Zwangsversteigerung Wohnungseigentum Nr. 6 als Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 322.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnungseigentum Nr. 6 in einem Zweifamilienhaus verbunden mit dem Sondernutzungsrecht am PKW-Stellplatz Nr. 6 im Freien sowie an einer im Aufteilungsplan grün umrandeten Grundstücksfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.07.2025 besichtigt. Alle Räumlichkeiten des Zweifamilienhauses (Wohnungseigentum Nr. 6) konnten in Augenschein genommen werden; von der Wohnung im OG/DG wurden keine Fotoaufnahmen erlaubt. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung, den vorliegenden Bauunterlagen und Plänen.

Gebäude

Das zu bewertende Zweifamilienhaus wurde um 1910 in Massivbauweise (teilweise Fachwerk) errichtet und ist teilweise unterkellert. Es verfügt über zwei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie eine Bruttogrundfläche von insgesamt ca. 299 m². Das Objekt wurde um 1950 renoviert, weitere Modernisierungen erfolgten u.a. 2014 durch teilweisen Austausch der Bodenbeläge, in den 1970er Jahren durch Erneuerung der Fenster, ca. 1995–1999 durch einen Dachgeschossausbau, sowie den Einbau von Nachtstromspeicherheizungen ab 1993. Das Bad im EG wurde vor ca. 15 Jahren saniert.

Die Fassade ist teilweise mit Aluminiumpaneelen und einfacher Styropordämmung verkleidet. Die Innenaufteilung besteht aus einer Dreizimmerwohnung im EG (71,67 m²) mit überdachter Terrasse sowie einer Fünfzimmerwohnung im OG/DG (100,56 m²) ohne Balkon. Die Raumgrößen sind baujahrtypisch eher knapp, teilweise mit Durchgangszimmern. Die Grundrissgestaltung entspricht größtenteils dem Bestandsplan; kleinere Änderungen erfolgten durch den Dachgeschossausbau. Die natürlichen Lichtverhältnisse sind befriedigend.

Das Haus ist teilmodernisiert, der Bauzustand insgesamt als befriedigend einzustufen. Erwähnt werden ein defektes Nachtstromspeichergerät im EG und eine sanierungsbedürftige Wasserleitung zur Straße. Die energetische Qualität ist mäßig und nicht mehr zeitgemäß.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss leerstehend. Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss wurde eigengenutzt.

• Dachform: Satteldach mit Betondachsteindeckung und Zwischensparrendämmung (ca. 10 cm)

• Heizung: Nachtstromspeicheröfen (teilweise erneuert), Warmwasser über Elektrodurchlauferhitzer

• Fenster: Kunststofffenster, Isolierverglasung, teils mit Rollläden

• Elektroinstallation: teilmodernisiert (ca. 1993–1998)

• Böden: Überwiegend Laminat, Küchen mit Vinyl, Flur OG mit Teppich

• Sanitärausstattung: Bäder mit Wanne, WC, Waschbecken; Bodenfliesen, Wandfliesen bis zur Türhöhe; jeweils ein Bad im EG und OG

Gaggenau (ca. 28.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg).

Das Objekt liegt im Stadtgebiet östlich der Stadtmitte an der Ecke Schillerstraße/Goethestraße in einfacher bis mittlerer Wohnlage eines Mischgebietes. Die nähere Umgebung ist geprägt von überwiegend zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung. Die Verkehrsbelastung ist erhöht, da das Grundstück an eine dreispurige (Schillerstraße) bzw. zweispurige (Goethestraße) Straße grenzt.

Die Infrastruktur ist sehr gut: Sämtliche Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und öffentliche Einrichtungen sind in Gaggenau vorhanden. Die nächste Haltestelle der S-Bahn sowie der Bahnhof sind etwa 600 m entfernt mit Verbindungen nach Karlsruhe, Rastatt und Freudenstadt. Die B462 ist ca. 500 m, die Autobahn A5 ca. 10 km entfernt.

Das Grundstück ist nahezu rechteckig, an den Straßenverlauf angepasst (eine Seite abgerundet), etwa 36 m breit und bis zu 22 m tief. Die Topografie ist leicht geneigt. Die Einfriedigung besteht aus einer Kombination aus Hecke und Metallzaun. Die Außenanlagen umfassen einen asphaltierten Hof, befestigte Parkplätze (Rasengittersteine) und einen einfachen Vorgarten.