Zwangsversteigerung alle Einheiten in einem Mehrfamilienhaus

Lfd. Nr. 1: Wohnung im UG -Aufteilungsplan Nr. 1 - Verkehrswert: 80.000,00 €

Lfd. Nr. 2: Wohnung im EG sowie d. zugeordneten Abstellraum im UG - Aufteilungsplan Nr. 2 - Verkehrswert: 175.000,00 €

Lfd. Nr. 3: Wohnung mit Balkon im OG sowie d. zugord. Abstellraum im UG - Aufteilungsplan Nr. 3 - Verkehrswert: 160.000,00 €

Lfd. Nr. 4: Wohnung im DG sowie d. zugeord. Abstellraum im UG - Aufteilungsplan Nr. 4 - Verkehrswert: 125.000,00 €

Lfd. Nr. 5: PKW-Stellplatz im Garagengebäude - Aufteilungsplan Nr. 6 - Verkehrswert: 5.000,00 €

Lfd. Nr. 6: PKW-Stellplatz im Garagengebäude - Aufteilungsplan Nr. 7 Verkehrswert: 5.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um alle vier Wohnungen in einem 4-Familienhaus sowie zwei PKW-Stellplätze im Garagengebäude; zu den Wohnungen gehören teils Abstellräume im UG, eine Wohnung verfügt über einen Balkon.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.10.2025 örtlich besichtigt; mit Ausnahme der Wohnung Nr. 1 konnten alle Räume der Wohnungen Nr. 2 bis 4 sowie die gemeinschaftlichen Bereiche in Augenschein genommen werden. Das Objekt wurde hinsichtlich Wohnung Nr. 1 ergänzend auf Grundlage der Bauakte, Pläne, Mietunterlagen und des bei den übrigen Einheiten gewonnenen repräsentativen Eindrucks bewertet.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, massiv errichtetes 4-Familienhaus mit Doppelgarage, zweigeschossig, unterkellert und mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Baugenehmigung datiert vom 29.12.1992; die Fertigstellung wird für 1993 angesetzt. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 383 m². Ursprünglich genehmigt wurde ein Wohnhaus mit drei Wohnungen und Garage; tatsächlich besteht nach WEG-Aufteilung eine Gliederung in vier Wohnungen sowie zwei Garagenstellplätze. Wesentliche Modernisierungen wurden nicht festgestellt; Instandhaltungen erfolgten nur im üblichen Rahmen.

Konstruktiv handelt es sich um einen Massivbau mit Streifenfundamenten aus Beton, Kellerwänden aus Beton, Umfassungs- und Innenwänden aus Mauerwerk sowie Stahlbetondecken. Das Treppenhaus verfügt über Stahlbetontreppen mit Fliesenbelag. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen, der Sockel farblich abgesetzt. Der Hauseingang besteht aus einer Aluminiumtür mit Lichtausschnitt. Die Gebäudestruktur ist für ein kleineres Mehrfamilienhaus dieser Bauzeit typisch. Die Erschließung der Einheiten erfolgt über ein gemeinsames Treppenhaus; im Untergeschoss befinden sich Nebenräume und zugeordnete Abstellflächen. Barrierefreiheit ist nicht gegeben; der Zugang ist nicht schwellenfrei, Türbreiten und Bewegungsflächen genügen modernen barrierefreien Anforderungen nicht.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wurde insgesamt als dem Baualter entsprechend weitgehend normal eingeordnet. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau; besonders wertrelevant ist die verwitterte Fassade, die in allen Einzelwerten wertmindernd berücksichtigt wurde. Im Übrigen macht das Gebäude einen leicht vernachlässigten, jedoch laufend unterhaltenen Gesamteindruck. Zum Wertermittlungsstichtag lag kein Energieausweis vor.

Wohnungen

• Wohnung Nr. 1 liegt im Untergeschoss und umfasst ca. 43 m² Wohnfläche; sie konnte innen nicht besichtigt werden und wurde daher unter Sicherheitsabschlag beurteilt.

• Wohnung Nr. 2 liegt im Erdgeschoss mit ca. 133 m² Wohnfläche und zugeordnetem Abstellraum im Untergeschoss. Sie verfügt nach Grundriss und Besichtigung über Diele, Esszimmer, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, weitere Zimmer, Bad, separates WC sowie eine Terrasse.

• Wohnung Nr. 3 liegt im Obergeschoss mit ca. 114 m² Wohnfläche und zugeordnetem Abstellraum im Untergeschoss; vorhanden sind vergleichbare Wohnräume sowie ein Balkon.

• Wohnung Nr. 4 liegt im Dachgeschoss mit ca. 93 m² Wohnfläche und zugeordnetem Abstellraum im Untergeschoss; sie weist Dachschrägen, mehrere Zimmer, Küche, Wohn- und Essbereich, Bad und separates WC auf.

Die Grundrissgestaltung der besichtigten Wohnungen ist insgesamt familiengerecht und funktional, mit üblichen Dielenerschließungen, separierten Sanitärbereichen und gut nutzbaren Wohn- und Schlafräumen. Die Belichtung ist überwiegend normal bis gut; besonders begünstigt sind die nach Süden orientierten Wohnräume sowie Balkon und Terrasse. Wohnung Nr. 4 ist durch Dachschrägen etwas eingeschränkt, Wohnung Nr. 1 durch die Untergeschosslage wirtschaftlich benachteiligt.

Die Wohnungen Nr. 2 bis 4 erschienen in nutzbaren Zuständen mit weitgehend ursprünglicher, durchschnittlicher Ausstattung aus der Entstehungszeit. Für Wohnung Nr. 1 besteht wegen fehlender Innenbesichtigung ein Unsicherheitsfaktor hinsichtlich Ausbauzustand, möglichem Renovierungsbedarf und eventuellen Mängeln.

weitere Gebäude

Zur wirtschaftlichen Einheit gehört eine massiv errichtete Doppelgarage mit zwei separat bewerteten Garagenstellplätzen Nr. 6 und Nr. 7. Die Garage verfügt über Schwingtore aus Holz, Betonboden und ein ziegelgedecktes Satteldach. Zusätzlich ist ein Gartenschuppen vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig zu Wohnzwecken genutzt und weitgehend vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach mit Holzdachkonstruktion, zwei Dachgauben, Eindeckung mit Dachziegeln

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung Viessmann Typ AV-28, Baujahr 1992, als Brennwertkessel; zentrale Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage; Wärmeübertragung über Heizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung mit Zählerschrank, Kippsicherungen und FI-Schutzschalter

• Fenster: doppelt verglaste Isolierglasfenster in Kunststoffrahmen aus der Gebäudeentstehungszeit; im Dachgeschoss zusätzlich Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: Wohnung Nr. 1 vermutlich mit Dusche, Waschbecken und WC; Wohnung Nr. 2 mit Bad aus Wanne, Dusche, zwei Waschbecken und WC sowie separatem WC mit Handwaschbecken; Wohnung Nr. 3 mit Bad aus Wanne, Dusche, zwei Waschbecken und WC sowie separatem WC mit Handwaschbecken; Wohnung Nr. 4 teils unter Dachschräge mit Wanne, Dusche, Waschbecken, WC, Waschmaschinenanschluss sowie separatem WC mit Handwaschbecken; Sanitärbereiche jeweils durchschnittlicher Qualität, raumhoch gefliest und über Fenster entlüftet

• Böden: Fliesen im Treppenhaus; in den Wohnungen sonst Beläge durchschnittlicher Qualität in nutzbaren Zuständen, ohne weitergehende materialscharfe Differenzierung

Das Objekt liegt in Stetten am kalten Markt mit rund 4.720 Einwohnern im Landkreis Sigmaringen, Baden-Württemberg.

Es handelt sich um eine kleinräumige Wohnlage in einem von 1- bis 2-Familienhäusern geprägten, nicht homogen bebauten Straßenabschnitt. Das Grundstück liegt an einer Wohn- und Geschäftsstraße ohne nennenswerten Verkehr. Beeinträchtigungen sind aus dem Gutachten nicht wesentlich ersichtlich. Die Nachbarschaft ist offen bebaut; ein Naturschutzgebiet oder Biotop wird nicht genannt.

Kindergarten, Apotheke, Discounter, ärztliche Versorgung sowie Bushaltestelle befinden sich in kurzer Distanz innerhalb des Ortes bzw. nahen Umfelds. Eine Realschule ist ebenfalls vergleichsweise nah erreichbar; ein Bahnhof befindet sich in Storzingen. Die überörtliche Anbindung erfolgt über Bahn und Bus, während Fernverkehrsanschlüsse und Flughafen deutlich weiter entfernt liegen.

Das Grundstück umfasst 668 m² und ist rechteckig zugeschnitten. Es handelt sich um ein Eckgrundstück mit ca. 20 m Straßenfront und ca. 32 m Tiefe. Die Topografie ist im Wesentlichen eben; der Garten ist nach Südwesten ausgerichtet. Das Grundstück ist teilweise durch Zaun und Hecken eingefriedet, mit Hofbefestigung, Terrasse, Mülltonnenstandplatz und üblichen Hausanschlüssen ausgestattet. Es liegt im Bereich des Bebauungsplans „Im unteren Brühl“ in einem allgemeinen Wohngebiet, offener Bauweise, mit maximal zwei Vollgeschossen.

SIGNAL IDUNA Lebensversicherung a. G., Neue Rabenstr. 15-19, 20354 Hamburg, Gz.: 7766 424-00 Herr Weirauch, Tel.: 040/4124-7049