Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 396.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes Zweifamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 06.05.2025 innen und außen besichtigt. Das Gutachten basiert auf der Ortsbesichtigung, vorliegenden Bauunterlagen, der Bauakte, einem Energieausweis sowie behördlichen Auskünften; Grundrisse stimmten teilweise nicht vollständig mit dem vorgefundenen Bestand überein.

Gebäude

Das freistehende Zweifamilienhaus wurde ca. 1966 errichtet und besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Es ist in Massivbauweise erstellt, mit verputzter und gestrichener Fassade sowie Kunstschieferverkleidung im Giebelbereich. Die Wohnfläche beträgt laut vorliegender Berechnung insgesamt rund 253,78 m², verteilt auf ca. 80,03 m² im Untergeschoss, 116,96 m² im Erdgeschoss und 56,79 m² im Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche wurde mit rund 542 m² ermittelt. Insgesamt sind sieben Zimmer, zwei Bäder und zwei WCs vorhanden.

• Im Untergeschoss befindet sich eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit zwei Wohnräumen, Küche, Abstellraum, Bad, Flur und Loggia/Terrasse; daneben liegen Keller-, Heizungs- und Öltankräume.

• Das Erdgeschoss umfasst eine Drei-Zimmer-Wohnung mit drei Wohnräumen, Küche mit Abstellraum, Bad, separatem WC, Flur, Loggia/Balkon und Terrasse.

• Im Dachgeschoss sind zwei Wohnräume, Küche, WC, Flur und Speicher vorhanden; in beiden Zimmern befinden sich Waschbecken.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben. Die Belichtung und Belüftung erfolgen überwiegend normal über ausreichend dimensionierte Fensterflächen. Umbauten oder Erweiterungen wurden nicht erkannt.

Der bauliche Zustand ist überwiegend baujahresbezogen. Modernisierungen wurden nicht festgestellt. Die Gebäudehülle ist insgesamt noch befriedigend bis ausreichend, im Inneren besteht jedoch erheblicher Modernisierungsbedarf. Genannt werden überalterte und teils schadhafte Holzbauteile, Fenster, Bodenbeläge, Wand- und Deckenoberflächen, überalterte Sanitäreinrichtungen sowie überwiegend nicht zeitgemäße Elektro- und Sanitärinstallationen.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine Pkw-Doppelgarage in Massivbauweise. Ausgestattet ist sie mit elektrischem Schwingtor aus Holz sowie Wasser- und Stromanschluss. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 41 m².

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen seit etwa 10 Jahren leerstehend und unbewohnt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach des Wohnhauses, Ziegeleindeckung, Dachneigung ca. 30°; Garage mit Flachdach

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Baujahr 1994 gemäß Energieausweis; geschweißter Öltank mit ca. 1.000 l Fassungsvermögen

• Elektroinstallation: überwiegend einfache, nicht zeitgemäße Elektroinstallationen

• Fenster: überwiegend Verbundfenster, teils als Fenstertür- und Fensterwandelemente; teils Kunststoffrollläden, teils Holzrollläden; Dachfenster; Glasbausteinelemente im Treppenhaus

• Sanitärausstattung: Bad UG mit Waschbecken, WC mit Aufbauspülkasten, Dusche und Badewanne // Bad EG mit zwei Waschbecken, Dusche und Badewanne // separates WC EG mit Waschbecken und WC mit Aufbauspülkasten // WC DG mit WC mit Aufbauspülkasten; in zwei Dachgeschosszimmern jeweils ein Waschbecken

• Böden: PVC, Teppich und Fliesen in den Wohn- und Nebenräumen; Loggia/Terrasse im UG mit Plattenbelag; Loggia/Balkon im EG mit Fliesenbelag

Das Objekt liegt in Neubulach mit rund 5.803 Einwohnern im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Es befindet sich nahe dem südöstlichen Ortsrand in einer mittleren bis guten Wohnlage. Angrenzend liegen weitläufige Land- und Forstwirtschaftsflächen. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Wohnhäuser mit Hausgärten geprägt. Das Grundstück liegt an einer voll ausgebauten, asphaltierten Anliegerstraße mit Tempo-30-Regelung; Gehwege sind nicht vorhanden. In der Umgebung befinden sich unter anderem eine Minigolfanlage, gastronomische Angebote sowie das Besucherbergwerk „Hella-Glück“. Wesentliche Lärmbelastungen durch Straßenverkehr wurden nicht festgestellt.

Eine Bushaltestelle liegt etwa 100 m entfernt. Der Stadtkern mit einzelnen Geschäften des täglichen Bedarfs ist in rund 800 m erreichbar. Im Umkreis von etwa 1,5 km befinden sich Kindergarten, Gemeinschaftsschule und weitere Einkaufsmöglichkeiten. Der öffentliche Nahverkehr wird über Busverbindungen sichergestellt; Anbindungen an Bahnhöfe in der Umgebung bestehen. Eine allgemeinärztliche Versorgung ist im Ort vorhanden.

Das Grundstück ist 1.088 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und weist eine mäßige Hanglage auf. Die Straßenfront beträgt ca. 26 m, die mittlere Tiefe ca. 40 m. Es ist mit Wohnhaus und Doppelgarage bebaut sowie mit befestigten Zufahrts- und Zugangsflächen, Wegen, Terrassen, Einfriedungen und Gartenbewuchs angelegt.