Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Scheune und Schopfgebäude

Verkehrswert: 306.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Wohnhaus, eine angebauten Scheune mit rückwärtigem Anbau, ein kleines Seitengebäude sowie eine Hofüberdachung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 19.08.2025 örtlich besichtigt. Das Wohnhaus konnte nur teilweise, die Scheune und Nebenanlagen im Wesentlichen nur von außen bzw. eingeschränkt eingesehen werden; die Bewertung stützt sich deshalb teilweise auf Bauakten, Planunterlagen von 1959 und Annahmen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes Wohnhaus, voll unterkellert und in massiver Bauweise ausgeführt, errichtet ca. 1959 anstelle eines älteren Gebäudes. Es verfügt über ein Vollgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss bis zum Kehlgebälk sowie ein Kellergeschoss; der Dachspeicher ist vermutlich nicht ausgebaut und konnte nicht besichtigt werden. Ein Eingangsvorbau mit Überdachung wurde später ergänzt, 1978 wurde ein Heizöltank eingebaut.

Die Wohnfläche beträgt rund 116 m², davon ca. 60 m² im Erdgeschoss und ca. 56 m² im Dachgeschoss. Die Kellernutzfläche beträgt rund 54 m².

• Im Erdgeschoss sind nach den Unterlagen Küche, ein Zimmer, Flur, Bad, Schlaf- und Wohnzimmer vorhanden.

• Im Dachgeschoss sind Zimmer mit Küchennutzung, Bad, Flur, Schlaf- und Wohnzimmer angeordnet.

Die Grundrissgestaltung entspricht einem älteren Wohnhaus mit üblicher, eher einfacher Raumstruktur; Belichtung und Besonnung sind aufgrund der Fenster und Dachflächenfenster grundsätzlich gegeben.

Der bauliche Zustand ist deutlich unterdurchschnittlich. Das Gutachten beschreibt eine seit etwa 2021 bestehende Nutzung zur Unterbringung ausländischer Bauarbeiter mit erkennbarer Überbelegung. Dadurch ist ein erheblicher Abnutzungsgrad entstanden; zahlreiche Räume waren verschlossen. Für eine übliche Wohnnutzung wäre nach Einschätzung des Sachverständigen eine Totalentkernung erforderlich, bei dennoch vorhandenem Rohbau-Restwert. Es bestehen erhebliche Modernisierungs- und Instandsetzungsdefizite, insbesondere an Gebäudehülle, Fenstern, Haustechnik und Innenausbau.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine ältere Scheune angebaut, heute ohne landwirtschaftliche Nutzung und als Abstellgebäude mit Tenne und ehemaligem Stall genutzt. Das Ursprungsbaujahr wird mit etwa 1920 angenommen, ein rückwärtiger Anbau stammt vermutlich aus ca. 1960. Die Bruttogrundfläche beträgt zusammen rund 107 m², davon ca. 73 m² Scheune und ca. 34 m² Anbau. Die Scheune ist in massiver Bauweise mit Bruchsteinaußenwänden, Betonboden und Satteldach ausgeführt. Der Anbau ist eingeschossig, massiv errichtet. Der Zustand ist überaltert und eingeschränkt nutzbar; im Inneren war viel lagerndes, sperrmüllähnliches Material vorhanden.

Zusätzlich befindet sich in der südöstlichen Grundstücksecke ein kleines Schopfgebäude mit Abstellraum im Erdgeschoss und Dachspeicher darüber. Es ist aus Hohlblockmauerwerk errichtet, etwa 3,30 m × 5,00 m groß und mit flach geneigtem Pultdach versehen. Ferner ist im rückwärtigen Hofbereich eine Überdachung vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus nicht regulär wohnlich genutzt, sondern zur Unterbringung mehrerer Fremdarbeiter belegt; eine Zimmer-Mehrfachbelegung war vorhanden. Scheune, Anbau, Schopf und Hofflächen dienten im Wesentlichen als Abstell- und Lagerflächen.

• Satteldach des Wohnhauses in Holzkonstruktion, Deckung vermutlich mit Ton-Falzziegeln

• Heizung als frühere Einzelofenheizung; ehemals wohl Ölöfen mit zentraler Ölversorgung, derzeit soweit erkennbar keine Öfen vorhanden, Beheizung vermutlich über Elektro-Heizgeräte

• Warmwasser im Erdgeschoss vermutlich über Elektroboiler ca. 80 l, im Dachgeschoss vermutlich über Elektroboiler ca. 100 l

• Elektroinstallation in einfacher Ausstattung mit Anschlüssen in allen Räumen

• Fenster überwiegend Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung mit Kunststoffrollläden, gurtbetrieben, im Dachgeschoss 3 Dachflächenfenster

• Fußböden überwiegend Laminat, teils Fliesen

• Bad Erdgeschoss mit Dusche, Duschkabine, wandhängendem WC mit eingebautem Spülkasten und Waschbecken

• Bad Dachgeschoss mit Badewanne, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken

Forst mit ca. 8.400 Einwohnern liegt im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt im älteren Ortsetter nahe der Ortsmitte in einer im Wesentlichen als Mischgebiet einzuordnenden Umgebung mit überwiegender Wohnnutzung. Es befindet sich an einer voll ausgebauten, stärker befahrenen Straße mit teils Durchgangsverkehr in Richtung Autobahn; die Wohnlage ist dadurch als etwas eingeschränkt beurteilt.

Kindergärten, Grund- und Gemeinschaftsschule sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ort vorhanden, weiterführende Schulen befinden sich in Bruchsal. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Busverbindungen Richtung Bruchsal; nächster Bahn- und Stadtbahnanschluss ist in Bruchsal. Die überörtliche Straßenanbindung ist gut, der Autobahnanschluss A5 liegt in kurzer Entfernung.

Das Grundstück ist 640 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten, mit etwa 19,50 m Straßenfront und stark abgeschrägter rückwärtiger Grenze. Das Wohnhaus steht direkt an der nördlichen Grundstücksgrenze. Entlang der westlichen Grenze befindet sich ein kleiner Gartenstreifen in ungepflegtem Zustand.