Zwangsversteigerung Wohn- und Gewerbeobjekt mit Hallenanbau und weiteren Hallen

Lfd. Nr. 1: Wohn- u. Gewerbeobjekt - Verkehrswert: 300.000,00 €
Lfd. Nr. 2: siehe lfd. Nr. 1 - Verkehrswert: 240.000,00 €
Lfd. Nr. 3: siehe lfd. Nr. 1 - Verkehrswert: 180.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Gewerbeobjekt mit Hallen, bestehend aus drei Flurstücken mit einem Wohnhaus (Baujahr ca. 1930) inklusive Hallenanbau und weiteren Hallen (Baujahre ca. 1973-1977), für das Sicherungsmaßnahmen aufgrund drohenden Einsturzes erfolgt sind. Die Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.01.2025 besichtigt. Es erfolgte eine Außenbesichtigung und teilweise Innenbesichtigung, insbesondere der Wohnungen im Obergeschoss des östlichen Teils (Miesenbacher Straße 6) sowie der östlichen Halle (Langenäcker 4). Die Bewertung basiert teilweise auf Unterlagen; einige Innenbereiche konnten nicht besichtigt werden.

Gebäude

Wohn- und Geschäftshaus (Miesenbacher Straße 6):
Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ursprünglich um 1930 errichtet und ca. 1973 erweitert oder umgebaut. Die Bauweise ist massiv aus Beton, Sandstein und Mauerwerk, mit Kappengewölbe-, Massiv- und Holzbalkendecken. Es verfügt über ein Satteldach mit Tonziegeldeckung (schadhaft), Dachgauben, verputzte und teilweise mit Kunstschiefer verkleidete Fassade (Schäden wie Putzabplatzungen und Risse vorhanden). Das Innere ist einfach und funktional geschnitten, mit verschiedenen Belagarten wie Laminat, Parkett, Fliesen und Naturstein, teils schadhaft. Fenster sind aus PVC mit Isolierverglasung, meist mit Rollläden (Schäden vorhanden). Belichtung/Belüftung sind durchschnittlich. Es bestehen erhebliche bauliche Mängel, insbesondere ein gravierender Schaden am Dachtragwerk des östlichen Gebäudeteils (Einsturzgefahr: Sicherungsmaßnahmen eingeleitet). Insgesamt besteht erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsstau. Im Keller und Innenbereich sind Feuchtigkeitsprobleme dokumentiert.

Hallenanbau (Miesenbacher Straße 6):
Errichtet um 1973, Bauweise aus Mauerwerk, Betonstützen und Pultdach (Trapezblech/Sandwichplatten). Die Ausstattung ist einfach mit Betonboden, Putzwänden, PVC-Fenstern und mit Sektionaltor zugänglich. Auch hier wurden Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände festgestellt.

Weitere Gebäude

Südliche Hallen (Langenäcker 4):
Erbaut ca. 1973, 1976 und 1977 als ein- bis zweigeschossige Hallen in Stahlskelettbauweise (teilweise Mauerwerk, Sandwichplatten). Bedachung mit Sattel- bzw. Pultdach aus Trapezblech, teils undicht. Große Flächen mit Feuchteschäden, teilweisem muffigen Geruch und Schwarzschimmel. Die Hallen werden als Lager, teilweise mit Büro- und Sozialräumen genutzt. Photovoltaikanlagen befinden sich auf den Dächern. Auch hier sind Sanierung, Modernisierung und Fertigstellung dringend erforderlich.

Offener Unterstand:
Stahlkonstruktion mit Pultdach (Trapezblech). Boden asphaltiert, einfache Konstruktion.

Westliche kleine Halle:
Stahlkonstruktion, Satteldach (Trapezblecheindeckung), Wände ebenfalls mit Trapezblech verkleidet. Auch hier befindet sich eine PV-Anlage auf dem Dach.

Grundstück

Die Liegenschaft besteht aus insgesamt rund 6.475 m², die Grundstücke weisen einen L-förmigen Grundriss auf. Die Breite beträgt an den beiden Straßen ca. 64 m bzw. 89 m, die mittlere Tiefe ca. 60 m bzw. 70 m. Das Gelände fällt nach Südwesten ab, es gibt befestigte Hof- und Außenflächen (Beton, Asphalt, Pflaster), Abzäunung durch Stahl- und Schiebetore, Teile sind ungenutzt/vermüllt (Unrat, Schrott).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise vermietet und teilweise leerstehend. Es handelt sich um eine gemischt genutzte (Wohn-/Gewerbe-)Immobilie, wobei einzelne Flächen/Einheiten leerstehen.

• Satteldach (Hauptgebäude, Hallen teils Sattel- und Pultdach, jeweils mit Tonziegeln oder Trapezblech/Sandwichplatten, teils schadhafte Dachbereiche)

• Ölzentralheizung (u. a. im Wohn-/Geschäftshaus) und Warmluftheizung (Hallen)

• Warmwasser über Zentralheizung oder Durchlauferhitzer

• Heizkörper- und Warmluftauslässe je nach Gebäudeteil

• Elektroinstallation: einfache, normale Ausführung im gesamten Objekt

• Fenster: PVC mit Isolierverglasung (Wohnhaus, teils Holz/Kunststoff in Hallen), häufig mit Schäden, fast überall Rollläden

• Böden: Laminat, Naturstein, Kunststein, Parkett, Fliesen, OSB-Platten, Teppich

• Sanitärinstallation: einfache bis durchschnittliche Ausstattung in Wohnungen, Bädern, WC-Anlagen und Küchen (teilweise modernisierungsbedürftig)

Kottweiler-Schwanden, Landkreis Kaiserslautern, Rheinland-Pfalz (ca. 1.200 Einwohner)

Das Objekt liegt am südöstlichen Ortsrand von Kottweiler-Schwanden, an der Miesenbacher Straße und Langenäcker. Die Umgebung ist durch gemischte gewerbliche und wohnbauliche Nutzung geprägt, offene ein- bis zweigeschossige Bauweise. Es herrscht gelegentlich Verkehrslärm durch die Miesenbacher Straße. Nachbarschaft besteht aus vergleichbarer gewerblicher Wohnbebauung.

Die Wohnlage wird als mittel bis gut beschrieben, Geschäftslage als normal, Marktsegment 2 (Wohnnutzung, Grundstücksmarktbericht). Die Mikrolage wird als mittlere Lage eingestuft.

Kindergarten im Ort, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in Ramstein-Miesenbach (ca. 4 km) und Landstuhl (ca. 8 km) vorhanden. Ärzteversorgung und weitere Infrastruktureinrichtungen sind in den Nachbarorten erreichbar. Bushaltestelle ist ca. 300 m entfernt, Bahnhof Miesenbach ca. 3,5 km, Autobahnanbindung in ca. 6 km.

Das Grundstück ist L-förmig, nach Südwesten abfallend; befestigte Hof- und Zufahrtsflächen, insgesamt nüchtern, teils ungenutzt. Kein besonderer oder wertvoller Bewuchs genannt.