Zwangsversteigerung zwei Mehrfamilienhäuser

Verkehrswert: 5.100.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück mit zwei Mehrfamilienhäusern, Tiefgarage und Stellplatz.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen besichtigt. Nach zunächst erfolglosem Termin erfolgte eine Innenbesichtigung ausgewählter Wohnungen, der Treppenhäuser, Keller- und Tiefgaragenbereiche; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Bauunterlagen, Grundbuch, Energieausweise und Mietunterlagen.

Gebäude

Das vorrangig zu bewertende Objekt ist eine Gesamtanlage aus zwei freistehenden, voll unterkellerten Mehrfamilienhäusern aus dem Jahr 1998 mit gemeinsamer Tiefgarage. Die Gebäude verfügen über jeweils vier oberirdische Geschosse mit insgesamt 44 Wohnungen. Haus 3 umfasst 12 Wohnungen, Haus 5 umfasst 32 Wohnungen.

Haus 3: ist als viergeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit einem zentralen Treppenhaus ausgebildet. Je Etage befinden sich drei Wohnungen. Die Wohnungsgrößen liegen bei ca. 57,40 m² bis 99,73 m². Beispielhaft beschrieben ist eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad/WC, Diele, Abstellraum und Balkon mit ca. 57,56 m². In den größeren Wohnungen sind Wohnräume und Balkone nach Südosten orientiert. Die Belichtung und Besonnung werden insgesamt als gut bis sehr gut beurteilt. Die Grundrisse sind zweckmäßig.

Haus 5: ist ebenfalls viergeschossig und besitzt ein zentrales Treppenhaus mit Aufzug. Pro Ebene sind acht Wohnungen angeordnet. Die Wohnungsgrößen reichen von ca. 43,71 m² bis 62,55 m². Beispielhaft beschrieben sind ein kleiner 2-Zimmer-Typ mit Kochecke, Dusche/WC, Flur, Abstellraum und Balkon mit ca. 43,91 m² sowie ein größerer 2-Zimmer-Typ mit Küche, Bad/WC, Flur, Abstellraum und Balkon mit ca. 62,55 m². Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, bei Teilen des Hauses überwiegend barrierefrei, ausgenommen der Balkonzugang. Die Wohnräume orientieren sich je nach Lage nach Süden bzw. Nordosten/Osten. Die Belichtung ist insgesamt gut.

Der bauliche Zustand wird insgesamt als gut beschrieben, zugleich besteht teilweise erheblicher Instandhaltungsbedarf. Genannt werden ein defekter Aufzug, kleinere Schäden in einzelnen Wohnungen wie Schimmelbefall, fehlender Wasserdruck und defekte Absperrventile sowie Instandhaltungsstau an sämtlichen Fassaden.

weitere Gebäude

Zur Gesamtanlage gehört eine unterkellerte Tiefgarage mit 33 Stellplätzen, erschlossen über eine Rampe vom Hof. Hinzu kommt ein oberirdischer Stellplatz. Die Tiefgarage und die gemeinschaftlichen Nebenräume werden von beiden Treppenhäusern aus erschlossen. Im Kellergeschoss befinden sich außerdem Kellerabteile, Trockenraum, zwei Abstellräume, zwei Heizräume und zwei Hausanschlussräume.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet.

• Dach: Walmdächer mit Betondachsteindeckung; Dachentwässerung über Zinkrinnen und Zinkfallrohre

• Heizung: Gas-Zentralheizungen aus dem Baujahr 1998, jeweils mit Warmwasserspeicher bzw. Standspeicher

• Warmwasserversorgung zentral über die Heizungsanlagen

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweifachverglasung und Kunststoffrollläden, teils Fenstertüren, im Haus 5 teils zweiflügelige Fenstertüren

• Böden: Haus 3: in Wohnräumen und Dielen überwiegend Laminat, in Küchen PVC, in Bädern Fliesen; Balkone mit Fliesenbelag

• Böden: Haus 5: in Wohnräumen und Dielen überwiegend Kunststoffboden, Küchen und Sanitärräume gefliest; Balkone teils mit Holzbohlen, teils mit Fliesen

• Sanitärausstattung: Haus 3: überwiegend mit Tageslicht, ausgestattet mit Stand-WC, wandhängendem Spülkasten, eingebauter Wanne, Waschbecken sowie Anschluss für Waschmaschine/Trockner

• Sanitärausstattung: Haus 5: innenliegende Bäder/Duschen mit elektromechanischer Entlüftung; Ausstattung mit Stand-WC, wandhängendem Spülkasten, Waschbecken, teils bodengleicher Dusche und teils unterfahrbarem Waschbecken; Anschluss für Waschmaschine/Trockner

Das Objekt liegt in Worms mit ca. 84.000 Einwohnern im Landkreis bzw. der kreisfreien Stadt Worms in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im Stadtkern in guter Wohnlage. In der Straße überwiegen gewerbliche Nutzungen bei drei- bis viergeschossiger Bebauung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit regem Verkehr; für die Innenstadt werden die Immissionen als durchschnittlich beschrieben. Eine zusätzliche Beeinträchtigung besteht durch das eingetragene Wegerecht mit Wegeverkehr entlang eines Gebäudeteils.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, darunter Lebensmittelmärkte und Bäcker, sind fußläufig in etwa 5 bis 10 Minuten erreichbar. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung von etwa 3 Minuten. Der Bahnhof Worms ist rund 11 Fahrminuten entfernt. Angaben zu Schulen, Kindergärten und Ärzten enthält das Gutachten nicht im Einzelnen.

Das Grundstück ist eben und trapezförmig zugeschnitten, mit etwa 84 m Straßenfront und rund 44 m mittlerer Tiefe. Hofflächen und Stellplätze sind befestigt; kleinere Grün- und Rasenflächen sowie teilweise Bäume sind vorhanden.