Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Gaststätte und Wohnung

Verkehrswert: 64.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.09.2025 zunächst von außen besichtigt, eine vollständige Innenbesichtigung erfolgte am 14.10.2025. Einige Bereiche, darunter das Lager hinter dem Gesellschaftsraum und Teile der Wohnung im Obergeschoss, konnten aufgrund fehlender Zugänglichkeit oder Vermüllung nicht inspiziert werden. Die Bewertung basiert auf den vor Ort gewonnenen Eindrücken sowie Unterlagen (Bauzeichnungen, Grundbuch, etc.).

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem zweigeschossigen, gemischt genutzten Gebäude mit Teilunterkellerung und nicht ausbaubarem Dachgeschoss. Das Ursprungsgebäude stammt vermutlich aus der Zeit um 1900; es wurde mehrfach erweitert, zuletzt 2006 mit einer Aufstockung im Bereich zur „Manusgasse“. Die Nutzung verteilt sich auf eine Kleingastronomie (ehemalige Kneipe), einen Saal mit Nebenräumen, sanitäre Anlagen sowie eine Wohnung im Obergeschoss (vier Zimmer, Küche, zwei Bäder geplant, eines nicht fertig, eines einfach ausgestattet). Ein weiterer Ausbau im Obergeschoss wurde begonnen, aber nicht fertiggestellt; dieser Gebäudeteil ist abbruchreif.

Die Grundrisse sind zum Teil ungünstig geschnitten, die Erschließung der Wohnung umständlich, viele Flächen sind schwierig nutzbar. Die Belichtung ist mäßig, insbesondere in rückwärtigen Bereichen. Die Bausubstanz ist überwiegend massiv mit Mauerwerk, Bruchstein und vereinzelt Fachwerk. Fußböden sind meist einfache Holzdielen oder Fliesen mit teils starken Beschädigungen. Die Holzdecken und Treppen zeigen erhebliche Schäden, insbesondere die Verbindung zwischen Erd- und Obergeschoss.

Das Objekt weist erhebliche Baumängel, Feuchtigkeitsschäden, defekte Dachentwässerungen, Schäden an Fassade und Dächern (teils noch Asbestzementplatten, Bitumenbahnen, Schornsteinköpfe beschädigt) und einen massiven Gesamt-Modernisierungs- und Instandhaltungsstau auf. Die rückwärtigen Gebäudeteile sind baulich nicht brauchbar und eher abbruchbedürftig. Außengebäude sind nicht vorhanden. Ein kleiner Hof und ein verwilderter Garten ergänzen das Grundstück.

Denkmalschutz besteht gemäß Gutachten nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss teilweise als „Dorfkneipe“ genutzt, weitere Bereiche standen überwiegend leer, waren verwahrlost bzw. vermüllt. Im Obergeschoss wurde ein Teil als Wohnung genutzt, andere Bereiche waren ungenutzt, im Umbau oder baufällig. Mietverhältnisse bestanden nicht.

• Dachform: Satteldach (Betondachsteine) und Pultdach (Asbestzementplatten), Flachdachbereiche (Bitumenbahnen)

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung mit auf Putz verlegten Leitungen; Beheizung nicht aller Räume, Warmwasser erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer/Boiler

• Elektroinstallation: Einfache Ausstattung, umfassend sanierungsbedürftig, Raumweise Lichtauslässe und Steckdosen

• Böden: Teilweise Holzdielen (abgenutzt), Fliesen im EG, Kunststoffbeläge in Teilbereichen

• Fenster: Unterschiedliche Fenster (Holz-Einfachverglasung und Kunstoff-Doppelverglasung, insgesamt mäßig bis schlecht)

• Sanitärausstattung: Ein Damen-WC und ein Herren-WC (2019 modernisiert, guter Zustand), im OG ein einfaches Bad (WC, Waschbecken, Dusche), weiteres Bad unvollständig

Ort: Bad Breisig (Kurstadt), Landkreis Ahrweiler, Rheinland-Pfalz, ca. 9.600 Einwohner.

Mikrolage & Wohn-/Geschäftslage:
Das Grundstück liegt zentral im Stadtgebiet an der Hauptstraße, einer mäßig befahrenen Straße und Ecke Manusgasse (gering befahren). Die direkte Nachbarschaft ist geprägt von Wohnnutzung und teils kleinteiligen, teils leerstehenden Gewerben im EG, eine Kirche in unmittelbarer Nähe. Die Wohnlage ist einfach, die Geschäftslage ebenfalls einfach; Immissionen bestehen in Form von Verkehrs- und Umfeldgeräuschen, aber keine gravierenden Beeinträchtigungen durch Gewerbe oder Industrie. Kein Naturschutzgebiet oder Biotop in direkter Umgebung.
Parkmöglichkeiten sind eingeschränkt; öffentliche (zeitbegrenzt) wenige Gehminuten entfernt.

Infrastruktur:

• Schulen, Kindergärten: Eine Kita (0,3 km) und Grundschule (2,6 km, weitere Schulen in Nachbarorten)

• Ärzte, Apotheke: Im Ort (1,3 km/0,2 km), nächstes Krankenhaus 5,3 km entfernt

• Einkauf: Discounter ca. 1,3 km, größeres EKZ ca. 7,6 km

• Bus & Bahn: Bahnhof Bad Breisig (1,6 km, stündlich), Busse in der Nähe, Autobahn A61 ca. 8 km, Flughafen Köln/Bonn ca. 43 km

Grundstück:
Größe 584 m², geringfügig abfallend, unregelmäßiger, aber zweckmäßiger Zuschnitt. Grundstück weitgehend überbaut, kleiner Innenhof und verwilderter Garten rückseitig, Straßenfront an gepflasterter Hauptstraße ohne Gehwege.