Zwangsversteigerung 2,5 Zimmer-Wohnung mit Garagenstellplatz

• Lfd. Nr. 1: Wohnung Nr. 2 im EG mitte mit Keller

• Lfd. Nr. 2: Wohnung Nr. 3 im EG rechts mit Keller und Garage

Gesamtverkehrswert: 87.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine wirtschaftliche Einheit bestehend aus zwei Wohnungseigentumseinheiten (Nr. 2 und 3 laut Aufteilungsplan) 2,5-Zimmer, Balkon, Keller, zwei Abstellräumen im Untergeschoss sowie Garagenstellplatz Nr. 3.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.11.2023 besichtigt. Die Besichtigung umfasste die zusammengelegte Wohneinheit und die Gemeinschaftsflächen. Aufgrund von gelagertem Hausrat und Baumaterial konnten nicht alle Flächen eingesehen werden. Die Bewertung stützt sich darüber hinaus auf die bereitgestellten Planunterlagen und weitere Unterlagen.

Wohnung

Die bewertete Einheit besteht aus den Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3, die zu einer ca. 83 m² großen, zusammengelegten Wohnung im Erdgeschoss (durch Hanglage äußerlich dem 1. Obergeschoss entsprechend) umgestaltet wurden. Die Raumaufteilung umfasst Flur, Gäste-WC, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer mit Balkon (Westausrichtung), Wohnküche und einen Abstellraum. Teilbereiche, insbesondere Bad und Küche, befinden sich noch im Rohbau oder unsaniert, teils mit Rückbaubedarf aufgrund nicht fachgerecht ausgeführter Arbeiten. Weitere Ausstattungsmerkmale sind zwei zugeordnete Abstellräume (ca. 7 m²) im Untergeschoss sowie ein Garagenstellplatz.

Die Wohnung ist insgesamt zwingend sanierungsbedürftig, was sowohl die Oberflächen (Böden, Wände, Türen) als auch die Haustechnik betrifft. Fenster und Holzrollläden sind deutlich abgängig und im schlechten Zustand.

Gebäude

Das Gebäude, ein Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt 9 Wohneinheiten, wurde ca. 1965 in Massivbauweise errichtet. Im Untergeschoss befinden sich insgesamt 6 Garagen, Wasch- und Trockenraum und Gemeinschaftsanlagen. Das Gemeinschaftseigentum ist ebenfalls von erheblichem Instandhaltungsrückstau geprägt, u.a. Fassade, Fenster, Balkone und Außenzugänge benötigen Sanierung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform: Satteldach mit Schleppgauben; Aufbau baujahrtypisch, keine moderne Dämmung.

• Heizung: Gas-Zentralheizung, erneuert 2010; Wärmeverteilung über Heizkörper mit Verbrauchserfassung mittels Verdunstungszähler.

• Warmwasser: Dezentral über Warmwasserboiler im Bad.

• Elektroinstallation: Baujahrtypisch, erheblicher Fertigstellungs-/Sanierungsbedarf.

• Böden: Teilweise Holz-Dielen und Mosaikparkett, ansonsten rohe Böden oder fehlende Beläge.

• Fenster: Holzdoppelfenster, baujahrtypisch, mit Holzrollläden; alle in schlechtem Zustand, mehrere Teile abgängig/schwergängig.

• Sanitärausstattung: Bad und Gäste-WC im Rohbau; einzelne Sanitärobjekte vorhanden, Großteile der Oberflächen und Anschlüsse unvollständig oder unsachgemäß montiert.

Bad Herrenalb, Landkreis Calw, Baden-Württemberg, ca. 8.200 Einwohner

Das Objekt liegt in Bad Herrenalb, im westlichen Nordschwarzwald in einer guten Hang-Wohnlage (Halbhöhenlage). Die Wohnumgebung ist geprägt durch eine heterogene Nachbarschaftsbebauung aus Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Die Straße an der das Objekt liegt, ist von nur geringen Verkehrsimmissionen betroffen.

Die infrastrukturelle Anbindung ist als gut zu bewerten: Bushaltestelle ca. 8 Gehminuten entfernt, Stadtbahnanschluss (S1) vorhanden, gute Straßenanbindung in Richtung Ettlingen, Karlsruhe und die Umgebung. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergärten, Grundschule befinden sich im Ort; weiterführende Schulen sind in benachbarten Städten gut erreichbar.

Das Grundstück ist etwa 891 m² groß, rautenförmig geschnitten und liegt hangseitig abfallend zur Straße. Laut Gutachten besteht vollumfängliche Erschließung und es sind keine bekannten Altlasten oder besonderen Bodenmerkmale vorhanden. Die Außenbereiche sind mit Rasen und Gehölzen angelegt und wirken gepflegt.