit rund 8.300 Einwohnern im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Es befindet sich am westlichen Ortsrand in Hanglage am Rennberg. Die Umgebung ist überwiegend von zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage beurteilt. Beeinträchtigend wirkt die Lage an der Gernsbacher Straße/L 564, einer ausgebauten und stärker frequentierten Verbindungs- und Anliegerstraße mit Gehwegen auf beiden Seiten. Hinweise auf Naturschutzgebiet oder Biotop im unmittelbaren Objektbezug liegen nicht vor.

Das Zentrum mit Rathaus, Klosterruine, Kurpark, Gastronomie, Einzelhandel, Ärztehaus und Apotheke liegt etwa 1 km entfernt. Eine Bushaltestelle befindet sich in ca. 100 m Entfernung, der Bahnhof in etwa 1,2 km. Im Umkreis von ca. 1,5 km sind Kindergarten, Gemeinschaftsschule und weitere Einkaufsmöglichkeiten vorhanden. Bad Herrenalb ist zudem über die Stadtbahnlinie S1 sowie mehrere Buslinien an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Das Grundstück ist 808 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und weist starke Hanglage auf. Die Straßenfront beträgt ca. 32 m, die mittlere Tiefe ca. 25 m. Es ist mit einem freistehenden Wohnhaus bebaut. Die technische Erschließung erfolgt über die angrenzende Straße; das Grundstück wird als baureifes Land in ortsüblich erschlossenem und erschließungsbeitragsfreiem Zustand behandelt. Außen vorhanden sind unter anderem befestigte Zufahrts- und Stellplatzflächen, Wege, Einfriedungen, Stützmauern, Gartenhaus, überdachter Außen-Backofen sowie Gartenbewuchs.

Ansprechpartner für Interessenten ist hier das Amtsgericht Calw, Tel: 07051/1688-130