Zwangsversteigerung freistehendes Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 343.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienwohnhaus mit angebauter Garage und Einliegerwohnung im Untergeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.06.2024 durch den Sachverständigen besichtigt; die Bewertung erfolgte im Wesentlichen auf Grundlage der Augenscheinnahme sowie vorgelegter und eingesehener Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude wurde 1990/91 als freistehendes Einfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und angebauter Garage errichtet. Im Untergeschoss ist eine Einliegerwohnung vorhanden. Die Bauweise ist solide, als Massivgebäude in typischer Bauart für das Baujahr ausgeführt. Das Wohnhaus umfasst drei Geschosse: Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und Dachgeschoss (DG), wobei das Dachgeschoss vollständig ausgebaut ist.

Der Grundriss ist zweckmäßig und auf wohnwirtschaftliche Nutzung ausgerichtet. Die Raumaufteilung gliedert sich in die Hauptwohnung (EG und DG) und die Einliegerwohnung im UG. Im Dachgeschoss befindet sich außerdem ein ca. 11 m² großes Privatbüro. Die Wohn- und Nutzfläche ergibt sich durch die Flächen in allen Geschossen, genaue Flächenangaben für die Wohnräume werden im Gutachten nur beispielhaft für die Ertragswertberechnung (ca. 62 m² UG, ca. 106 m² EG/DG) genannt.

Das Dach ist als Satteldach mit Ziegeldeckung ausgeführt. Drei Seiten der Fassade verfügen über ein Wärmedämmverbundsystem, eine Seite fehlt. Die Fenster bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung und Rollläden.

Das Gebäude weist einen allgemein geringfügigen Instandhaltungsrückstau auf. Es besteht allgemeiner Renovierungsbedarf, insbesondere im UG (Schimmelbildung, fehlende Türen, abgeklemmt Heizkörper), EG (Gebrauchsspuren, beschädigte Fliesen) sowie DG (Rissbildung, Wasserspuren an Dachflächenfenstern). Die Außenanlage, insbesondere der Garten, ist verwildert. Insgesamt macht das Gebäude einen soliden, jedoch renovierungsbedürftigen Eindruck.

Weitere Gebäude

Die angebaute Garage ist massiv gebaut (inkl. Massivdecke, Sektionaltor, Fliesenboden, Holzdecke, Ausgussbecken, Kunststofffenster mit Isolierverglasung). Die Zufahrt ist mit Betonpflaster ausgeführt. Weiterhin befindet sich eine Außentreppenanlage zum UG auf dem Grundstück sowie Stützmauern.

Grundstück

Das Grundstück weist eine Größe von 568 m² auf und liegt in Hanglage. Es ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten ausgenutzt. Der Zuschnitt wurde nicht im Detail erhoben, dient aber als typische Wohnbaufläche. Die Gartenanlage ist verwildert, die Topografie ist als leichte Hanglage einzustufen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt zum Teil eigengenutzt (Hauptwohnung und Garage), die Einliegerwohnung im UG war leerstehend.

• Satteldach mit Ziegeldeckung

• Massive Außenwände (Beton und Gasbetonmauerwerk), Innenwände aus Mauerwerk, Massivdecken

• Fassade: Verputz und Anstrich, drei Seiten mit Wärmedämmverbundsystem

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Rollläden

• Sanitärausstattung: Bäder mit keramischen und Stahlblecheinbaugegenständen, z.T. innenliegend, Gäste-WC, Küchenausstattung

• Heizung: Elektrische Nachtspeicheröfen (z.T. abgeklemmt), Pelletöfen, Infrarotplatten

Ortsname: Östringen, Ortsteil Eichelberg, ca. 725 Einwohner (Östringen gesamt: ca. 13.561 Einwohner / Landkreis Karlsruhe / Baden-Württemberg)

Mikrolage, Wohnlage und Umgebung:
Das Anwesen liegt in Ortsrandlage oberhalb der Ortsmitte in einem Wohngebiet und ist Teil einer einseitigen Straßenbebauung, gegenüber befinden sich Weinberge. Die Erschließung erfolgt über den Götzenweg (Wohnstichstraße mit Asphaltbelag). Es besteht eine normale Wohnlage mit ortsüblicher Nachbarschaftsbebauung (Wohnhäuser). Das Gebiet ist geprägt durch eine ländliche Dorflage ohne wesentliche Infrastruktureinrichtungen.

Verkehrsanbindung:
Die Anbindung an das öffentliche Straßennetz ist als gut zu bewerten. Entfernungen zum Ortszentrum und zur Bushaltestelle ca. 250 m, zum Zentrum Östringen etwa 10 km. S-Bahn (Bahnhof Odenheim) ca. 6 km entfernt, Bundesstraßen und Autobahn in ca. 10-20 km erreichbar.

Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Einkauf etc.):
Im Ortsteil Eichelberg sind keine wesentlichen Einrichtungen vorhanden. Alle allgemeinbildenden Schulen sowie weiterführende Schulen, kommunale Musikschule, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Hauptort Östringen (Entfernung ca. 10 km, per Bus erreichbar). Kindergärten und weitere Infrastrukturangebote ebenso dort.