Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 70.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweiseitig angebautes, unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde durch Innen- und Außenbesichtigung begutachtet; der Dachraum war bei der Besichtigung nicht zugänglich. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Ortsbesichtigung und vorhandener Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde um 1908 errichtet, der Balkon wurde 1961 hinzugefügt. Es handelt sich um eine zweiseitig angebaute Doppelhaushälfte in Massivbauweise mit vollunterkellertem Sockel. Die Gebäudefläche beträgt ca. 84 m² Wohnfläche bei einer Bruttogrundfläche von etwa 180 m². Das Objekt erstreckt sich über Keller, Erdgeschoss sowie einem ausgebauten Dachgeschoss und einem nicht ausgebauten Dachraum, der über eine Einschubtreppe zugänglich ist. Die Raumaufteilung und Grundrissgestaltung entsprechen einfachen Verhältnissen, die Belichtung und Belüftung sind durchschnittlich.

Der Gebäudezustand ist gekennzeichnet durch erheblichen Unterhaltungsstau, starke Gebrauchsspuren und Verschmutzung. Es bestehen Bauschäden wie schadhaftem Außenputz, Feuchtigkeitsschäden und feuchten Wänden. Die Fassade zeigt erkennbare Abnutzungen, und der Garten ist stark überwuchert. Die verwendeten Materialien sind typisch für die Bauzeit (Ziegelmauerwerk, Holzdachkonstruktion, Betondachsteine). Das Objekt verfügt über einen Balkon und eine Dachgaube. Außenwände sind ohne Dämmung. Energetisch besteht kein zeitgemäßer Standard.

Die Heizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung (Brennwertgerät, ca. 15 Jahre alt), Warmwasser wird dezentral elektrisch bereitgestellt. Die Kunststofffenster, Fußböden und übrige Innenausstattung sind stark abgenutzt.

Es besteht kein Denkmalschutz, und das Gebäude ist aktuell leerstehend.

Grundstück

Das Grundstück misst 170 m², ist trapezförmig mit abfallender Topografie nach Südosten. Die Frontbreite beträgt ca. 7 m, die Tiefe ca. 29 m. Das Grundstück grenzt einseitig direkt an das Nachbargebäude; ein Teil der Straße (Fahrbahn) verläuft über das Grundstück. Die Einfriedung erfolgt durch einen Zaun. Der bewachsene Garten ist derzeit vollständig überwuchert. Es besteht potenziell Hochwassergefahr aufgrund der Nähe zur Nahe.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend und nicht vermietet oder eigengenutzt.

• Satteldach mit Betondachsteinen, Holzdachkonstruktion, nicht zeitgemäße Dachdämmung

• Gas-Zentralheizung (Brennwerttechnik, ca. 15 Jahre alt)

• Warmwasserversorgung dezentral, elektrisch

• Heizkörper nicht näher bezeichnet

• Elektroinstallation sichtbar, Zustand nicht detailliert beschrieben

• Fußböden aus Kunststoff, stark abgenutzt

• Fenster und Außentüren aus Kunststoff mit Glaseinsatz

• Sanitäreinrichtung gemäß Objektstandard einfach, stark abgenutzt

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Bad Münster am Stein-Ebernburg von Bad Kreuznach (ca. 54.000 Einwohner), Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist einfach, geprägt durch dörfliche Wohnbebauung überwiegend als Grenz- und Reihenhausstrukturen. Das Umfeld ist mit Einfamilienhäusern bebaut, größere Immissionen wurden nicht festgestellt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit asphaltiertem Fahrbahnausbau (ohne Gehwege), die teilweise über das Grundstück verläuft. Es bestehen keine Hinweise auf ein Naturschutzgebiet oder Biotope am Objekt.

Infrastruktur: Die nächste Bushaltestelle ist ca. 150 m entfernt. Der Bahnhof Bad Münster am Stein liegt in etwa 2 km Entfernung. Ein Einkaufsmarkt ist ebenfalls rund 2 km entfernt. Schulen, Kindergärten und Ärzte sind im nahen Umfeld vorhanden (konkrete Entfernung nicht im Gutachten genannt).

Das Grundstück besitzt eine deutlich nach Südosten abfallende Topografie, ist trapezförmig zugeschnitten und überwiegend überwuchert. Die Fahrbahn der Straße verläuft auf ca. 10 m² über das Grundstück.