Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 130.500,00 €

Bein dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnräume im nicht unterkellerten Erd- und Obergeschoss, im Aufteilungsplan Nr. 2, braun umrandet, im Anbau des Wohnhauses.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 31.10.2025 sowohl von außen als auch innen besichtigt. Die Bewertung basiert auf den am Besichtigungstag feststellbaren und in den bereitgestellten Unterlagen dokumentierten Tatsachen. Die Funktionsfähigkeit verdeckter Bauteile und Installationen wurde nicht geprüft, deren ordnungsgemäße Funktion wird jedoch angenommen.

Wohnung

Die Wohnung (Sondereigentum Nr. 2) liegt im Anbau eines Zweifamilienhauses und umfasst einen Eingangsbereich im Erdgeschoss, Wohnküche, Badezimmer, Wohnzimmer mit vorgelagertem, aber nicht zugeordnetem Balkon sowie ein Schlafzimmer im 1. Obergeschoss und zwei weitere Zimmer im Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 114,4 m². Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und individuell angelegt. Die Belichtung und Besonnung sind insgesamt als gut bis ausreichend zu bewerten. Die Fenster (Kunststoffisolierverglasung) wurden 2002 und 2023 teilweise erneuert. Die Wohnung ist in einem befriedigenden bis ausreichenden Zustand, mit eindeutig vorhandenem allgemeinem Renovierungsbedarf und Unterhaltungsstau.

Gebäude

Das Gebäude stammt aus unterschiedlichen Baujahren: der Altbau (1903), der Anbau (Baujahre: 1970/1977, Dachgeschossausbau 1985). Die Fassade ist verputzt, teils überholungsbedürftig, mit Hinweisen auf Feuchtigkeit (Sockel, Nordfassade). Dachdeckung im Anbau mit Welleternit, ansonsten Dachpfannen. Der Gesamtzustand der gemeinschaftlichen Bauteile ist als befriedigend bis ausreichend zu beurteilen.

Im Gebäude befindet sich das weitere Sondereigentum (Nr. 1); gemeinsame Zähler und Versorgungsleitungen befinden sich zum großen Teil in der Einheit Nr. 1. Die zentrale Heizungsanlage (Öl, Baujahr 2004) ist im Gemeinschaftseigentum/Nebengebäude installiert, derzeit aber hinsichtlich der Wohnung Nr. 2 außer Betrieb. Beheizung erfolgt aktuell über ein Split-Klimagerät (Wohnküche) sowie mobile Elektro- und Gasheizkörper.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich laut Gutachten zwei Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum. Das eine dient unter anderem als Standort für den Heizöltank (6.000 Liter) und ein WC. Die Nebengebäude weisen Nutzungsanteile für beide Wohnungseigentümer auf; jedoch besteht für die Nebengebäude und zugehörige Außenflächen ein ausschließliches Sondernutzungsrecht zugunsten des Wohnungseigentums Nr. 1 – nicht für das hier bewertete Objekt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bewertungsobjekt eigengenutzt.

• Dachform: Sattel- bzw. Giebeldach

• Dachdeckung: Welleternit (Anbau), Dachpfannen (Altbau), Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser:

  • Zentralheizung (Öl, 2004, 27 kW), Versorgung über Einheit 1, zum Bewertungsstichtag außer Betrieb

  • Beheizung durch Split-Klimagerät in der Wohnküche, mobile Elektro- bzw. Gasheizkörper; einzelne Heizkörper in Wohnzimmer/Schlafzimmer noch funktionsfähig

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, mehrere Lichtauslässe je Raum, Klingel und Türöffner; Zähler und Hauptsicherungen bei Einheit 1

• Böden: Teppich (Schlaf- und Kinderzimmer, Flur DG), Laminat (Wohnküche, Wohnzimmer), Fliesen (Badezimmer, teilw. Wohnküche), Estrich (Abstellraum), Steinbelag (Treppen), Bitumenbahnen (Balkon, nicht als SE)

• Fenster: Kunststoffisolierverglasung, erneuert 2002 (Wohnzimmer), 2023 (Kinderzimmer), mit Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Badezimmer mit Badewanne, Stand-WC und Waschbecken in farbiger Ausführung, Waschmaschinenanschluss, Einbauküche

Neustadt (Wied), Ortsteil Rahms (ca. 360 Einwohner), Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz

Mikrolage & Wohnlage:
Das Bewertungsobjekt liegt in ruhiger, überwiegend mit Wohnhäusern bebauter Lage mit aufgelockerter, zweigeschossiger Bauweise. Die Straße „Am Born“ ist eine Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr, Fahrbahn aus Betonpflaster, keine Gehwege. Das Grundstück ist größtenteils von anderen Wohnhäusern und etwas Gewerbe umgeben. Es bestehen keine Beeinträchtigungen durch Lärm, Emissionen, Naturschutz oder Altlasten.

Versorgung, Infrastruktur:
Der Ortskern ist fußläufig (ca. 200 m) erreichbar. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind rund 5,5 km entfernt, Schulen und Ärzte ca. 6 km. Eine Bushaltestelle befindet sich in der Nähe. Die allgemeine Nahversorgung ist als eingeschränkt zu bewerten, da für viele Wege ein Auto notwendig ist. Autobahnanschluss (A3) ist ca. 1,6 km entfernt, nächster Flughafen (Köln/Bonn) ca. 48 km.

Grundstück:
Die Grundstücksgröße beträgt 2.031 m², der Zuschnitt ist unregelmäßig, überwiegend eben mit mittlerer Breite von ca. 40 m und Tiefe von ca. 50 m, bei rund 4 m Straßenfront. Bebauung: Hauptgebäude (Wohnhaus mit Anbau), Nebengebäude. Die Außenflächen sind teils befestigt und als Rasenfläche ausgewiesen. Der überwiegende Anteil der Garten- und Nebengebäudenutzung ist durch ein Sondernutzungsrecht ausschließlich der anderen Wohneinheit zugeordnet.