Zwangsversteigerung Einfamilienhaus als Wohnungseigentum

Verkehrswert: 50.400,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum Nr. 1 (altes Wohnhaus).

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.03.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung vollständig innen und außen einschließlich aller zugänglichen Räumlichkeiten sowie des Grundstücks besichtigt. Das Gutachten basiert zudem auf Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Bauakte, Grundrissen, Auskünften und eigenem Aufmaß.

Wohnung

Das Sondereigentum umfasst das als altes Wohnhaus bezeichnete Einfamilienhaus Nr. 1 mit einer wohnwertabhängigen Wohnfläche von rund 103 m². Die Raumaufteilung gliedert sich in Kellergeschoss mit Flur, Waschküche und drei Kellerräumen, Erdgeschoss mit Windfang, Flur, Gäste-WC, drei Zimmern und Küche sowie Dachgeschoss mit Flur, Bad, drei Zimmern und Balkon.

Der Grundriss ist für das Baujahr zeittypisch, jedoch funktional nach heutigen Maßstäben eingeschränkt. Wertmindernd wirken sogenannte gefangene Räume, die nur über andere Zimmer erreichbar sind. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt.

Der Innenausbau ist insgesamt einfach und deutlich überaltert. Es bestehen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, Rissbildungen sowie ein erheblicher Modernisierungs- und Renovierungsbedarf. Auch die sanitäre Ausstattung ist überaltert. Das Objekt ist nicht barrierefrei. Eine wirtschaftliche Nutzung ist erst nach umfassender Instandsetzung und Modernisierung nachhaltig gesichert.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde ca. 1953 in Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 217 m². Das Gebäude ist außen verputzt und gestrichen. Es besitzt ein Satteldach mit Tonziegeleindeckung, Zinkrinnen und begehbarem Dachraum. Die Konstruktion umfasst Mauerwerkswände, eine Kappendecke über dem Keller sowie Trägerdecken über Erd- und Dachgeschoss; die Geschosstreppe ist als einfache Holzkonstruktion ausgeführt.

Umbauten oder Modernisierungen wurden nicht festgestellt. Der Bauzustand ist unterdurchschnittlich. Genannt werden insbesondere eine überalterte und teils schadhafte Dacheindeckung, fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke, veraltete Fenster und Außentüren, verfärbte und teils geschädigte Fassade, veraltete Elektroinstallation, schadhafte Eingangstreppe sowie eine fehlende Bodenplatte in einem Kellerraum. Hinzu kommen Feuchtigkeitsschäden an Kellerwänden.

Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Insgesamt besteht ein überdurchschnittlicher Unterhaltungsstau mit erheblichem Modernisierungsbedarf und dem Erfordernis, Baumängel und Bauschäden zu beheben.

weitere Gebäude

Auf dem nach WEG aufgeteilten Grundstück befindet sich als weiteres wertrelevantes Gebäude ein zweites freistehendes Einfamilienhaus. Dieses ist nicht Gegenstand des versteigerten Sondereigentums; versteigert wird ausschließlich das alte Wohnhaus Nr. 1 mit zugehörigem 1/2 Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Sondereigentum leerstehend; im Gebäude befanden sich jedoch teilweise noch Hausrat und Möbel.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach; Dacheindeckung mit Tonziegeln; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Beheizung über Einzelöfen; Warmwasserversorgung über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache, technisch überalterte Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass und zwei bis mehrere Steckdosen; Fernsehkabelanschluss; Kippsicherungen

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Einfachverglasung, davon ein Fenster mit Doppelverglasung; teils mit Sprossen; innere Fensterbänke aus Holz, äußere aus Sandstein; Kellerfenster aus Holz mit Einfachverglasung

• Sanitär: im Erdgeschoss Gäste-WC mit Stand-WC und Handwaschbecken; im Dachgeschoss Bad mit Wanne, Handwaschbecken und Urinal; farbige und überalterte Sanitärobjekte; Entlüftung über Fenster; einfache Wasser- und Abwasserinstallation

• Böden: Keller mit Beton bzw. ohne Belag; Wohnräume mit Teppichboden und PVC; weitere Bereiche mit Fliesen

Das Objekt liegt in Rammelsbach mit rund 1.500 Einwohnern im Landkreis Kusel in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in einem allgemeinen Wohngebiet etwa 600 m westlich des Ortskerns. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch wohnwirtschaftlich genutzte Einfamilienhäuser in offener Bauweise geprägt. Die Anliegerstraße ist voll ausgebaut und weist mäßigen Verkehr auf. Lärmbeeinträchtigungen sind nur gering. Die Wohnlage wird als gut, die Mikrolage insgesamt als durchschnittlich beurteilt.

Grundschule ist im Ort vorhanden; weiterführende Schulen befinden sich im nahen Umfeld. Einkaufsmöglichkeiten für den periodischen Bedarf sind im Umkreis von etwa 3 km vorhanden. Bushaltestelle und Bahnhof mit Regionalzuganbindung sind fußläufig erreichbar; über B420 und A62 besteht Anschluss an das überörtliche Straßennetz.

Das Gesamtgrundstück umfasst 1.259 m², ist nahezu regelmäßig zugeschnitten, mit ca. 39,5 m Straßenfront und ca. 35 m mittlerer Tiefe. Die Topografie steigt von der Straße an. Das Grundstück ist eingefriedet; vorhanden sind unter anderem befestigte Wege- und Stellplatzflächen, Rasen, Baumbestand, Unterstand, Terrasse, Schotterfläche und Mauer.