Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Lfd. Nr. 1: Wohn- und Geschäftshaus - C.-D.-Magirus-Straße 8 - Verkehrswert: 390.000,00 €
Lfd. Nr. 2: 2 Mehrfamilienhäuser mit je 5 Wohnungen und dazugehörige neun Stellplätze u. Garage - Verkehrswert: 950.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Büro- und Wohnnutzung auf dem Flurstück 4238/12. Des Weiteren gelangen zum gleichen Termin noch zwei Mehrfamilienhäuser zur Versteigerung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.05.2024 vom Sachverständigen persönlich besichtigt. Die Bewertung erfolgte vor Ort sowie unter Einbeziehung vorhandener Bauunterlagen und Pläne. Aufgrund teilweiser Nichtanwesenheit von Mietern war eine vollständige Innenbesichtigung nicht möglich, insbesondere Technikraum und Garage waren verschlossen.

Gebäude

Das Gebäude wurde etwa 1995 in offener Bauweise errichtet und besteht aus zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss (nicht unterkellert). Die Fassade ist verputzt und teilweise mit Industriepaneelen aus Blech verkleidet. Energetischer Standard und Ausstattung entsprechen überwiegend dem Baujahr. Auf der Südseite schließt sich eine Doppelgarage (baurechtlich Lagerraum) mit darüberliegender Dachterrasse und Wintergarten an. Die Dachform ist ein Satteldach mit Stahltrapezblech-Sandwichpaneelen; Dachflächenfenster sind vorhanden, teilweise erneuert.

Im Erdgeschoss genehmigt: Lager-, Büro- und Ausstellungsflächen sowie Nebenräume (WC, Technik). Aktuell sind Einzelzimmer, Gemeinschaftsküche und -bäder eingerichtet – keine Übereinstimmung mit der Genehmigung.

Im Obergeschoss genehmigt: 3,5-Zimmer-Betreiberwohnung mit zusätzlichem Büroraum, Balkon und Terrasse. Tatsächlich besteht eine Umnutzung zu drei Appartements, Gemeinschaftsräumen und Innenbädern.

Das Dachgeschoss ist baurechtlich als Ausbaureserve für Büroflächen vorgesehen, zeigt sich aber aktuell im fast fertigen Rohbau mit begonnenem Ausbau zu Wohnzwecken.

Das Gebäude ist grundsätzlich in gepflegtem, baujahresgerechtem Zustand. Die energetische Beschaffenheit ist dem Baujahr entsprechend. Das Außengelände macht einen ungepflegten Eindruck; der einstige Teich ist überwuchert. Die baurechtlich erforderlichen Nutzungsanteile (2/3 gewerblich, 1/3 Wohnen, Nutzungskreis eingeschränkt) werden in der Ist-Nutzung nicht eingehalten.

Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine Doppelgarage, die als Lager genutzt wird.

Grundstück

Das Grundstück ist 1.500 m² groß, regelmäßig und eben, ca. 32 m breit und 47 m tief. Es handelt sich um ein Eckgrundstück in einem Gewerbegebiet, umfriedet mit Maschendrahtzaun, Zufahrt durch Metalltor, Hof und Zufahrt asphaltiert. Die westlichen und nördlichen Bereiche sind begrünt, teils mit Büschen, Bäumen und Rasen, stellenweise ungepflegt. Der ehemalige Teich ist größtenteils zugewachsen. Ein nicht mehr genutzter unterirdischer Flüssiggastank ist vorhanden. Negative Grundstückseigenschaften, Altlasten oder Hochwassergefährdungen sind nicht bekannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt in der Ist-Situation überwiegend wohnwirtschaftlich (als Boardinghouse/Appartements) genutzt; diese Nutzung ist baurechtlich nicht genehmigt. Die baurechtliche Nutzung sieht einen überwiegend gewerblichen Betrieb mit einer untergeordneten Betreiberwohnung vor. Eine Vermietung der Einheiten im OG an Dritte bestand, teilweise mit Gewerbemietverträgen, jedoch entspricht die tatsächliche Nutzung nicht der zulässigen Nutzung.

• Dachform: Satteldach

• Dachdeckung: Stahltrapezblech-Sandwichpaneelen, gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Gasbrennwerttherme (Baujahr 1995, umgestellt von Flüssiggas auf Erdgas), Wärmeverteilung über Heizkörperkonvektoren mit Thermostatventilen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Baujahr 1995; im DG neue Dachflächenfenster mit innenliegenden Rollos (ca. 2020)

• Elektroinstallation: Zentrale Elektrohauptverteilung, Standard Stand 1995, augenscheinlich zeitgemäßer Zustand, neue Unterverteilung im Dachgeschoss

• Böden: Linoleum und Laminat in den Zimmern, Fliesen in Küchen und Bädern, teilw. alter Teppich im DG

• Sanitärausstattung: Gemeinschaftsbäder und -WC‘s, Standard 1995 und 2000er Jahre, innenliegend/mit elektrischer Abluft, Waschmaschinenanschlüsse in EG/OG vorhanden

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Weisweil, Landkreis Emmendingen, Baden-Württemberg, ca. 2.200 Einwohner

Das Objekt liegt am nordöstlichen Rand von Weisweil, im Gewerbegebiet „Innerer Heuweg“. Die Nachbarschaft ist überwiegend von gewerblicher Bebauung geprägt, mit einzelnen Betriebsleiterwohnungen. Die C.-D.-Magirus-Straße ist als Ortsstraße mit einseitigem Gehweg ausgebaut. Das Grundstück ist ein Eckgrundstück. Öffentliche Parkmöglichkeiten sind vorhanden, keine Gebührenpflicht.

In unmittelbarer Nähe befinden sich Nahversorgungseinrichtungen (Dorfladen, Metzgerei); größere Märkte sind in den Nachbarorten. Kindergarten und Grundschule sind in Weisweil, weiterführende Schulen in Kenzingen und Endingen. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr erfolgt über eine Bushaltestelle ca. 700 m entfernt mit Verbindung nach Herbolzheim und Rheinhausen. Nächste Bahnhöfe sind in Kenzingen und Herbolzheim; Autobahn A5-Ausfahrten in 7-10 km Entfernung.

Das Grundstück ist eben, rechteckig, regelmäßig zugeschnitten (ca. 32x47 m), Außenanlagen überwiegend begrünt, Hof und Zufahrt asphaltiert, teils ungepflegt.