Zwangsversteigerung Einfamilien-Wohnhaus, anteilige Verkehrsfläche

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 610.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 10.000,00 €

Gesamtwert: 620.000 €.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, vollständig unterkellertes Einfamilienhaus. Zusätzlich wird ein 1/2-Miteigentumsanteil an einer Verkehrsfläche (Weg Serrnussweg) versteigert.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.09.2024 und 13.11.2024 von der Sachverständigen in Augenschein genommen. Das Wohnhaus und ein Großteil der Nebenräume wurden besichtigt, einzelne Bereiche wie der Dachspitz, der Schacht im UG sowie ein Großteil der Außenflächen waren nicht zugänglich. Die Bewertung stützt sich zudem auf umfangreiche Unterlagenrecherchen und frühere Besichtigungen.

Gebäude

Das frei stehende Einfamilienhaus wurde ca. 2008 in Fertigbauweise mit Glatthaar-Fertigkeller errichtet und verfügt über ein Untergeschoss, Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 321 m², wovon rd. 155 m² als Wohnfläche und ca. 103 m² als Nutzfläche ausgewiesen sind.

Raumstruktur:

• Untergeschoss (UG): Waschküche, Technikraum, großer Werkstattraum (ebenfalls als Lagerraum ausgebildet), Schacht (außen, mit Sektionaltor, jedoch offen und unsicher).

• Erdgeschoss (EG): Diele, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum/Büro, Abstellraum, großer Wohn- und Essraum mit offener Küche sowie Zugang zur Terrasse.

• Dachgeschoss (DG): Empore mit Luftraum, drei Schlafzimmer, Badezimmer.

Baukonstruktion:
Das Wohnhaus steht auf einer Fundament-Bodenplatte, UG aus Betonfertigteilen, EG/DG Holz-Fertigbauweise, Geschossdecken als Stahlbeton- bzw. Holzbalkendecken, Satteldach mit 28° Neigung und Dachpfanneneindeckung. Die Fassade ist verputzt, dreifach-verglaste Kunststofffenster mit Schiebeläden sind verbaut, die Südseite hat bodentiefe Fenster/türen und französische Balkone.

Ausstattung und Zustand:
Die Ausstattung ist grundsätzlich zeitgemäß mit Fliesenböden, Raufasertapeten, moderner Sanitärausstattung im EG und DG, sowie einer Einbauküche (wird nicht mitbewertet). Die energetische Versorgung übernimmt eine Gaszentralheizung mit Solarunterstützung und Fußbodenheizung.
Das Gebäude zeigt deutliche Mängel: Nicht fertiggestellte Fassadenbereiche, beschädigtes Sektionaltor und provisorische Treppen sowie fehlende Bodenbeläge (UG). Die Außenanlagen sind lediglich teilbefestigt (Betonverbundpflaster/Schotter) und überwiegend naturbelassen sowie verunkrautet.

Grundriss und Nutzung:
Die Grundrissgestaltung ist offen und modern, insbesondere durch den Luftraum im EG. Der Hauswirtschaftsraum ist Durchgangszimmer zum UG, was als Nachteil gewertet wird.

Grundstück

Das Grundstück mit dem Einfamilienhaus hat eine fast quadratische Form, ca. 514 m² groß und ist relativ eben gelegen. Es ist mit dem Haus sowie Garten und Terrasse bebaut. Zur Erschließung gehört die anteilige, längliche Verkehrsfläche (ca. 67 m²), die mit Betonverbundpflaster befestigt ist und als private Zufahrt/Wendehammer dient. Das Grundstück ist erschlossen mit Strom, Gas, Wasser und Abwasser; keine Altlasten, keine Baulasten eingetragen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet.

• Satteldach, Dachpfannen.

• Gaszentralheizung (Baujahr ca. 2008) mit Solarunterstützung, Fußbodenheizung.

• Elektroinstallation unter Putz (UG teilweise auf Putz).

• Großformatige Fliesenböden im EG und DG, Betonboden im UG.

• Dreifach verglaste Kunststofffenster, teilweise bodentief, mit Schiebeläden.

• Sanitärausstattung (Bad DG: bodengleiche Dusche, Wanne, WC; Gäste-WC EG; moderne Armaturen).

• Einbauküche (nicht mitbewertet).

• 3-flügelige Haustür mit Seitenteil (EG).

• Sektionaltor im UG.

• Teilweise hochwertige Geländer (Edelstahl), Empore als Galerie.

Ort: Grenzach-Wyhlen, Ortsteil Wyhlen
Einwohnerzahl: 15.212 (Q2/2024)
Landkreis: Lörrach, Baden-Württemberg

Mikrolage und Wohnlage

Das Bewertungsobjekt liegt in einem gewachsenen, individuellen Wohngebiet im Ortsteil Wyhlen. Es handelt sich um eine ruhige, fertig ausgebaute Stichstraße (Mozartweg) mit geringem Verkehr, Wendehammer, ohne Gehwege, 30er-Zone. Die Umgebungsbebauung besteht aus Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken. Südlich schließen ein Lärmschutzwall und eine Bahntrasse an, die jedoch aufgrund des Walls kaum wahrnehmbar sind.
Beeinträchtigungen sind nicht signifikant, der Naturzustand der Garten-/Außenflächen und Teilbefestigungen sind als Unterhaltungsrückstand zu sehen, kein Naturschutzgebiet.

Versorgung & Infrastruktur

Schulen aller Art, Kindergärten sowie medizinische Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort bzw. im nahen Umfeld vorhanden. Der Bahnhof Wyhlen ist ca. 350 m entfernt, Buslinien nach Basel und Rheinfelden sind in kurzer fußläufiger Entfernung. Die Verkehrsanbindung an Autobahnen ist ausgezeichnet, Basel, Lörrach, Rheinfelden schnell erreichbar.

Grundstück: Topografie, Form, Abmessungen

Das Grundstück ist rechteckig bis quadratisch geschnitten, rund 514 m² (Haus) sowie 67 m² (anteilige Verkehrsfläche). Die Topographie ist eben, die Fläche sehr pflegeintensiv/naturbelassen und teilweise überwuchert.

CMS Hasche Sigle, Herrn RA Dr. Martin Zenner, Tel.: 0221 77 16 315.