Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Garage

Verkehrswert: 482.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Hauseinheit mit Garage Nr. 2 sowie um das Sondernutzungsrecht an den Grundstücksflächen, jeweils Nr. 2.

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Wertermittlungsstichtag im September 2025 durch Außen- und Innenbegehung besichtigt. Die Feststellungen erfolgten vorwiegend in Augenscheinnahme; die Bewertung basiert zudem auf vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude wurde ca. 2001 errichtet. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte mit integrierter Einzelgarage und einem zugeordneten Gartenanteil. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beträgt etwa 136 m² und verteilt sich auf drei Geschosse (Erdgeschoss ca. 52 m², Obergeschoss ca. 49 m², Dachgeschoss ca. 36 m²). Dazu kommen Nutzflächen im Untergeschoss (u.a. Heizraum, Waschküche, Kellerraum, Hobbyraum). Die Bauweise ist massiv mit Stahlbetonfundamenten, überwiegend Mauerwerkswänden, massivem Keller, Stahlbetondecken (teils Holzbalkendecke in der Garage).

Im Grundriss finden sich im EG neben Diele, Abstellraum und Duschbad ein großes Wohn-/Esszimmer mit Zugang zur Terrasse und Garten, sowie eine Küche. Das OG bietet ein Bad mit WC, drei Zimmer und einen Flur – der ursprünglich laut Plan vorgesehene Balkon im OG existiert laut Ortsbesichtigung nicht, stattdessen ist im Dachgeschoss ein Balkon vorhanden. Im DG sind zwei Zimmer, Flur, Duschbad und eine kleine Küche untergebracht. Die Lichtverhältnisse werden als solide beschrieben; Sanitärräume und Küchen verfügen über Tageslicht. Das Gebäude weist eine funktionale, zeitgemäße Grundrissgestaltung auf.

Das Dach ist ein Satteldach mit Dachgaube, gedeckt mit Ziegel- bzw. Dachsteinen; die Garage hat ein Pultdach. Modernisierungen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen wurden punktuell durchgeführt, insbesondere wurde die Heizungszentrale 2024 erneuert. Die Fassade besitzt ein Wärmedämmverbundsystem mit Putz und Anstrich; Teilbereiche sind mit Holz verschalt. Der bauliche Zustand entspricht dem Alter des Objekts, es besteht in einigen Bereichen baujahresüblicher Instandsetzungsbedarf, u.a. Maler-, Fenster- und Holzarbeiten sowie Kleinreparaturen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach mit Ziegel/Dachsteineindeckung, Garage mit Pultdach

• Heizung: Gas-Zentralheizung (wurde ca. 2024 erneuert), überwiegend Fußbodenheizung, teils zusätzliche Heizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen; zusätzlich Feststoffofen (Wohn-/Esszimmer) mit separatem Kaminzug

• Elektroinstallation: Baujahresgemäß mit Klingel-/Gegensprechanlage, FS-Anschlüssen, Verteilungen, Garage mit separatem Stromanschluss

• Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden; im DG Dachflächenisolierfenster ohne Rollläden

• Sanitärausstattung: EG: Dusche/WC. OG: Bad mit Wanne, Doppelwaschbecken und WC. DG: Dusche/WC mit Duschkabine, Waschbecken und WC; Waschmaschinenanschluss im UG

Ort: Rheinstetten, Ortsteil Mörsch; ca. 21.267 Einwohner (Stand 2024), Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist geprägt durch eine mittlere, ortsteilspezifische Wohnlage mit überwiegender Wohnbebauung in offener Bauweise, meist 1,5- bis 2,5-geschossig. Das Mittelgrundstück liegt an einer ausgebauten Wohn-/Anliegerstraße (Tempo-30-Zone). Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Wohnhäusern und ist durch eine ruhige Siedlungslage charakterisiert.

Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung mit Bus (ca. 750 m) und S-Bahn (ca. 400 m) erreichbar, ca. 10 km nach Karlsruhe und ca. 13 km nach Rastatt; Autobahn in ca. 6,5 km, ICE-Bahnhof Karlsruhe 12 km, Flughafen Karlsruhe/Baden ca. 31 km entfernt. Kindergarten (ca. 200 m), Schulen verschiedener Typen im Ort bzw. mit kurzen Wegen; Ärzte, Apotheken, Einzelhandel, Nahversorger und Dienstleistungsangebote sind fußläufig oder mit kurzen Wegen vorhanden. Versorgungs- und Bildungsinfrastruktur gilt als gut.

Das Grundstück ist nahezu rechteckig, eben, ca. 370 m² groß, ca. 19,5 m tief und etwa 18,5 m breit. Grundstücke sind erschlossen, Haus- und Garagenzufahrt befestigt, Gartenanlage bepflanzt/begrünt. Grenzbebauung besteht teilweise, Überbau ist nicht ersichtlich.