Zwangsversteigerung 1-Zimmerwohnung

Verkehrswert €: 117.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 1-Zimmerwohnung (Nr. 3.22) im Dachgeschoss des Hauses 3.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.07.2025 gemeinsam mit dem jeweiligen Mieter und im Rahmen einer Vor-Ort-Besichtigung begutachtet. Teile der Bewertung, insbesondere zu nicht sichtbaren Bauteilen, basieren auf vorgelegten Unterlagen und Plänen; weitergehende Untersuchungen (z.B. zu Technik, Funktionsfähigkeit) wurden nicht durchgeführt.

Wohnung

Das Appartement (Nr. 3.22) befindet sich im Dachgeschoss des 4-geschossigen Gebäudes Virchowstraße 26 und hat eine Wohnfläche von etwa 27 m². Die Wohnung besteht aus

• einem Eingangsflur/Vorraum, einem Bad mit Duschwanne, wandhängendem WC und Handwaschbecken sowie einem kombinierten Wohn-/Ess-/Schlafraum mit integrierter Studentenküche (2 Kochfelder, Spüle, defekter Kühlschrank) und einfacher Möblierung (Bett, Schrank, Schreibtisch, Regalschrank, Rollcontainer).

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und schlicht, ein Balkon ist nicht vorhanden. Die Belichtung erfolgt einseitig aus Westen, im Bereich Diele und Bad ist künstliche Beleuchtung notwendig. Der Zustand wird insgesamt als gut, aber leicht renovierungsbedürftig beschrieben; leichte Feuchteflecken am Parkettboden im Fensterbereich wurden festgestellt.

Zur Wohnung gehört kein separater Kellerraum als Sondereigentum, jedoch ein zugeteilter Spindschrank im Spindraum des Untergeschosses. Waschraum, Fahrradabstellraum und Hobbyraum stehen zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung.

Gebäude

Das Gebäude selbst ist Teil einer Eigentumsanlage, Baujahr ca. 2005–2007, und besteht aus 25 Einheiten. Es präsentiert sich in einem altersgemäß guten Zustand mit nur kleinen Gebrauchsspuren (z.B. Anstrichschäden im Treppenhaus). Auf dem Grundstück befinden sich vier baugleiche Häuser mit insgesamt 100 Wohnungen, gemeinsamer Tiefgarage (47 Stellplätze, diese Wohnung jedoch ohne zugeordneten TG-Platz), Hauszugängen, befestigten Höfen, Rasenflächen und einzelnen Bäumen. Die Fassade besteht aus wärmegedämmtem Sichtbeton und großzügigen Fensterflächen. Die Energieeffizienz entspricht dem Baujahr.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Appartement vermietet (seit April 2024); die Warmmiete beträgt laut mündlicher Angabe ca. 590 € monatlich.

• Dach: Flach geneigtes Pultdach, Holzkonstruktion mit Wärmedämmung, Dachschalung und Folien- oder Bitumenabdichtung, ggf. Kiesschüttung

• Heizung: Zentralheizung über Fernwärme gespeist, Wärmeübertragung über Heizkörper

• Warmwasser: Über zentrale Versorgung (vermutlich mit Fernwärme)

• Elektroinstallation: Unter Putz, zeitgemäß und ausreichend

• Fenster: Bodentiefe isolierverglaste Fenster mit elektrisch betriebenen Außenjalousien

Ulm, ca. 124.000 Einwohner, Stadtkreis Ulm, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im Nordwesten von Ulm am oberen Eselsberg in leichter Südhanglage. Die umgebende Bebauung besteht überwiegend aus Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen und bildet ein überwiegend ruhiges und gepflegtes Wohnumfeld. Die Anlage umfasst begrünte Flächen und befestigte Bereiche auf den Dächern der Tiefgaragen, vereinzelt Bäume und einen umzäunten Müllplatz.

Die Entfernung zur Ulmer Innenstadt beträgt ca. 2 km. Kindergärten, Schulen aller Art, Universität, diverse Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Einrichtungen sind zahlreich vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist als sehr gut zu bewerten: Sehr gute Anbindung an Bus und Bahn; die wichtigsten Bundesstraßen (B10, B19, B28, B311) und die Autobahn A8 sind schnell erreichbar. In der Nachbarschaft befinden sich außerdem zahlreiche Freizeit- und Sporteinrichtungen.

Das Grundstück hat eine Fläche von 3.904 m² (gesamt für die Eigentumswohnanlage) und beherbergt vier nahezu identische Appartmenthäuser. Die Topografie ist leicht ansteigend (Südhang, steigt von Süden nach Norden), der Zuschnitt entspricht dem gängigen Standard für größere Wohnanlagen in Ulm. Das Grundstück ist baulich gut ausgenutzt, die Erschließung (Strom, Wasser, Fernwärme, Abwasser) ist vollständig vorhanden.