Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 153.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebautes Grundstück mit großer Garten- und Freifläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag äußerlich besichtigt; eine Innenbesichtigung des Wohnhauses war nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Innenzustand, Ausstattung und Teilen der Baubeschreibung auch auf Grundlage der Akten, Pläne und sonstigen Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde in Massivbauweise errichtet, das Baujahr ist nicht belegt und wird mit etwa 1950 angegeben. Das Gebäude besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss und Spitzboden und umfasst eine Wohneinheit. Es ist vollständig unterkellert, wobei das Kellergeschoss nur teilweise unterirdisch liegt. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 311 m², die Wohnfläche rund 168 m².

Der Grundriss wird als zweckmäßig und zeitgemäß beschrieben:

• im Kellergeschoss: Treppenhaus, vier Kellerräume sowie einen Technik- und Heizraum

• im Erdgeschoss: Flur, Wohnzimmer, Küche, Abstellraum, Esszimmer und ein weiteres Wohnzimmer vorgesehen

• im Dachgeschoss: Flur, zwei Kinderzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer und Hauswirtschaftsraum

Hinweise auf wesentliche Modernisierungen in den letzten 15 Jahren liegen nicht vor. Zwar wurde 2015 eine genehmigte Sanierung, Modernisierung und Erweiterung um eine zusätzliche Wohneinheit sowie zwei Balkone beantragt; diese Maßnahmen wurden jedoch nicht ausgeführt. Die Baugenehmigung war zum Stichtag noch bis 18.03.2028 gültig.

Der bauliche Zustand wurde insgesamt als unterdurchschnittlich beurteilt. Festgestellt wurden unter anderem Rissbildungen und Verfärbungen beziehungsweise Algenbildung an der Fassade. Der energetische Zustand wird mangels bekannter Sanierungen und aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes als schlecht eingeschätzt.

Grundstück

Das Grundstück ist 2.629 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und liegt in Hanglage. Die Ausrichtung wird mit Norden angegeben. Die Freiflächen umfassen befestigte Zugangs- und Zufahrtsbereiche in Asphalt sowie Gartenflächen mit Rasen. Hinzu kommt ein erheblicher Baum- und Strauchbewuchs. Der nördliche Randbereich wurde als verwildert und seit längerer Zeit ungenutzt beschrieben. Straßenseitig besteht teilweise eine Einfriedung mit Holzzaun.

Wertrelevant ist, dass sich auf dem Grundstück noch Bauschutt aus einem abgebrochenen Scheunenteil befindet, deren Abbruch aufgrund statischer Mängel begonnen, aber nicht vollständig abgeschlossen wurde.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude dem äußeren Eindruck nach leerstehend.

Das Objekt liegt in Limbach im Ortsteil Heidersbach mit rund 4.500 Einwohnern im Neckar-Odenwald-Kreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist von überwiegend offener Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, meist zwei- bis dreigeschossig. Das Haus liegt an einer relativ wenig befahrenen Anliegerstraße; die Lärmbeeinträchtigung aus dem Straßenverkehr wird als gering beschrieben. Die Wohnlage wird insgesamt als mittel eingestuft.

Kindergarten ist in etwa 2,0 km, die Grundschule in etwa 4,0 km erreichbar; weiterführende Schulen liegen ebenfalls überwiegend in rund 4,0 km bis 11,0 km Entfernung. Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in etwa 3,5 km Entfernung, die medizinische Nahversorgung in etwa 5,0 km. Eine Bushaltestelle ist nach rund 0,2 km erreichbar. Die überörtliche Anbindung erfolgt über Bundes- und Landstraßen, die Verkehrsanbindung wird insgesamt als unterdurchschnittlich beschrieben.

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