Zwangsversteigerung Reihen-Eckhaus mit Garage

Verkehrswert: 249.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihen-Eckhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.04.2025 im Innen- und Außenbereich durch den Sachverständigen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage dieser Besichtigung sowie anhand vorliegender Bauunterlagen und Baupläne; zerstörende Untersuchungen wurden nicht vorgenommen.

Gebäude

Das Reihen-Eckhaus wurde 1922 in Massivbauweise als voll unterkellertes zweigeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Zur Liegenschaft gehört eine Beton-Fertiggarage mit Flachdach, Baujahr 1979. Das Haus hat eine Bruttogrundfläche von ca. 202,80 m² und eine Wohnfläche von ca. 105,31 m².

In den Jahren 1996 und 2021 erfolgten umfassende Modernisierungen, darunter Dacherneuerung, teilweiser Fensteraustausch (2021, Kunststofffenster, Isolierverglasung), Austausch der Zentralheizung (Gas-Brennwert-Technik, 2021), Erneuerung der Böden, Wände und Türen, Sanierung von Bad und WC, neue Einbauküche, Erneuerung der Elektroinstallation und umfassende Außenanlagen. Die Grundrissgestaltung ist als funktional und zweckmäßig zu bezeichnen, die Belichtung und Besonnung sind gut.

Die Fassade ist mit Rauputz versehen und zeigt Anstrich- und Putzschäden. Holzfenster sind sanierungsbedürftig. Im Keller bestehen Putzschäden, zudem ist Schimmel im WC (EG) und Schlafzimmer (OG) festgestellt worden. Teilweise besteht Reparaturbedarf bei Fallrohren, Fassadenanstrich und Sockelbereichen. Das Dach ist als Walmdach ausgeführt, Dachdeckung mit Ton-Dachsteinen, Dachgaube und Dachfenster sind vorhanden.

Die Garage weist Putz- und Feuchtigkeitsschäden auf. Außerdem befindet sich ein Holzschuppen mit asbesthaltigen Wellplatten auf dem Grundstück. Insgesamt wird der Bauzustand des Hauses als befriedigend beschrieben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt und von den Eigentümern bewohnt.

• Dachform und -deckung: Walmdach, Ton-Dachsteine, Dachgaube, Holzbalken-Dachstuhl, Blech-Fallrohre

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (Brennwerttechnik, 2021), Stahlradiatoren, Warmwasser über Pufferspeicher, keine solare Unterstützung, Thermostatventile

• Elektroinstallation: Erneuert 2021, Zählerschrank im UG, Versorgung über Erdkabel

• Böden: Vinyl und Fliesen in den Wohnräumen, Holzbalkendecke, teilweise Beton- und Holztreppen

• Fenster: Erdgeschoss und Obergeschoss überwiegend Holz-Verbundglas, teilweise Kunststoff-Isolierglas (2021 im DG), Kellerfenster aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Modernisiertes Bad mit Dusche, Duschkabine, Handtuchheizkörper und WC (OG), separates WC im EG; Installation aus Kupfer/Edelstahl, Abwasserleitungen aus PVC/Steinzeug

Heidenheim, Ortsteil: südöstliches Stadtgebiet („Voith-Siedlung“)

• Einwohnerzahl ca. 49.000 (Heidenheim an der Brenz), Landkreis Heidenheim, Baden-Württemberg

Mikrolage/Wohnlage

Das Grundstück befindet sich in einer ruhigen Seitenstraße innerhalb einer gewachsenen, reinen Wohnsiedlung ohne erkennbare schädliche Umwelteinflüsse. Die Umgebungsbebauung besteht aus Ein- und Mehrfamilienhäusern in homogener Struktur. Verkehrsbeeinträchtigungen (Lärm, Emissionen) liegen nicht vor, lediglich das Verkehrsaufkommen einer Anliegerstraße mit Tempo-30-Zone.

Infrastruktur

• Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten: Umfangreich in unmittelbarer Nähe, Grundversorgung gesichert
• Öffentlicher Personennahverkehr: Bushaltestelle „Grüner Kranz“ ca. 100 m entfernt, Bahnhof Heidenheim ca. 1,2 km (Bahnlinie Aalen-Ulm); gute überregionale Straßenanbindung über B 19, B 466 und die A 7
• Naherholungsgebiete: Stadtnahe Lage mit guter Anbindung an Erholungs- und Freizeitflächen; Radwegenetz gut ausgebaut

Grundstück

Das Grundstück ist 302 m² groß, eben, rechteckig zugeschnitten und als baureifes Land im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans ausgewiesen. Es ist voll erschlossen (Wasser, Strom, Gas, Telefon, Abwasserkanal), Zufahrten und Gehwege sind mit Beton-Verbundsteinen befestigt. Der Bewuchs ist nicht explizit beschrieben. Parken ist auf der Straße und auf dem Grundstück möglich.