Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 325.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, teilunterkellert, auf einem Inselgrundstück. Es bestehen Grunddienstbarkeiten als Geh- und Fahrrecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.10.2025 außen und innen besichtigt und konnte dabei überwiegend in Augenschein genommen werden. Nicht zugängliche Teilbereiche wurden auf Grundlage des vor Ort gewonnenen Eindrucks sowie vorliegender Bauunterlagen bewertet.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde 2006 errichtet und ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss sowie Teilkeller ausgeführt. Die Wohnfläche beträgt rund 244,54 m², die Bruttogrundfläche rund 544,01 m². Das Gebäude ist massiv gebaut, verputzt und gestrichen und weist Dachgauben auf. Es besteht kein Denkmalschutz. Der Zugang ist nicht barrierefrei.

• Im Kellergeschoss befindet sich ein Gewölbekeller.

• Das Erdgeschoss umfasst Diele mit Treppenhaus, Heizungsraum, Flur, Schlafzimmer, Bad, Wohnzimmer, Esszimmer und Küche.

• Im Dachgeschoss liegen Treppenhaus/Flur, Büro, zwei Schlafzimmer, Elternschlafzimmer, Bad sowie ein Hauswirtschaftsraum, der ursprünglich als Gästezimmer vorgesehen war.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben, allerdings bestehen teilweise übergroße Räume. Belichtung und Besonnung sind gut.

Konstruktiv handelt es sich um einen Massivbau mit Streifenfundamenten aus Beton und Bruchstein. Der Keller besteht aus Bruchsteinmauerwerk und weist fehlende Abdichtungen der Kelleraußenwände auf. Die Außenwände sind einschalig ohne zusätzliche Wärmedämmung, teils aus Bruchstein-, teils aus Schwemmsteinmauerwerk. Die oberste Geschossdecke ist gedämmt, die Dachflächen im Spitzboden dagegen nicht. Der bauliche Zustand ist insgesamt befriedigend bis gut, es besteht jedoch ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden im Keller, Schimmelbefall im Bereich von Fenstern im Erdgeschoss infolge Wärmebrücken sowie Mängel am Treppengeländer.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach; Holzdach mit Aufbauten und Holzpfetten; Eindeckung mit Tonziegeln; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech; Dachraum zugänglich, jedoch ohne Ausbaupotenzial

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung als Pumpenheizung, Baujahr 2006; Thermostat-Regelung; Wärmeübertragung über Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; Kunststofftank im Gebäude mit ca. 4.000 l, Baujahr 2006; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: gute Ausstattung; je Raum ein bis zwei Lichtauslässe und mehrere Steckdosen; Klingelanlage, Telefonanschluss, Fernsehantenne, Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter, Starkstromanschluss

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und im Glaszwischenraum liegenden Sprossen; Kunststoffrollläden; innere Fensterbänke aus Kunststein

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit eingebauter Dusche, wandhängendem WC, Waschbecken und Bidet; Bad im Dachgeschoss mit eingebauter Wanne, wandhängendem WC und Waschbecken; jeweils bessere Ausstattung mit weißen Sanitärobjekten

• Böden: Erdgeschoss mit Laminat im Schlafzimmer, sonst Fliesen; Dachgeschoss mit Laminat in den Schlafzimmern, sonst Fliesen

Das Objekt liegt in Ernzen mit ca. 430 Einwohnern im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Außenbereich in einfacher Wohnlage ohne erkennbare Beeinträchtigungen. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend aufgelockert, offen und ein- bis zweigeschossig. Das Grundstück liegt an einer Gemeindestraße mit mäßigem Verkehr; eine besondere Geschäftslage besteht nicht.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und die Verwaltung sind jeweils in rund 8,5 km Entfernung erreichbar. Die nächste Bushaltestelle liegt etwa 2,5 km entfernt. Überregional bestehen Anbindungen unter anderem Richtung Bitburg, Trier sowie zu den Autobahnen A64 und A60; nächstgelegene Bahnhöfe sind Bitburg/Erdorf und Trier.

Das Grundstück ist eben, 454 m² groß und unregelmäßig geschnitten; es handelt sich um ein Inselgrundstück mit mittlerer Tiefe von ca. 22 m. Es ist durch Mauer und Zaun eingefriedet. Vorhanden sind Hofbefestigungen, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen. Stellplätze oder Garagen sind auf dem Grundstück nicht vorhanden.