Zwangsversteigerung Teileigentum in einem Wohn- und Geschäftshaus

Teileigentum in einem Wohn- und Geschäftshaus;
Verkehrswert: 242.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Teileigentum im 6. Obergeschoss, bezeichnet als Einheit Nr. 601 im Aufteilungsplan. Zudem besteht ein Sondernutzungsrecht an zwei Stellplätzen im Freien, bezeichnet mit P1 und P3. Das Teileigentum wird nicht gewerblich genutzt, sondern vermutlich als vier Wohnungen, obwohl eine solche Nutzung in dieser Form nicht genehmigt ist.

Besichtigung

Das Objekt wurde nur nach dem äußeren Anschein besichtigt. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich; die Bewertung erfolgte maßgeblich auf Basis der Bauakte und äußerer Eindrücke während des Ortstermins.

Wohnung (Teileigentum, Einheit 601)

Das Sondereigentum liegt im 6. Obergeschoss mit einer Nutzfläche von ca. 254 m². Die Grundrissgestaltung wurde hinsichtlich einer wohnwirtschaftlichen Nutzung (vier Wohneinheiten, jeweils mit einer eigenen Eingangstür zum Flur und zu den Aufzügen) verändert; dies ist jedoch weder baurechtlich noch durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt. Es wurde keine Innenbesichtigung durchgeführt, Zustand, Belichtung und Ausstattung der Einheiten konnten daher nicht beurteilt werden. Es ist kein Kellerraum zugeordnet. Rückbaukosten wegen nicht genehmigter Wohnnutzung/mehrerer Eingangstüren sind wahrscheinlich.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 39 Einheiten wurde ca. 1976 errichtet, verfügt über 14 Geschosse und ist vollständig unterkellert. Die Fassade besteht aus Sichtbeton, das Gebäude ist freistehend und mit einem Flachdach ausgestattet. Das Kellergeschoss beherbergt eine Tiefgarage sowie Technik- und Kellerräume. Im Erdgeschoss befinden sich gewerbliche Einheiten, u. a. eine Apotheke sowie der Hauseingang mit drei Aufzügen. In den Obergeschossen 1 bis 6 gibt es Büro- und Praxiseinheiten, ab dem 7. bis zum 14. Obergeschoss Büro-, Praxis- und Wohneinheiten. Das Gebäude wurde über die Jahre modernisiert, u. a. durch einen Heizkesseltausch (2025, Gas-Brennwerttechnik), Aufzugsmodernisierung und umfassende Betonsanierungsarbeiten inkl. Balkonsanierung. Es besteht ein gewisser Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf; Sonderumlagen wurden bereits eingezogen.

Grundstück

Das ca. 2.809 m² große Eckgrundstück liegt direkt am Flussufer der Jagst und weist eine unregelmäßige Form sowie eine leichte Hanglage auf. Jagstseitig ist das Grundstück durch eine Stützmauer eingefriedet und gegen Hochwasser gesichert. Die Erschließung ist vollständig (Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telefon, Kabel). Die Außenflächen umfassen befestigte Stellplätze, Müllstandflächen, Terrasse und Vorplatz, teilweise mit Sondernutzungsrechten für Stellplätze.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich vermietet und wurde tatsächlich als vier Wohneinheiten genutzt, obwohl es sich laut Teilungserklärung und Genehmigung um Gewerbefläche handelt. Es liegen keine aktuellen Mietverträge vor. Die Nutzung als Wohnung entspricht nicht der Baugenehmigung; eine entsprechende Umnutzung ist nicht genehmigt. Die zugeteilten Stellplätze (P1 und P3) im Freien sind Bestandteil des Sondernutzungsrechts; eine Vermietung dieser ist nicht dokumentiert.

Crailsheim (ca. 36.500 Einwohner), Landkreis Schwäbisch Hall, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich im Stadtkern von Crailsheim, direkt am Ufer der Jagst innerhalb einer gemischten Wohn- und Geschäftslage (gute Wohn- und Geschäftslage, 1b-Lage). Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern mit aufgelockerter Struktur; Beeinträchtigungen bestehen durch benachbarte gewerbliche Nutzungen sowie durch den üblichen innerstädtischen Straßenverkehr. Das Grundstück liegt an einer belebten Geschäftsstraße, welche komplett ausgebaut ist (Gehwege beidseitig, Parkstreifen vorhanden). Keine expliziten Beeinträchtigungen durch Naturschutzgebiete/Biotopflächen.

In unmittelbarer Nähe befinden sich diverse Schulen, Kindergärten sowie ärztliche Versorgungseinrichtungen. Einkaufsmöglichkeiten sowie Gastronomie sind im Nahbereich fußläufig erreichbar. Der Bahnhof ist etwa 1 km entfernt. Busverbindungen sind vorhanden; gute überörtliche Anbindung an B14, B290 und die Autobahnen A6/A7 (jeweils ca. 12–15 km entfernt).